香港今年要卖15幅住宅地块，预计可供应8850个单位，远远不够数

本文来自微信公众号“观点”，作者观点地产新媒体。

香港规整严密的城市规划由来已久。

1843年，田土厅厅长兼测量师哥顿(A. T. Gordon)为当时的港英政府，绘制了第一份城市发展规划蓝图。

分区概念自此被提出，维多利亚城（位于香港岛上）被分成上环、中环和下环三个街区，以中环为中心的规划思维被奠定。如今从维港两岸出发，高楼大厦星罗密布，在已发展的约260平方公里土地上，逼狭地容纳着超过740万人口。

然而剩余的土地并非不能用于发展，却碍于郊野公园、私人土地、棕地等的众多制约而迟迟未开发。

香港土地及住房紧缺已经不是什么新鲜话题。所以，大家几乎都抱着相同的心情去关注那份最新公布的土地供应计划。

观点地产新媒体了解，2月28日下午，香港发展局局长黄伟纶公布了《二Ｏ一九年四月至二Ｏ二Ｏ年三月卖地计划》。其中上半年度可以供应10幅地块，包含6幅住宅用地，4幅商业用地；下半年度可以供应12幅地块，包含9幅住宅用地，3幅商业用地。

满打满算下来，香港政府下一个年度总共能提供15宗地块以兴建房屋。当中滚存宅地8幅，真正新增的住宅地块只有7块。

而15宗地若按地域划分，则主要分布于“库存”较为充足的一些新市镇：九龙启德3幅；九龙旺角2幅；九龙观塘1幅；半山及山顶2幅；南区2幅；西贡1幅；新界包括屯门、葵涌、大埔4幅。

15宗地，总出让面积约13.89公顷，约合13.89万平方米。黄伟纶表示，15幅住宅用地预计可以供应8850个单位。同时，今年还会有两个铁路物业发展项目（涉及2650个单位）及一个市区重建局项目（约180个单位）推出。

“连同私人重建发展项目，预计下一财政年度可供应15540个私人住宅单位。”黄伟纶称，这一数字已经超出此前提出13500个单位的目标。

虽然已经碰到及格线，但这结果显然未能让大众十分满意。另外，市场已经在前一天（2月27日）就收到财政司司长陈茂波有关明年只卖15宗地的预告，这激起了广泛讨论。

有市场声音就指出，15540个单位的供应量，事实上为香港政府2011年以来8个财政年度以来最低值。数据显示，2018/19财年全港的潜在私人楼宇供应量亦创下当时新低，但仍有25510个单位。

亦有市场消息透露，今年土地供应量减少相信是因为“《长远房屋策略》中公私合营项目比例由6:4改为7:3，以及香港政府在2018年亦有将部份用作私人住宅项目用地转为公营房屋用地。”

这或许不是坏事，毕竟各大发展商并不会囫囵吞枣般全盘接受推售的土地。去年楼市形势下行，香港就破纪录发生了两宗土地流拍。

观点地产新媒体了解，2018年10月12日，香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号的用地截标即流标，所有投标价均低于地块底价。因为按市场的看法，这幅宅地属于属极罕有的大型超豪宅项目用地，估值超过300亿港元，在当时的情况下没有发展商愿意冒这个险。

当时香港地政总署11月6日数据显示，全港10月份没有一家发展商申请新盘预售；香港土地注册处12月4日发布数据，全港11月住宅销售额260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%。而11月份住宅销售量2635套，去年同期为5694套，同比下降54%，已经腰斩。

2019年1月30日，启德第4C区5号商业用地也因地价标金未达到政府就该用地所定的底价而被收回，9份标书全部作废。这是香港20年来首幅流标的商用土地，也是自2011年来香港第5次出现官地流标。

官地流标致使财政收入有所削减。有观点认为，香港政府今年减少土地出让宗数亦是出于此考虑。

当然，香港住房缺口并非仅靠官地买卖来填补。香港政府近日决定全盘接纳土地专责小组，就土地供应策略及八个值得优先研究和推行的土地供应选项的建议。

这些建议包括：加快发展棕地；就“土地共享先导计划”拟定细节以释放私人农地的发展潜力；发展粉岭高尔夫球场位于粉锦公路以东32公顷用地，作房屋用途并开展相关详细技术研究；加快进行面积约1000公顷的交椅洲人工岛研究；

加快进行包括龙鼓滩、欣澳及小蚝湾在内的近岸填海项目研究；继续进行岩洞和地下空间发展及研究；全速推动新发展区项目，以及展开有关内河码头用地及屯门沿海地区的研究。

如果八个选项全部完成处理，预计可以释放2900公顷土地。 

但据悉土地专责小组估计，香港在2026年之前，或只可以落实发展15%的棕地及私人新界农地，加上局部发展高球场用地，合计只能提供不足三百公顷房屋用地。

觅地任务可谓任重道远。

若仅放眼目前，下个财政年度私人楼宇潜在供应量减少，已经影响到香港二手市场。消息称，不少楼盘出现二手楼卖家坐地起价或封盘观望的情况，包括鲗鱼涌太古城、沙田河畔花园及粉岭中心。

发展局局长黄伟纶则强调：“供应减少，并非推高楼价的唯一因素。”