业绩会实录| 佳兆业(01638):2018年核心净利攀升，今年1580亿可售货值集中在下半年推出

继2018年合约销售额创下历史新高达到700.6亿元人民币（单位下同）后，佳兆业（01638）提出，2019年的合约销售目标为875亿。

3月26日，佳兆业在香港举行2018年业绩发布会。公司行政总裁兼执行董事麦帆表示，2019年，集团整体的可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，预计销售均价约每平方米18000元。从推盘的时间看，主要推盘集中在三季度及四季度。可售货值按城市划分，一线城市约占46%，二线城市约占48%；按区域划分，大湾区占70%，长三角占13%。

智通财经APP注意到，2018年，佳兆业在销售、盈利、降负债等方面都有亮眼表现。

2018年，佳兆业全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5个百分点。

值得一提的是，佳兆业在2018年的核心净利润高位攀升，同比大幅增长304%达47亿元，增幅在已披露业绩的规模房企中位居前列。

数据显示， 2018年，佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况也得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。

截至2018年12月31日，公司持有现金及银行存款较上年同期增加8%至229亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余，速动比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，债务结构持续稳健。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录。

谈股价：公司尽量做好业务，希望未来能有不错的表现

提问：有几个问题想请教一下郭主席，首先恭喜一下最近1638的股票涨了不少，请问现在你对公司的股价跟估值满意吗？如果不满意，你满意的水平是达到什么样？第二佳兆业一共有六个上市平台，请问上市平台这么多，你会不会有烦恼？第三是公司六个上市平台应该怎么做市值管理，怎么增加投资者的吸引力？  

 郭英成(佳兆业主席兼执行董事)：先回答第一个问题，钱多有烦恼，这是肯定的。对我们来说，我们从一开始多元化，在十多年前开始多元化，我们这种管理包括成熟一块分拆一块的模式，相信对于我们来说应该是能够成功，这是关于上市平台的。

因为做城市更新业务板块很多，我们希望在这个基础之上发展别的业务板块，包括健康产业，因为康养在粤港澳大湾区也是很不错的表现，特别是政府政策的鼓励和经济的增长，特别是老龄化，我们也希望能够得到红利。

我们现在有六个上市平台，在管理上应该是相对比较成熟的，因为我们设定的管理模式在未来的发展，希望能够得到不错的表现。

关于股价，那就不是我来说，我们尽量做好。相信你这么关心，我们希望未来能有不错的表现。

谈旧改：经验丰富，有相当强的竞争力

提问：关于旧改方面，去年以来佳兆业增加了很多旧改尤其是广州这边增加了很多土地储备，这些旧改转化的时间表能不能再详细一点？另外，它对于公司的利润率包括销售，到底有多大影响，希望能给我们一个指引？公司境内融资方面有没有下一步的计划？

郭英成：在政策不明朗、社会变化的情况下旧改是很难的，很好的是佳兆业有二十年左右旧改历史和经验。特别是人才，在市场招聘人才回来确实很难，我们人才的竞争力还是可以的。

关于旧改，我们主要做核心城市特别是做深圳和广州、珠三角各个城市，特别是中山。在发展过程中，旧改正常情况下项目周转率或者完成周期都是五年左右，我们希望旧改是一个机会，特别是在大湾区、在深圳、在广州这样的城市，你不靠旧改来储备土地确实是面临更多的挑战，我们觉得这块是我们最强的竞争力之一。

当然，现在我们做旧改，整个城市不管是深圳还是广州，所有的开发商都想参与进来，我觉得公平公正也是一个好事，佳兆业有它的优势所在，时间长、规范化、专业化，特别是在风险把控上，我们城市规划这块做得还是有竞争力的，希望这块越来越强、越来越有竞争力。

关于融资，佳兆业最近特别是春节后，在这个月和下个月我们打开了ABS，以往佳兆业都在香港发债、发高息债，因为汇率的问题等等原因，我们也希望能取得一个平衡，在国内我们也正式打开（国内融资渠道）。现在佳兆业系的批了四个（ABS），（ABS额度逾90亿），我想这块是很不错的，多元化的融资渠道，也希望能降低成本。    

提问：以大湾区为例，公司在深圳、广州还有其他一些城市的旧改转化以后的毛利率和净利率大概是什么水平？过去公司主要是深圳旧改居多，现在随着其他城市旧改增加，以后各个城市不同区域贡献的货值所转化的利润还有毛利率、净利率大概会有什么不一样？

郭英成：每个城市、每个项目都不一样，当然看整体规划是最重要的，第二个还要看赔偿的标准，时间投入越长利润肯定受到影响。佳兆业做熟了这块，已经做了二十年的旧改，我觉得未来是一个很大的机遇。关于旧改问题，特别是在整体项目的拆迁和手续完善和规划、项目的研究这块我们还是具备相当强的竞争力，这块做得不错。

