长江宏观：以“稳”为主的政策框架下，房地产行业或仍然承压

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宏观视角，看节后地产政策变化

事件：近期，热点一、二线城市地产政策密集微调，引发关注。

点评：

春节以来，多个城市密集调整地产相关政策，包括房贷、落户政策等，市场对地产政策走向的关注明显增强。春节以来，多个城市密集调整地产相关政策，包括下调房贷利率（杭州、深圳等）、调整公积金贷款政策（金华、天津等）、放宽积分和人才落户政策（常州、南京）等。此外，部分城市还出台其他相关措施，例如，张家港对特定住房保障对象购房直接进行货币补贴，阜阳今年挂牌的土地出让公告均取消限价条款等，北京、广州等城市减半征收个人住房交易中的增值税附加税和印花税等。

截至目前，全国近20城“因城施策”微调地产政策，仍主要集中在热点一、二线城市。去年11月，北京、深圳等一线城市，以及南京、杭州等热点二线城市，率先下调首套房贷利率；春节以来，新一轮地产政策微调密集出台。截至目前，全国已有近20城“因城施策”调节地产政策，以一线城市及热点二线城市为主。从不同城市房贷利率变化也可以发现，去年11月以来首套房贷平均利率降幅较大的主要是热点一、二线。

细究发现，地产政策调整较早、较密集的部分城市，土地出让与财政比值较高、前期销售下滑较快。本轮地产政策“因城施策”微调中，调整较早、较为密集的热点城市，普遍存在土地出让收入与地方财政比值较高、2018年商品房销售下滑过快的特征。例如，南京与杭州是调整较早的热点二线城市，近3年土地出让与地方财政收入的平均比值均超过1（全国平均为0.55）、2018年商品房销售增速也已经跌至-10%以下。

伴随地产政策“因城施策”微调，一线城市商品房销售已现改善，二线城市仍较为低迷。伴随去年11月以来的政策微调效果逐步显现，一线城市商品房销售已经出现一定改善；去年4季度，一线城市[1]销售面积当季同比增长12.6%，今年1-2月增速显著抬升至22.9%，高频数据显示的春节前后一线城市成交也明显好于去年同期。代表性二线城市，今年1-2月商品房销售面积明显负增长，后续表现需继续观察。

土地市场也呈现类似特征，一线城市土地成交较去年同期明显增加，二线总体较为平稳。今年1-2月，一、二线城市土地供应明显好于去年同期，同比分别增长60.3%和12%。土地成交方面，一线城市土地成交面积较去年同期大幅增长38.7%，二线城市土地成交虽同比小幅下滑1%，但也好于三四线城市。房企视角，也可以看到规模房企拿地向一、二线城市集中的迹象：2019年1-2月，TOP50房企在一、二线城市拿地占比59%，明显高于2017年同期的55%和2018年同期的54%。

“稳地价、稳房价、稳预期”政策要求下，热点城市政策的变化，仍属于微调范畴，对地产市场影响或较为有限。近期两会、全国住房城乡建设工作会议等重要会议上，继续强调“稳地价、稳房价、稳预期”目标，并要求“落实城市主体责任”。地方政府在相关会议和工作报告中，推进精准施策、“一城一策”方案的同时，也反复强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标。这意味着，热点城市地产政策的调整，仍属于微调范畴，对房地产行业提振幅度或较为有限。

一、二线城市提振有限、叠加三线及以下城市拖累下，2019年房地产行业或继续承压、并较难对宏观经济形成有效支持。三线及以下城市，占全国商品房销售和地产投资的比重自2013年起持续超过5成。2019年，伴随棚改开工规模收缩（2018年目标580万套，2019-2020年预计为460万套/年）、货币化安置比例趋于回落，三线及以下城市房地产市场将明显承压，并对全国房地产行业形成拖累。

经济下行压力释放、政策加码背景下，信用环境加快修复，“一级火箭”于去年11 月启动、1月以来“二级火箭”也已启动。伴随稳增长措施持续发力，信用环境仍将持续修复。重申年度观点：向风险要收益，是2019年市场的重要逻辑。从近期市场表现来看，配置天平已向权益类倾斜。继续提示，利率债中短期调整风险，通过适当下沉信用资质和增配转债增厚收益。

通过以上分析，可以发现：

1）春节以后，部分城市密集调整地产相关政策，包括下调部分交易税费和房贷利率、放宽公积金贷款政策、放宽落户限制等。截至目前，全国近20城地产政策出现调整。

2）细究发现，地产政策调整主要集中在一线城市和南京、杭州、天津等热点二线。其中，部分城市土地出让与财政收入比值较高、近期商品房销售下滑较快。伴随近期政策变化，一线城市销售有所改善，但二线城市仍低迷、需继续观察。

3）“稳地价、稳房价、稳预期”政策要求下，热点城市的政策变化，仍属于微调范畴，对房地产行业的影响或较为有限。叠加三线及以下城市的拖累逐步显现，2019年房地产行业或仍然承压。

4）经济下行压力释放、政策加码背景下，信用环境加快修复，“一级火箭”于去年11 月启动、1月以来“二级火箭”也已启动。伴随稳增长措施持续发力，信用环境仍将持续修复。重申年度观点：向风险要收益，是2019年市场的重要逻辑。