业绩会实录│越秀房地产信托基金(00405)：双管齐下降低经营风险，双百计划提高品牌影响力

2月25日，越秀房地产信托基金(00405)在香港召开2018年度业绩发布会。管理层在会上对智通财经APP表示，2018年公司实施“有进有出”战略，出售越秀新都会，购入杭州维多利以进驻杭州，以此降低对广州地区的依赖分散风险。在未来为应对中美贸易不确定性，进一步实施“主动管理”策略，降低汇率风险。另外，公司将计划投入多项资本性改造工程项目，已达到基金资产保值增值的目标。

图片来源：业绩会实拍

智通财经APP了解到，2018年，公司实现总收入约20.3亿元人民币，同比增长9.6%，物业收入净额14.7亿元人民币，同比增长11.76%，分派总额达到8.3亿元人民币，同比增长2.8%，税后溢利9.7亿元人民币，大幅下滑32.7%，每个基金单位分派总额0.2765元人民币，与去年持平。关于净利润大幅下滑的原因，管理层解释主要是受外汇损失影响。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：去年公司出售了越秀新都会，购入了杭州维多利，为什么会集中在年底进行呢?两笔交易有什么关联?

答：新都会和维多利的交易是我们的一贯策略“有进有出”，新都会出售是2017年提出来的，从2018年4月份谈到年底成交。杭州维多利项目，是因为杭州是1.5线城市，进入了万亿GDP的城市，发展迅速，现在维多利这栋楼有各种企业，现在出租率是83%，预计年底能达到95%，总的来说还是我们一贯的“有进有出”策略，只不过正好在年底成交。

问：中美贸易战美元加息，越秀房托的境外融资占比要高一些，怎么应对当前的融资环境?下一年的融资策略是什么?

答：四个字“主动管理”。比如去年的Hibor和Libor分别上升115及94点子，而由于我们公司进行了主动管理，例如将部分美元债置换为港元债，3年期美元债置换成5年期港元债，短周期做成长周期，最后融资成本按年上升88点子至4.04%。2019年有16%的债务到期，我么也会做提前部署。

问：净利润下滑32.7%是什么原因?

答：其实关注我们基本面可以发现是好的，而且房托基金一般不看重净利润指标，从物业收入净额增长 12%来看，我们的成本控制和运营是良好的。而且净利润下滑不影响派息，因为它不产生现金流的影响，因为一个是估值上升，一个是汇率的贬值。

问：公司的借贷成本怎么样?

答：关于借贷成本，我们看到是4.04%，实际上我们付息的成本没有这么高，大概是3.8%，而且2019年因为没有武汉项目的利息支出也会节省1000万。而且由于去年的续租率高达80%，跟银行谈好把这60%的保证金还贷，这也是2019年安排的一部分，总的来说，还是主动管理。

问：过去在批发市场品牌方面有什么措施?效果怎么样?

答：去年开会我们就提到过，第一点就是在产品方面，坚定推进实施“双百计划”，就是每年引进100外来新品牌，对内评估扶持100个优质品牌。因为做主题市场最重要的还是产品的性价比，租户品牌是至关重要的。所以我们一直在推双百计划，实际效果也比较理想。

另外就是去年一直在做白马大厦五楼改造，整个八层改造全部完成。

营销方面一直在创新推动，2018年初开通了机场快线，4月份参加了上海服博会，5月份参展广交会，对白马的品牌推广起到非常重要的作用。年底亮相中央电视台，选择白马做标杆，讲了改革开放40年的发展。

从效果来讲，我们的续租率租金收缴率100%，租金单价整个华南地区最高的。人流量同比上涨3%，交易量增长4%。从这些指标来看，2018年的经营策略至关重要。

问：2019年有什么规划?

答：2019年双百计划继续推，除了华南，还会从华东地区引进到广东来。我们正在研究新的商业管理模式，把批发零售电商结合起来。大湾区7000万人口广州2000万，服务体系还要完善。渠道方面我们在做网红直播。

所以营销和渠道方面我们一直在推广，比如春季采购节，秋季采购节等，淡季促销等，稳定全年的收入。2019年的批发、零售、电商方面探索巩固，将过去的经营管理经验嫁接到新的管理模式上。