业绩会实录︱正荣地产(06158)：销售回款持续接近80%，未来资金成本是核心

3月25日，正荣地产(06158)在香港举行2018年业绩发布会，执行董事兼董事长黄仙枝向智通财经APP表示，正荣这两年的盈利能力不断提升，一年一个台阶，成功上市后公司进行了调整，包括对现金流的管理，目前公司拥有充裕的现金流。当然，资金成本也是核心竞争力之一，未来拿地资金成本是核心。

公司董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，预计2019净负债仍维持在70-80%水平，公司积极优化负债结构，以及探索多元化融资渠道，相信2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

智通财经APP了解到，正荣地产2018年实现收入264.53亿元人民币(单位下同)，同比增长32.3%;归母公司股东应占溢利21.21亿元，同比增长50.5%;每股基本盈利0.52元，拟派发末期股息0.15港元。

公告显示，股东应占核心溢利19.52亿元，同比增长70.7%。毛利60.21亿元，同比增长42.8%;实现合约销售金额1080.17亿元，同比增长54%。

此外，公司于2018年度主要财务比率取得明显改善。其中，净债务与权益比率大幅下降至74%，现金对短期借贷比率改善至约1.2倍，年末借贷加权平均融资成本为7.8%。

2019年，正荣将合约销售目标定在人民币1300亿元，并表示充足优质的可售资源将支持集团实现有质量、可持续的稳定增长。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：2018年合约销售均价有所下滑，原因是什么，2019年均价是否会有提升?

答：均价下滑，其实这不是一个问题，主要是我们整个产品和销售地区的分布有所改变，比如上海销售额占比多一点的时候，均价就会高一点。现在我们是全国布局，所以均价会慢慢下来。

短期来看，销售均价大概再一万七左右，我们没有给一个具体的价格目标，主要还是根据地区的分布。

问：毛利率方面较同业有所偏低，未来会有回升吗?

答：关于毛利率问题，同行可能是超过30%，一般情况下是基于两点原因。第一点，商业比例高，一般租金收入毛利率可达85%。第二点，他们有商业买卖。正荣其实是以纯住宅为主，所以如果将商业部分剔除掉，有可能我们的毛利率也是在同行的平均水平范围。

未来毛利率还会改善基于两个方面。一个是平均的融资成本，在2019年慢慢会下来。第二个是整个限价的压力比以前下滑，总体来说我们整个毛利率会逐步慢慢改善。

问：公司的营收比跟销售比在2019年是29%，2018年是24%左右，有消息说正荣今年要增加权益比，管理层是不是有这样的想法?今年正荣要保持怎样的回款率?

答：合作比例去年大概是52%左右，今年估计也在52%左右，应该不会有太大的变化，但从今年开始我们在拿地的权益比例上可能会提高权益比例，但具体数字可能会在2020年甚至以后销售数据里才会体现出来。

我们的回款率在同行中应该算比较高的，原来为70%多，现在每年接近达到80%，未来也会通过高周转及运营效率的提高，来提高整个相关的毛利包括其他财务指标。

问：上海长租公寓项目的推进情况如何?以及长租公寓在集团整个布局上是什么定位?

答：长租公寓产品去年就已经落地了，今年真正的产品会在上海开展，有几百间的量，以后我们会持续把原来持有型的物业做成长租公寓，总体对这方面的定位还是满足自身持有型的物业，不一定追随到市场去做很大的量，这是大概长租公寓的定位。

问：能否介绍下公司目前的拿地策略?以及在上海、苏州这边以后的定位和拿地策略是怎样的?

答：2013年、2014年我们从闽赣一带逐渐开始布局全国，所以长三角土地布局量会比较大。我们近期布局了全国六大区域，除了之前的长三角，在中部、西部、环渤海、大湾区都会有土地布局，基本形成了全国核心区域的均匀布局。在上海跟苏州，我们也会与全国统筹进行考虑。

问：刚管理层表示融资成本可以降到2017年或更低的水平，主要是通过什么方式降低成本呢?

答：关于融资成本为什么可以改善?首先今年1- 3月份，我们在海外发了一些美元债，成本从两位数改成单位数，并且有效置换一些老债，国内也有做很多的开发贷，因此非银行的借款比例会持续降低，如2016年是接近70%，2018年非银行比例控制在35%，2019年我们会持续把一些非银行借款提前赎回，因此可以说整个成本还可以进一步往下压。

此外，正荣这两年盈利能力不断提升，上市后公司进行了调整，包括现在对现金流的管理，目前我们有充裕的现金流。当然，资金成本也是核心竞争力之一，未来拿地资金成本是核心。

问：公司去年在佛山有拿地，今年会计划在大湾区继续拿地吗?

答：我们拿地的市场布局是全国化进行布局，目前比较有机会的还是中西部，像成都、重庆、西安等等，每个城市的面积都是一千多亩，产业结构发达，土地成本低，有很好的机会。当然大湾区这块我也在看，但也会担心大湾区过热，其拿地成本也在上升，因此我们还是会根据实际情况考虑。

至于在香港拿地，这个我们有在观察，但没有具体的时间表。

问：今年租金收入是否会有比较大的提高，管理、投资、收租等业务增速都不错，能否分享一下?

答：投资物业这块去年增长还不错，新增的投资物业开业时间一般都是在2020年到2021年，所以明显的大幅度增加可能要放到明年。

长租公寓这块我们也在做，现在主要是在上海市场开始做，长租公寓也许能解决很多问题，但对我们来讲它的盈利模式目前不是非常清晰。