新股解读|银龙国际上市前的新烦恼：一年内还债53亿

经过5个月等待，银城国际最终还是拿到了打开港股市场大门的“钥匙”。

近日，智通财经APP获悉，南京房企银城国际通过了港交所聆讯，即将登陆港股市场挂牌交易。通过聆讯后，银城国际才得以发布公司截至2018年10月31日的业绩数据。看到更新的业绩数据后，许多投资者才大呼“原来如此”。

收入确认造成的“乌龙”

实际上，当银城国际在去年9月递表时，有不少投资者都对该公司能否通过聆讯产生怀疑。

当时递表文件显示，2015—2017年，银城国际确认的房屋销售收入分别为20.86亿元、24.97亿元、46.69亿元，但到2018年上半年该业务收入突然大幅下滑，跌至1.07亿元，较上年下降95.54%。与此同时，公司同期租赁业务收入也从2017年上半年的320.4万元降至2018年上半年的137.4万元。

对此，公司的解释仅有一句话，“截至2018年6月30日止六个月，我们的收益大幅减少，主要是由于期内无完成及交付新住宅物业项目”。

(银城国际截至2018年6月30日经营数据，资料来源：银城国际招股书申请版本)

不过值得注意的是，即使收入大幅下滑九成，公司还是在去年上半年净利润录得正值。

数据显示，公司在2018年上半年归母净利润达2.62亿元，同比增长74.35%。为什么收入大幅降低，净利润还能上涨?损益表中“其他收入及收益”项目给出了答案。

数据显示，2018年上半年公司录得营业外收入高达3.19亿元，占当期总收益的293.3%。

(银城国际截至2018年6月30日经营数据，资料来源：银城国际招股书申请版本)

对此公司的解释是，在去年6月底，公司通过多次“业务合并”取得高额的投资收益，计入营业外收入。

(银城国际截至2018年6月30日经营数据，资料来源：银城国际招股书申请版本)

智通财经APP观察到，公司分别在2018年的3月31日、5月2日、5月7日、5月21日及6月30日，通过股权和现金方式并购了6家公司。

该“企业合并”操作在时间上“很巧”地让公司能在2018年6月30日当日确认总共取得的2.93亿元投资收益，保住了公司净利润“稳步增长”的态势。

不过，等此次公司聆讯后更新截至去年10月31日的数据后，公司房屋销售收入增至36.63亿元，较截至当年6月31日数据大幅增长35亿元。

(截至2018年10月31日经营数据，资料来源：银城国际招股书聆讯后版本，下同)

对此，公司的解释是，因为其旗下君颐东方新物业项目交付增加了收益。也就是说，公司只是因为旗下物业项目尚未交付所以在2018年6月30日无法确认收入导致当期房屋销售收入减少。

这其实属于房地产行业的特殊性，公司只要在招股书中稍作解释投资者肯定会理解。但公司在6月30日前，通过大量并购公司获取投资性收益以达到净利润“扭亏为盈”的做法，却让市场认为公司“急于上市融资”。

负债“压力山大”

众所周知，房地产是个高杠杆行业，拥有一定的负债是整个行业的正常情况，但这并不意味着负债高企对一家公司有好处。相较同行公司而言，银城国际的负债情况就有些令人担忧了。

招股书显示，截至2018年12月31日，银城国际流动负债达178.59亿元，其中合约负债52.75亿元，计息银行及其他借款53.00亿元。

值得注意的是，公司流动负债项目中提到的53亿元计息银行及其他借款需要在一年内偿还。除此之外公司还有大额需要在5年内偿还的长期借款48.91亿元。

虽然公司在招股书中一再强调，“有能力偿还贷款”。但实际上截至去年10月底，公司流动比率仅有1.4，也就是说，公司面临的短期还债压力巨大。

从现金流情况来看，截至去年10月31日，公司期末现金及现金等价物仅有11.79亿元。与此同时公司经营活动现金流录得净流出36.88亿元。面对一年内需要偿还的高达53亿元的债务，银城国际账面上还是有些缺钱。

如果银城国际想要摆脱负债高企的不利局面，大力开发房地产项目似乎成了其唯一选择。只是作为一家地处长三角地区的区域性房企，土地成本升高成为其“切肤之痛”。数据显示，2015-2017年，公司土地收购成本从5.53亿元增至14.36亿元，复合增长率高达61.14%。

也就是说，公司想进行房地产开发与扩张，不得不直面更高的地价，如果再次选择银行融资，则可能会再次陷入负债高企的境地，恶性循环。

于是，上市成为了银城国际的迫切需求。招股说明书显示，公司此次募集资金将主要用于开发物业建设成本、偿还银行借款及补充营运资金。可见公司对于资金的“渴望”。只是如今地产行业大环境早已与当年“弯腰捡钱”的黄金时代不同，若公司业绩不佳，或难在投资者心中留下好印象。