香港楼市真的复苏了？

本文来自微信公众号“秦朔朋友圈”，作者：安扬。

香港楼市真的复苏了。

近日接到不止一个内地朋友的微信咨询，说想来香港置业，不知道如何可以避免香港的印花税。问的人多了，加上问题很集中，突然令人感觉房地产再度升温。

很明显，狗年末期开始的香港楼市反弹，在猪年正得到越来越强劲的支持，否则不会连内地的投资者都加入香港的“炒房大军”之中。

这个情况跟去年判若两极。

2018年，美联储持续加息的结果，导致香港按揭利率逐步上行，加息叠加全球贸易形势恶化，引发股市一路下行，财富效应缩减。加息与财富缩水，冲击到香港的房地产市场，一度令香港的房地产价格出现了较大的普遍回调。

香港楼市调整情况在2018年下半年尤其明显。根据一些地产中介公司的统计结果，老牌屋苑太古城一带的洋楼，业主叫价不再进取，2018年下半年的叫价，比起2018年年初，最多可以下调接近20%左右。考虑到在2008年的金融海啸期间，太古附近的楼宇实际成交价的跌幅也不过是这个水平，2018年的跌幅实际上已经较为惊人——要知道，2008年的时候，全球股灾导致的财富缩水远甚于2018年。

到了2018年底，随着美联储暂缓加息，而中美贸易谈判出现较为积极的信号，市场开始迅速反弹。

在香港，决定房地产热度的还是按揭利率水平。很明显的是，自2016年以来，随着美联储数度加息，香港的实际按揭利率已经接近翻番。虽然从绝对值来看仍然比较小（大部分不到3%），但是买房子的投资人已经开始有些谨慎。

美联储暂停加息，无疑令香港的按揭利率升幅受到有力抑制，极大地安抚了这些后来的投资者。

相比谨慎的后来者，那些比较有经验的香港投资人则懂得充分利用2018年底以来的楼市逆转机会。笔者身边有比较胆大的香港投资客，在2018年房价频频下跌的情况下，将手中持货多年的一套豪宅卖出。但在2018年的年末，看到市场止跌时，迅速出手又在同区入手另一套豪宅，一来一去赚取了近20%的账面回报。

地产阳春驱升车位交投

翻开2019年年初以来香港媒体报道，关于楼市复苏的新闻的确越来越多。香港的楼市重现一股“小阳春”的景象。小阳春的代表信号之一，就是香港车位交易的“价量齐升”。

很多人可能不理解，小小的车位为何能成为香港投资者的宠儿？

在香港，由于土地紧缺，寸土寸金，不仅车位价格轻松超百万，一些摩托车车位也动辙几十万。而且车位由于价码小，不受各种限购措施的影响，因此往往成为另类投资者的热门投资工具。

近几年来，全球量宽后资金充沛，大量资金追逐有限的车位。香港媒体不时有车位或是摩托车车位投资获暴利的案例出现。

比如2018年初，薄扶林贝沙湾6期一个双号摩托车车位便在3天之内两度易主。某投资人以16万（港元，下同）买入，3天后便以26万元卖出，账面收益约63%。

进入2019年，根据香港土地注册处的数据，2019年首月有418宗纯车位注册，较2018年12月的358宗环比上升了约16.8%；涉及的注册金额达到近10.65亿元，较12月约8.60亿元增加约23.9%。

如果按金额划分1月纯车位注册量表现，会发现其中价值100万元以上的纯车位全月有351宗注册，较12月的281宗增加了约24.9%。50万至100万元的纯车位1月则较12月的58宗减少约1.7%；50万元或以下纯车位注册量在1月只有10宗，较12月的19宗亦减少约47.4%。

用香港地产中介的话说，这个数据是典型的“价量齐升”。一些有经验的香港地产中介说，从注册量的百分比来看，虽然按月齐升，但是仍处较低水平——这意味着后市仍然有上升的空间。

果然，进入2019年2月，香港的车位价格仍然在持续复苏的楼宇价格带动之下，缓缓上升。

一个明显的案例是在天水围区的嘉湖山庄。该屋苑被认为是上车盘指标，因此其价格颇有一定代表性。

受房地产价格走弱影响，该区2018年车位的平均价格一度跌至百万以下，比2018年上半年的高位跌去40%~50%。但进入2019年，当楼价从低位回升后，带动该区车位造价又迅速重返100万元水平。

从过往案例来看，往往都是在下跌后的反弹阶段，愿意出手卖出“底仓货”的业主在增加。因为大家对后市态度不一，“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”。

在天水围，有中介称，最新某双号车位就以111万元易手，上手业主于2012年10月以45万买入车位，持货6年多，账面获利66万元，升值约1.5倍。

在粉岭区的欣盛苑停车场，有报道称某大业主拆售手下约250个车位，准备一口气全放盘。而首批有100个车位已经获超额认购逾5倍。甚至有“接盘侠”投资者愿意用约4000万扫货，准备一口气买入26个已经装修完毕的车位。——若交易达成，这26个车位平均每个成交价高达近154万。

