中国奥园(03883)：2018年合同销售额倍增，高增长正在路上

三年合同销售年复合增长率89%，这是中国奥园(03883)过往业绩最灿烂的故事，也是一个未完待续的故事。

销售业绩高复合增长 销售结构改善

智通财经APP获悉，3月18日，中国奥园公布的2018年业绩报告显示，公司于期内实现合同销售912.8亿元(人民币，下同)，完成全年目标730亿元的125%，同比大幅增长100%，为内房增速最快之一。集团全年实现合同销售面积约886.3万平方米，同比大幅增长98%;平均售价约每平方米10300元，同比增加 1.4%。来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约280亿元，约占总合同销售的31%。

值得注意的是，奥园2016至2018年合同销售年复合增长率达89%。

营业额方面，奥园于2018年实现营业额约310.06亿元，同比增长62.2%;毛利润为96.34亿元，同比增长88.5%;净利润为29.4亿元，同比增长51%;年度核心净利润为30.7亿元，同比增长63%;公司拥有人应占溢利约24.09亿元，同比上升 46.9%。

分业务来看，奥园物业发展销售收入约为297.40亿元，同比上升65.6%。所交付物业的总楼面面积上升35.8%至330万平方米;平均售价上升 21.8%至每平方米约9007元，主要是因为交付的物业中均价较高的商业性公寓佔比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

财务健康 融资能力突出

由此可见，过去几年奥园的业绩不仅保持快速增长，还具备较强的盈利持续性。难能可贵的是，公司集团的业绩增长并非单纯依靠财务杠杆来支撑，相反公司的财务保持稳健，对杠杆的使用也保持一贯的稳健。

奥园近三年的净负债率三年均控制在60%以下，2016-2018年净负债率为分别为50.7%、51.0%和58.9%。集团保持负债水平合理的很重要的原因之一，是其销售资金回款较快。

2018年奥园实现现金回款712亿元，销售现金回款率达到78%，为公司提供的充裕的现金流，及较强的偿债能力。截至2018年末，奥园总借贷约577.2亿元，总现金约396.2亿元，足够覆盖约237.3亿元的短期借贷。

智通财经APP注意到，奥园虽然债务结构持续优化，但公司依然保有较强的融资能力。

2018年，奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债人民币39亿元;并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，平均成本低于7%，优于可比同行。

2019年1月，奥园先后成功增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据及发行5亿美元2022年到期8.50%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行;2月成功发行2.25亿美元2023年到期7.95%优先票据，超额认购逾8倍，进一步延长债务期限。

布局大湾区，业绩高成长可望延续

在智通财经APP看来，较强的融资能力以及债务结构优化，有利于奥园按照既定的发展战略前行，从而继续保持业绩增长的张力。

据悉，2018年奥园完成了战略框架和第二步聚焦，形成30x30的格局(培养30个城市公司，每家完成年销售30亿或以上)。2019年这一战略框架已经升级为，深耕重点区域和一二线重点城市及强三线，提升产能及市场份额，实现培养30个城市公司，每家完成年销售40亿或以上的“30x40”发展规划。

从集团的土地储备及布局来看，奥园完成“30x40”发展目标的可能性相当之高。智通财经APP了解到，奥园近年来坚持区域均衡布局，聚焦粤港澳大湾区，为大湾区主要开发商。2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约人民币1645亿元，平均土地成本约每平方米人民币2418元，确保合理的土地成本及稳定的利润率。于2018年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约3410万平方米，权益比约80%，总货值约人民币3650亿元，足够满足未来三年左右的发展需求。

此外，奥园将继续积极推进城市更新项目，目前在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约人民币1452亿元。2019年，预期位于广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备，可为未来提供可售资源约人民币660亿元，带来额外的销售增长动力。

截至2018年12月31日，已签约但未确认的合同销售金额约人民币1100亿元，于未来2年内逐步确认。

2018年12月实现合同销售人民币173.9亿元，再创单月销售新高。

2019 年首两个月保持强劲增长势头，实现合同销售约人民币112.3亿元，同比增长39%。

种种迹象表明，奥园在未来延续业绩高成长概率颇高，有理由相信集团的高成长之路远未结束。