业绩会实录︱九龙仓置业(01997)：旗下酒店入驻上升，但平均租金水平下降

3月5日，九龙仓置业(01997)在香港美利酒店召开2018年业绩发布会，公司主席兼常务董事吴天海、副主席兼执行董事李玉芳及投资关系经理吴庭欣出席本次发布会。

吴天海向智通财经APP表示，对香港今年整体零售业持保守态度，主要受中美贸易摩擦、汇率波动及全球经济放缓等大环境因素影响。

租金方面，他表示，今年陆续会有家族，主要视商场租户销售情况而定，若销售额高，公司租金收入也相应上升。

财报显示，九龙仓置业2018年业绩实现收入164.81亿港元(单位下同)，同比下滑21%;股东应占利润180.27亿元，同比增长5%;基本每股收益5.94元;拟每股派现1.05元。

公司投资物业收入及营业盈利上升7%，酒店收入上升30%。综合海港城(包括酒店)的总收入增加10%。发展物业收入下滑98%。此外，股东应占盈利增加5%，已计入投资物业重估盈余净额79.7亿元。

以下是智通财经APP整理的问答实录：

问：预计今年海港城的表现能否继续创新高?时代广场的盈利倒退2%，请问何时能够恢复正增长?

答：海港城今年的表现很难说能够维持去年的增长，但今年1月份增长还在继续，之后11个月的表现暂时无法预计。

不管是时代广场还是海港城，租金成本都在改善。很重要的一点是，如果我们持续改善租金成本，相信租户付的租金会慢慢提升。

问：如何看待今年的零售市况?

答：今年的零售市道受几个大的因素影响，包括中美贸易矛盾、汇率变动、经济表现等，目前我们的预期比较保守，今年1月的表现比我们的预期稍好，希望之后的11个月能够达到相若的成绩。

今年1月，海港城的增长速度优于大市，主要由高消费品带动，运动用品销售较为冷淡。

问：写字楼租金是否有提升?

答：我们对2019年写字楼的租金比较审慎，因为当商贸气氛比较紧张时，新开公司的增长有限。但我们依然有信心，因为我们大厦的质量、景观等方面都很优秀，相信很快能够被消化。

问：公司有没有兴趣去投资西九的地皮，会不会与其他公司合作?

答：至于投不投资新地皮，兵不厌诈，接了标再告诉你。

问：写字楼、商场租金预计今年会增加多少?

答：商场在陆续加租，除了基本租金增加之外，我们还能够从客户的销售额得到一定比例的分成，客户生意好，我们的分成自然就高，2018年就是这种情况。

问：2018年海港城收入和盈利水平增长比较高，请问这是否是常态，预计今年会不会放缓或调整?从九龙仓集团分拆之后，公司一直说要卖掉内地资产，现金进行得如何?有没有具体的时间表?

答：海港城过去十年的平均增长率为13.3%，比较稳定，今年的情况可能比较紧张，因为外面的情况比较困难，比如中美摩擦、环球经济放缓。

至于内地的房产，上市公司海港企业去年已经把部分物业卖了，我们将继续减少这方面的投资。

问：租金分成的比例大概是多少?高铁和港珠澳大桥开通为海港城和时代广场增加多少人流量?商场的续租比例多少?

答：若以零售收入计算，租金分成比例为12%，对比前年有所增长。

高铁开通对我们的客流量有贡献，每天穿梭巴士带来几百人，不算多。港珠澳大桥与我们商场的距离比较远，暂时看不到对公司增长有较大贡献。

问：公司去年酒店业务重回2014年水平，原因是什么?对今年酒店业务有什么看法?

答：公司酒店业务重回2014年高峰是指广东道的三间酒店的表现，因为2014年美利酒店还未开张。去年广东道酒店的经营状况主要反映了入住率高于2014年，但整体市场平均租金，包括我们的三间酒店，与2014年相比其实是低了。入住率上升部分被平均租金下降抵消。这主要归咎于几个方面因素，一是香港旅客增长，二是我们的市场占有率似乎有所提高。

我们对今年首两个月的成绩满意，比如今年过年入住率高，希望今年能够再创高峰。美利酒店去年第三季度才开始全面营业，第四季入住率为71%，今年一定会比这个数字高。一般来说，新酒店要经过3-4年才会稳定下来。

问：公司对今年的增长预期似乎比较谨慎，请问今年的开年是否是近两三年来最严峻的一次?

答：今年1月海港城零售额同比增长百分之十几，但去年1月与前年1月相比，增长百分之三十几，这是不争的事实，也反映了大环境的气氛。可以看到，去年年初全香港零售增长势头还挺乐观，但到年底却几乎同比打平，这种趋势很明显。海港城百分之三十几的增长不可能永远持续，今年肯定没那么乐观。

问：海港城和时代广场的续租率有多少?租金升幅如何?

答：我们每年大约有三分之一的租约到期续租。有些行业的租金变化不大，我们需要这种组合时会考虑这种情况;有些行业表现很好，我们会根据销售额调整租金，并没有固定方式去调整租金升幅。

问：负债率水平会不会下降?

答：负债方面，剧本其实已经写好了，因为我们每年将收租物业和酒店的基础盈利的65%用于派息额，而过往收租物业的基础盈利相当稳定，剩余35%主要用于降负债，当然还有其他，包括资本性开支等，但占比不大，因此净负债大家基本上都可以猜到。至于净负债比率，很大程度上要看物业重估的变动。我们认为负债比率合理，没有设定目标，不会去干预这个数字。