湾区龙头佳兆业(01638)股价上涨115%背后的秘密

年初以来，伴随港股内房股持续走强，短短不到三个月的时间里，佳兆业集团(01638)累积涨幅高达55%，可谓明星感十足。

错过佳兆业的内房股粉丝们不禁纳闷：这家深圳房企“地头蛇”，去年10月份时股价仅1.78港元，截止发稿时，其股价早已翻倍上涨115%，其上涨逻辑是什么呢?

(行情来源：富途证券)

草蛇灰线，伏笔千里，智通财经APP注意到，佳兆业稳步上涨的逻辑是有迹可循的。

众所周知，房地产企业的经营主要分为三大块：拿地、融资、以及操盘，土地与资金常被称为房企的“粮草”和“钱袋”，这三面的能力构成房企的核心竞争力。

首先来看操盘，2019年1-2月上市房企销售业绩涨幅30强，佳兆业以72%的涨幅领涨内房股。克而瑞数据显示，佳兆业今年1-2月份销售额为89.8亿。

佳兆业近期强调加快销售回款，从佳兆业2019年首月按地区分布的合约销售中，深圳和珠三角销售总额占比达58%，佳兆业似乎顺利搭上湾区这趟红利快车。

对比2017年，佳兆业销售额仅460亿元，2018年上半年也只有250亿，再加上当时资产负债率稍高，处于对该公司高负债、回款慢的原因，佳兆业股价持续走低，最低时市值仅108亿港元。

那么，2019年以来，鉴于佳兆业积极抓销售回款的同时，其“钱袋子”情况是否有改善呢?

智通财经APP获悉，3月20日，佳兆业集团披露，公司旗下首笔供应链金融资产支持专项计划获批，发行总额不超过人民币50亿元。

而就在一个星期前，3月13日佳兆业已经获批30亿元长租公寓资产支持专项计划;此前还分别获得了6.85亿元购房尾款资产支持专项计划，及4.75亿元以航运客票收入为底层资产的资产支持专项计划。

在融资方面，佳兆业积极寻找境内低息融资方式，此前令投资者担忧的高负债也将有所改善，同时负债结构也将得到优化，融资成本降低。

最后，再来分析房企基本面时，最重要的一个因素——土储，在拿地方面，佳兆业向来被称为“旧改之王”，随着房地产行业的增量市场逐渐趋冷，“城市更新”越来越受到市场的关注，因此佳兆业在旧改方面的优势也将成为股价的重要催化。

据2018年中期业绩披露，佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米，同比增长91%，且几乎100%的集中在粤港澳大湾区。

此外，佳兆业近日又在深圳拿下了13.6万平方米旧改项目，据悉，该项目为龙华区城市更新项目。

除了在大湾区拥有积极的土储，佳兆业近日又拿下杭州一优质地块，据悉该地块位于杭州未来科技城民丰片区，地块出让面积约19175平方米，建筑面积38350平方米，容积率为2，为商住用地。

智通财经APP预计，目前深圳百灵达项目 、布吉南门顿项目及坂田下雪村项目旧改的开工，上海徐行镇及珠海水岸华都花园3期的如期进行，确保了2019-2020年新增销售货值。

此外，鉴于佳兆业在大湾区货值占比高，土地成本低廉，盈利能力强劲，随着大湾区的建设持续推进，产业升级及财富增长，公司业绩有望持续增长，具有长期投资价。