地产黄金十年后 房企更着重布局这些领域

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，研究员为马千里、邱娟，本文观点不代表智通财经观点。

房地产黄金十年已经过去，传统房地产项目投资回报率也大幅下降。加之房地产调控政策趋严，为化解风险，房企纷纷探索新领域、开启多元化投资经营之路。

据不完全统计，2018年，在总投资数量同比下滑21%的背景下，百强房企投资事件数量同比近乎翻番，较2014年增长了近20倍，发展十分迅猛。本文旨在通过梳理百强房企重点投资领域、投资阶段特征和典型成功案例，进一步描绘出百强房企的投资格局，以期对房企未来投资布局提出针对性建议。

01、风投事件数量：百强房企风投方兴未艾，2018年投资事件同比近乎翻番

据不完全统计，2018年，百强房企参与的风投事件达62件，同比2017年近乎翻番，较2014年增长了近20倍。按照目前的速度来看，2019年百强房企投资事件依然维系高位。总的来看，百强房企与全行业投资策略存在较大差异，在2018年其他机构风投明显降温的背景下，百强房企“逆势而为”，加大了多元化投资力度。

而就百强房企开展投资业务情况来看：目前已有三成百强房企开启了多元化经营业务，尤其以万达、越秀等房企发展最为迅猛，走在第一梯队，投资事件数已超20宗；融创、远洋、保利、华夏幸福、文科、新希望居于第二梯队，投资事件数超10宗。绿地、当代、恒大等企业明显落后于上述企业，投资事件寥寥无几，均不足10宗。

02、风投重点领域：房产服务项目居首位，医疗健康、文化娱乐、企业服务紧跟其后

就百强房企重点投资领域来看，与自身关联度最高的房产服务类项目投资居于首位，占到15%，尤其融创表现最抢眼，入股万达商业地产、收购万达城，动作频频，一方面加码商业地产，另外还投资自如、链家，在长租公寓、二手房方面全面布局，可谓全面开花。

其次，百强房企投资也十分看重医疗健康、文化娱乐、企业服务等方面，投资项目时间数量份额也均在10%以上，紧跟其后的是物流、汽车交通、金融、硬件等行业。就各房企的投资偏好来看，越秀比较“偏爱”医疗健康，万达集团“偏爱“文娱，新希望集团则比较“偏爱”企业服务，远洋集团则明显对物流有所”偏爱”。

03、重点风投阶段：房企投资阶段以B轮和战略投资为主，投资偏好相对保守

就百强房企重点投资阶段分布情况来看，B轮和战略投资并且居于首位，均占投资事件总数量的19%，由于进入B轮融资的企业已经经过初创的风险期，商业模式被证实相对可靠，由此可见房地的投资策略还是相对保守的。

而紧跟其后的投资事件则是A轮和并购，分别占据投资事件数量的15%和14%。相比之下，百强房企天使轮投资事件占比仅有6.8%，这与知名投资机构高达32%的天使投资比重有明显差异，也从侧面印证了房企的冒险精神是相对欠缺的。

就各房企的投资阶段偏好来看，越秀集团由于旗下有专门的基金子公司，投资相对较为”激进”，在确保A轮和B轮投资比重居首、投资稳健的总投资策略下，天使轮投资比重也相对处于较高水平。万达集团“偏爱“并购，这与前几年万达偏重文娱的投资策略十分契合，2015、2016年万达并购了一系列海外院线。巧合的是，万达的“救世主”融创也十分偏爱并购和战略投资。

04、典型风投案例：高估值项目行业分布分散，房产、文娱、企业项目成长性较强

我们将百强房企风投项目估值TOP20罗列出来，结果发现：估值最高的当属链家，最新估值约500亿元，D轮获得万科、腾讯、融创、百度四家机构联合投资的30亿元人民币融资。其次是文娱项目华人文化集团CMC，当前估值高达400亿元，2018年7月3日获得万科、腾讯、阿里巴巴联合投资的100亿元人民币。紧跟其后的是企业服务类项目商汤科技，估值达390亿元。

而就20个项目分布情况来看，分布情况极其分散：文化娱乐、企业服务、物流类项目均有3个，房产服务、硬件类项目均有2个，本地生活、电子商务、广告营销、金融、旅游、汽车交通、体育运动类项目均有1个。相对而言，房产、文娱、企业项目成长性较强，当前估值均处于较高水平，可予以重点关注。

数据来源：根据IT桔子整理

总的来说，在全行业投资事件减少的大背景下，百强房企加大多元化投资力度，逆势而为。究其原因，主要是由于房地产市场调控越发严苛，楼市陷入下行困局，房企选择把鸡蛋放进多个篮子，以规避风险。

当前房企的投资特征也能印证这一目的，如房企的投资领域还是围绕“地产类”下游行业，尤其是装修装潢、租赁等衍生行业，偏爱自己相对熟悉的领域；从投资阶段来看，也是相对较为保守的B轮和战略投资，明显的规避风险型投资。当然，保守也不一定是坏事，在当前大多房企缺乏专业人才储备和管理经验时，稳妥投资是最优选，贸然投资新业务很大程度上会陷入发展困境。

至于百强房企投资领域的选择，从已获投资的房产服务类项目估值情况来看，装潢装修、租房类项目成长性颇强，可予以适当关注。但考虑到装潢装修类项目市场相对饱和，而长租公寓市场发展空间巨大，加之国家予以政策扶持，长远来看，租房类投资项目仍是不错的选择。

(编辑：朱姝琳)