深圳和广州有很大的区别，当然现在广州的政策也在往深圳学习，也在赶。去年年底，我们在广州拿了一个项目也是招拍挂的，深圳的旧改是不用招拍挂的，广州的是要公开竞争。这个旧改项目相对而言，假如合理的完成，利润率、毛利率比起招拍挂有不错的表现。

旧改还有一个地理位置好不好、卖什么价格、能化解什么风险，我想这块是非常不错的表现，特别是我们发展多元化，我们上市公司很多跟我们供地里头的内容、供地的功能有密切关系，比如健康，我们现在往健康方面也在努力，现在也初步成效。

我们在杭州拿了一个康养用地，未来也能够为老人服务、为成年人特别是60岁以上的做服务，提供一个更舒适、更健康的基础，这块也能够为我们经济增长、为我们健康发展做一点贡献。  

谈负债：2019年净负债率争取降至200%以下

提问：上半年粤港澳大湾区规划出台了，佳兆业会在哪方面受益，未来在粤港澳大湾区的布局会不会有什么调整？佳兆业负债率现在还是维持在一个高位的主要原因有哪些？今年又将通过哪些措施使净负债率降到200%以下？

郭英成：首先大湾区，佳兆业肯定有相当强的竞争力，我们特别是在深圳的发展史有二十年，所以在土地储备、天时、人文文化这块我们储备是不错的。特别是在项目方面，深圳、广州两个城市项目都有接近90来个项目在做不同阶段的发展，特别是城市更新，当然也有一些产业，我们希望在国家政策红利受益之下，我们得到受益，这是肯定的。

同时我们未来三年在大湾区有更好的表现、更强的竞争力，这是我们一直希望能实现的。这几年我们负债率一直比较高，从2017年到现在我们每年都在下降，我们希望到了今年年底（净负债率）能够降到200%以下，这是董事局定的目标。当然从利润率方面包括竞争力方面，我们也在不断竞争、不断进步，我们希望这块能够在享受粤港澳大湾区的红利情况下，也同样能够得益。

当然佳兆业有点不同，净负债率为什么这么高？首先我们有接近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有五年或者六年左右的时间，我们的钱投进去全部是负债，我们旧改项目也不能评估，所以我们负债相对比较高。    

谈拿地：2019年的拿地预算约400亿

提问：随着粤港澳大湾区规划的发布，越来越多房企布局粤港澳三地，竞争也加大了，今年拿地预算多少，在拿地上会不会增加困难？

麦帆（佳兆业行政总裁兼执行董事）：今年我们整个拿地投资额应该在400亿左右。去年我们拿地的投资额有56%是在大湾区片区，今年我想至少要保持这个比例。我们是以旧改和收并购为主，这样应该比较灵活一点。另外，我们锁定的区域也是核心地段或者是相对于比较大、想象空间比较高的或者是干净、快。

最近几波公开的招拍挂跟去年比，去年有很多都是没有摘到、没有举牌的，今年已经是溢价了，像佛山上周是到了峰顶价，竞争是非常激烈。现在拿地的市场是在回暖。政策，我个人看得是比较正面，因为这个需求还是在那儿摆着的。

谈科技旅游、康养产业：未来中国的商机无限大

提问：关于振兴生化（000403），佳兆业未来在持股经营战略方面是否有进一步的计划？

郭英成：我们看好这个领域的增长，要真正做到控股或者真正做到行业龙头确实有漫长的过程。关于振兴生化，我们现在也是股东之一，派了三个董事。振兴生化未来的发展，我觉得是非常正面的，我们希望它对人类的健康进步能起到作用。当然，我们是非常努力也非常认真的学习和参与这个板块的发展，因为属于健康类的，这块也没那么容易，我们希望在未来能够从发展方面，我们两个大股东能够更团结，两个大股东有商有量，做生意在商言商。

提问：公司差不多有二十个多元化业务布局，我们布局这么多业务的根本诉求是什么？怎么去权衡它的利弊？公司营收方面，地产相关主业的营收占比还是非常大的一个比例，地产主业之外的业务多元化占比还是非常少的，是否有一些计划改善发展不均衡的现状？

郭英成：多元化发展，我们希望能成功，特别是成熟一块分拆一块。当然佳兆业多元化过程中特别在深圳相对而言比别的城市机会比较多，因为深圳是一个比较年轻的城市，我们遇到了很多机会。