从地域上来看，2019年1月纯车位的注册量中，全香港各区均出现较大升幅。港岛区较12月环比增加约33.3%；新界区环比增加约17.0%；九龙区环比则增加约13.7%。从这些数据可以看出，全香港车位出现交投普遍上升的情况。

非本地投资者难搭车

车位交易再次疯狂，说明香港楼市复苏强劲。另一方面，或许也从侧面说明外来资金正涌入香港各类物业市场。由于车位交易不涉及各种印花税及香港永居身份限制，因此香港车位交易的火爆背后，或许并不仅仅是香港房地产复苏这么简单。

比如，这么一波的小阳春地产行情，很大程度上就与内地投资者无缘。因为对于内地人来说，目前在香港买住宅楼几乎没有任何办法可以逃脱近30%的印花税。

在微信咨询中，虽然不少内地朋友都表示有意投资香港房地产，但我只能很遗憾地告诉他们，这是一道很难迈过的坎。

很多朋友不理解这30%的税赋来源，其实它是两个税种的叠加。

第一个税种是香港政府于2012年10月27日开始实施的“买家印花税”，税率15%，针对的是所有非香港本地永久居民买楼，均需要交纳这部分税款，即便是香港本地注册的公司也概莫能外。

有朋友问，如果找个香港永久居民一起买楼，是否可以绕过这个税？根据港府的解释，如果非本地永久居民和本地永久居民一起购房，只要他们不是近亲关系（仅限配偶、父母、子女、兄弟或姊妹这类直接的近亲关系），则不论香港永久居民占多少业权，这笔交易均需要向政府交纳“买家印花税”。这就断绝了内地人借人头联名购房的念头。

第二个税种是“从价印花税”，这一税种针对所有的香港住宅物业交易，不论是内地人还是香港人，税率都是价格的15%——只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可以豁免，而允许他们采用另一组别的较低从价印花税率。

也就是说，如果是香港永久居民，已经在香港拥有一套房子的业权，不论该业权的占比是多少，再买另一套住宅的时候，也需要按15%的从价印花税率来交税。

对于内地投资者来说，上述两个税种都无法逃避，因此在购买香港的住宅物业时，税率基本上要达到30%。

唯一可能逃避如此高昂税赋的情况是如果卖家是利用一家有限公司持有物业而非用自然人的名义登记。在这种情况下，买家可以买下整个有限公司，相当于就把这个住宅也买进来。只是很多时候，买家对于有限公司的或然负债情况和信用情况并不放心，因此需要对整个有限公司进行背景审查，涉及的律师费或是调查费等成本也不小。而且，买下香港的有限公司后，通常还需要聘请香港永久居民担任公司秘书，每年必须进行年审，涉及的每年支出费用虽然不高，但事情比较繁琐，因此对于一般买家来说，仍然对这种交易会抱有谨慎态度。

也正是这个原因，不少内地港漂族对该政策也是叫苦连天。比如笔者就认识不少的中环金融从业者，收入不菲，但苦于30%的税赋挡路，无法下手买房，只能苦捱租房住。

一个来自上海的妹子说，香港政府的这个政策实在有点不厚道。在上海，交足5年社保都已经可以有买房的资格，但在香港，只能乖乖呆满7年，拿到永居身份后才能购房。

令这些内地年轻人苦恼的是，如果要换取香港的永居身份，还得放弃内地的户口和身份证，才能换取回乡证。而随着内地发展越来越好，年轻人未必愿意轻易放弃内地的户口——即便不是北上广的户口，很多人也仍然希望再观望一段时间，未必7年一到就会换成香港永居身份。

这就造成不少内地人即便过了“七年之痒”，也无法享受到香港永久居民首套置业的税惠政策。

当然，在投资获利驱动之下，过往也的确有内地投资人不畏麻烦和风险，买下持有物业的香港公司，通过这种方式获得香港的物业。还有一些内地朋友则将目光投向了其他物业，包括工业大厦、汽车车位、摩托车车位等。

2019年的楼市小阳春是否会令车位持续疯狂，谁也无法判断，不过在此还是要提醒喜欢炒车位的朋友，香港的车位及摩托车车位虽然金额小，但如果作为另类投资工具，仍然有必要留意其风险。远的不提，仅近期就有数例投资车位和摩托车车位在小阳春期间仍然出现投资者亏损离场的案例。

例如曾经是短炒车位投资者集中地的香港深井碧堤半岛，近期就再次出现摩托车车位蚀卖成交案例。据媒体披露，该亏损案例的车位成交价跌穿了20万港元水平，低于两年前的成交价。

和住宅物业有所区别的是，香港的车位的行情特别容易受到周边新盘、新型商场或是新建停车位的影响。另外，由于车位总银码相对较小，如果有业主想“斩仓”甩货的时候，往往愿意大幅放低价格放盘，以求尽快脱身，这就造成了这个市场的价格波动幅度可能远远超过住宅物业市场。