业绩会实录|中国金茂（00817）：1500亿指引非保守，品牌品质更重要

3月19日，中国金茂控股集团(00817)在香港举行了2018年全年业绩发布会。

在会上，执行董事兼首席执行官李从瑞先生对智通财经APP表示，公司2019年1500亿的指引目标并不是保守，而是守信用。事实上，如果仅仅是为了规模，明年我们冲3000亿也是可以的。

但这并不是公司的追求，我们希望的是长期的可持续的发展。中国金茂一直强调规模适度，追求规模并不是我们的终极目标，核心是品牌和品质要好，打响公司的品牌。

据了解，中国金茂2018年销售强劲增长，合同销售同比增85%至1280亿元，核心利润上涨30%，开发毛利率增长36%，较2017年大幅提升。

与此同时，公司的债务成本优势明显，全年的借贷成本大约是5%，而公司2019年发了一个18亿的债券，利率低至3.7%。

报告期内，中国金茂购买项目56个，土地金大约为890亿，权益为380多亿，整体成本为8000多元，较2017年的1万元以上便宜很多。目前，公司的总土储为6420万平方米。

谈及今年时，公司称2019年目标指引为1500亿元，可售货源为2400亿元，约60%的去化率，结合公司过往高至70%、80%的去化率来看，60%的指标难度不大。

以下为智通财经APP整理的业绩会实录：

问：公司2019年的销售目标指引为1500亿，感觉管理层在规模的发展上有所保留，管理层是否能够分享下对2019年市场的判断?

答：我们作为央企下的地产公司，信用为先，说到就要做到，并且要超额完成目标。所以希望大家能够理解，这不是保守，这是守信用。

同时，需要强调的是，规模并不是我们的追求。如果追求规模，明年冲3000亿也是可以做到的，但这与我们的理念相冲突，我们希望中国金茂能够长期可持续的发展，重视品牌与品质的打造，为大家创造价值。

今天刚开完董事会，宁高宁董事长再次强调把品质品牌放在第一位，而规模则紧随之后。但大家放心，未来长期的高速发展依旧可以保持。

问：请问管理层，公司城市运营项目的利润率、周转率与其他项目有何不同?

答：我觉得每次大家都会问周转率的问题，确实，城市运营项目体量比较大，都是几百万平米，所以给大家觉得周转率、资金会出问题的可能性很大。但实际上，越是城市运营项目，回款越快。因为毛利不仅高，而且投入资金也不多。因为这里面的核心是滚动开发。

城市运营项目，拿地当前基本上就具备销售能力，因为这是进行过规划的，跟政府一起挂牌，你知道它的节奏。运营模式与其他项目有所区别。其次，地不是一起全拿下来，而是跟政府有一个长远开发协议，今年要开发多少地，今年开发地投入多少钱，卖了多少，回来再开发第二期，这是一个滚动开发过程。

问：城市运营项目是一个滚动的过程，我们怎么样保证我们自己拿的土地价格能够便宜，这个会不会有其他开发商会来抢，要不要公开拍卖的?我们有一些什么样的措施和手段来保证这么长时间的开发，始终拿到的地是便宜的?

答：这确实是一个具体操作层面的问题，而且我们城市运营项目不像其他的项目，其他项目在签订一个协议后，很多东西都被锁定了，很难改变，但城市运营项目并不是这样的。

实际上，政府所有的地都需要走招拍挂程序，这里面就会出现一个情况，有的政府说我没法把这个地给你，这样的项目我们就不做。如果政府说只要你来干，这个地就能给你，这样的项目，我们就会去干，这是选择上的安排。

其次，具体的运作有很多不同的方法，核心点是满足了政府诉求，政府才会满足你的诉求，将双方的诉求结合在一起，是城市运营的核心理念。

问：在一级开始的过程中，公司会考虑将土地卖出去或者是保留土储自己开发，请问公司在这两种方式上是怎么选择的?什么情况下卖给其他公司?什么情况下自己开发?

答：我们并不愿意卖地，我们的核心选择就是想把地储存起来慢慢做成二级开发销售。如果按照我们的意愿，我们所有利润都会体现在二级上，没有一级利润体现。

但是城市运营项目既要兼顾企业效益，也要兼顾政府效益，如果政府对这个城市建设有很高要求，比如要求短期之内把城市建设起来，我们完全靠一级力量大面积铺开很多二级项目，这不现实，投入很大。这个时候会把地卖给其他企业一起来做，基本上是两边利益平衡，但核心的地我们会自己干。

问：能否介绍下公司的混改情况?比如时间上的推进，具体的操作方式等。

答：中化集团和中国金茂都在抓紧推进混改，我们去年做了一次，今年会继续往下做。但具体的操作方式取决于我们引进的战略投资者，根据集团公司整体持股要求来进行安排。卖老股的方式肯定要考虑在里面，要不然股份就减持不了，所以卖老股是重要的方法之一。中国金茂跟集团公司是高度一致的，跟投资者的期望也是一致的。宁总是一个非常市场化的领导，他也在积极推行混改。

而中化集团的核心主业是化工、农业、石油，我们地产会作为他一个财务投资方向，这也是他未来的发展方向。未来中化集团会持续减持，减持到一定程度，很有可能就不再并表，就是一个完全市场化公司，而中化集团就成了一个投资者这样的角色。