当然我们现在发展，地产还是主业，在未来的五年，我们希望在多元这块能够占到30%以上或者是40%左右。

我们收购的振兴生化它是独立管理的，它很成熟。佳兆业一直在发展多元的事情，我们这块是做得不错的，比如佳云科技(300242)是做互联网广告的，跟我们有很多互补性，在发展过程中，我希望它能互补到特别是在科技产业化这块，因为城市更新里不少的土地不仅做住宅，还要划到别的科技产业，这块我们借用外部的力量。

关于利跟弊，佳兆业比较独特，因为从一开始发展的时候，我们就是多元在发展，比如我们专业板块都是用专业公司独立发展，我们有比较成熟的董事会管制，每个专业公司都设定董事会，我们希望这块是有不错的表现。

当然，多元化其实很难，但是我希望我们能够互补，特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取到一些互补，多元化的利跟弊，我们觉得利还是大于弊，当然我们有很多不成熟的，走了很多弯路。我们发现这块弯路走完以后，我们发现是对的，比如不务正业搞足球，我们深圳只有一个足球队，从中甲到中超是很难的，当然深圳年轻人多，我们希望这块除了赚钱之余，除了发展之余也能够为我们的城市文化丰富发展多做一些贡献。

提问：目前佳兆业在足球方面的投入大概是多少金额？未来投入的预算大概是多少？在整个足球的产业链上有什么样的投入规划？

麦帆：很多朋友问佳兆业为什么搞足球？我说你这个问题本身就是答案，你关注到了佳兆业，关注到佳兆业在搞职业足球。我们想一个人需要开心快乐，需要心跳，一个城市也需要开心快乐，也需要心跳。做哪些是我们想做的事情，本身体育产业是世界第一大运动，有什么可做的？只是说我们要学习的还比较多，我们从2016年接手这支俱乐部，到现在作为中超的队伍之一，前面三年一共花了超过二十亿，包括转会费、运营费，我们的球员也在升级。这块我们跟整个市场、整个世界足坛的节奏保持一致就行了。

未来，我们要把它作为一个系统性的产业来发展。在这个过程中商机是无限大的，这是万亿级规模的市场，哪个方面都可以做，就看我们怎么来做，大家拭目以待。

提问：去年上半年佳兆业有签约几个产业项目包括阎良文旅城、临潼足球小镇这些，能不能披露一下代表性的产业项目进展？另外郭主席怎么看待特色产业小镇的前景？佳兆业本身业务比较多，会不会每个业务做一个特色小镇？

郭英成：西安是我们非常喜爱的一个城市，佳兆业起家是多元化的，从一开始就是，从我们上市后各个板块在不断发力。当然未来还有合适的板块，假如成熟或者有竞争力的情况下，我们也会介入这个市场，这是肯定的。

关于科技产业，我们国内收购了一个上市公司佳云科技，它是专门负责科技产业，我们希望这块能够对我们在中国的改革开放、在人类的进步当中，我们能够起到作用和做到相当的贡献，这是我们一直在追求的。

当然，我们西安也有产业项目，但现在我们是前期在探讨阶段，比较成熟的我们有一个科技旅游项目是在东戴河，我们做了八年时间，我相信做得相对比较成功，它是比较多元的一个综合体，比如有科技产业、有旅游度假、有康养，我们在惠州博罗也有一个康养产业，我们在里头也寻找商机。

比如我们东戴河项目，我们八年前去到东戴河发展的时候很多人看不懂，我们发现像这种科技旅游、康养产业，我觉得未来中国的商机是无限大，当然也离不开房地产，我们有了这些服务内容以后，与我们房地产是互补，同时能让中国人更健康。

提问：在2018年土地储备中看到在海南三亚首次有占地面积约八万平米的土地储备，因为海南去年的调控可以说是史上最严的，为什么还在海南加码，还有预计这种项目对毛利率的贡献大概有多少？东戴河原本规划的开发周期是六到八年，到目前的进度好像相对比较慢，想了解一下目前的开发进度？

郭英成：其实海南岛的项目跟房地产是不一样的，佳兆业已经尝试到这种甜头了，特别是东戴河项目，我们刚开始做的时候确实很苦，经过八年的发展，现在已经寻找到成熟的发展模式。现在我们这些项目基本上是成功的，可以做到这点，这是非常好的。

海南项目调控非常严厉，其实我们买东西的时候都是非常严厉的时候去寻找商机才能买到好东西。假如没有那么严厉，在海南岛特别是在三亚在海边想寻找一两块地投资是很难的，成本也非常贵，我们这次是以康养进入三亚。按照我们的初步判断，我相信它能够给我们带来不错的回报。

因为康养确实很难做，我们已经走在前列。我们希望健康养老在未来不但是赚钱，也能够为我们国家的老人，为有需要的人提供很不错的服务。我们希望赚钱跟服务，赚钱跟社会的进步能够取得一个平衡，能够取得一个贡献。