中泰：今年地产投资至少增长5%，仍将超出市场预期！

本文来自“中泰证券”，作者笃慧，原文标题《笃慧 | 钢铁行业投资策略：进退之间》。

01 地产投资仍将超出市场预期

预计今年房地产投资至少会有5%以上的增长。

去年主要是开工强，开工端投资强度比较大。今年这块占比会弱一些，但不会掉很多，但后端会进一步增强。

去年开工阶段钢筋混凝土强，而今年可能是后端有色及玻璃的需求表现。

02 地产繁荣周期还未结束

2018年房地产超出所有人的预期，凭借一己之力对冲了基建下滑，稳定了投资链条的需求。这轮地产的繁荣周期的跨度远远超越之前的周期。

这是一次非典型的地产调控，与以往周期不同。这次调控政策最典型的特征是没有“总量型”调控政策。

以往地产调控面临的利率要7个点甚至以上，而这次基准利率根本没动，上浮了15-20%也就5.6-5.7%，和以往差距很大，这是和以往最大的不同。

03 去年“417降准”是转折点

2018年“417降准”严格意义上来说不是刺激政策，只是预防性政策，到目前政府也没有意愿刺激房地产。

在利率极低的情况下，做出这个货币环境指引，表面上预防性政策会起到实质性刺激政策的效果，因此四月份之后全国房价同比涨幅重新开始拐头向上。

04 依然看好今年房价

大家不需要必须看到地产调整放松，本次调控更多是“因城施策”。

在总量货币环境不发生变化的情况下，压住一线涨二线，压住二线涨三四线，去年我们看到一线房价是跌的，但不妨碍三四线城市大幅上涨。

全国房价哪个城市涨哪个城市跌，是“因城施策”开哪个出水口关哪个出水口决定的。对今年房价依然看好。

05 房产销售负增长并不可怕

2019年房地产销售端，会是个位数的负增长，但这个数字依然非常好。如果回到五年周期中枢位置，今年地产销售理论上应该下降20-30%。

还是由于利率太低，我们今年地产销售依然会远远偏离于周期合理的位置。

2015年以来，在前面四年中，没有看到任何一年负增长。2018年地产本来是一个衰退周期，从周期的角度看地产销售应该是-5%-10%的水平，但是4月之后提前刺激了，去年的地产销售远远偏离于中枢位置。

06 基建也很看好

今年宏观调控的总体思想是逆周期调节，稳定总需求。

财政政策要加力提效，实施更大规模减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。

政府的态度已经明显转向稳增长，今年的基建一定会较去年有所起色。最好的手段是中央及省级政府发债。

07 钢厂压力比较大

虽然节后整体钢材库存累积幅度高于往年，但今年库存结构有所变化，协议量占比明显提升，压力在钢厂，钢贸商主动补库量弱于去年，整体心态较稳。

成交方面，分品种看，建筑钢材本周已经恢复到正常状态，超预期的来自于板材，各地贸易商反馈今年工程机械、容器、重卡、家电等下游需求旺盛，板材价格一扫之前萎靡状态，价格非常坚挺。

08 钢铁股机会主要来自估值修复

2016-2018三年，钢铁享受了三年双重利好。一方面需求扩张，第二个方面供给侧改革解决是分配的问题。今年从政策取向来看，黑色的生产端的限制性政策要逐步退出。

去年11月以来钢价出现比较明显的回落，但是这个回落并不是需求端的问题，就是临时性限制政策在逐步退出，供给的响应速度提高。之前商品下跌，更多是在打供给、打盈利，和大家以为的需求崩塌无关。

就股票而言，由于2015年年底开始的新一轮周期，并未大面积过渡到工业企业资本开支周期，产能新增数量明显低于2009年刺激周期。

此外短端利率目前处于极低水平，有利于权益类资产估值修复。钢铁板块主要把握估值修复的机会。