业绩会实录︱两小时答记者问 ，许家印讲述了一个什么样的中国恒大(03333)？

3月26日，中国恒大(03333)在香港举行了2018年业绩发布会，主席许家印在会上对智通财经APP表示，全世界对新能源汽车的发展都非常明确。未来新能源汽车替代燃油车这个趋势，是一个非常清楚的大方向，未来的新能源汽车市场也会是一个非常巨大的市场。恒大的目标是力争在3到5年内成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

地产方面，深深房A的各项的工作有序的推进的过程中。至于今年的利润，我们希望能够实现公司稳健运营，利润保持在我们目前水平。未来我们可能会把净负债率会降到行业较低水平。如果负债率有所反弹，可能和新的产业投入有关，比如说收购NEVS，完成了一个新能源的汽车产业的布局，也是未来的发展打下的基础。

（摄影：曼曼）

据智通财经APP了解，2018年中，中国恒大多项核心指标实现行业第一：核心净利润783.2亿，同比大增93.3%,净利润722.1亿，同比大增106.4%，毛利润1689.5亿，同比大增50.5%，继续保持高质量增长态势;营业额4662亿，同比大增49.9%;总资产达18800亿，净资产3086亿，现金余额2042亿。

事实上，自2017年实施战略转型以来，恒大在保持规模适度增长的同时，重点注重增长质量。而如今恒大各项利润指标同时大幅增长，最能体现其高质量发展。年报显示，恒大2018年核心净利润同比增93.3%至783.2亿,核心利润率增3.8个百分点至16.8%;净利润同比增106.4%至722.1亿，净利率增4.2个百分点至15.5%;毛利润同比增50.5%至1689.5亿，毛利率增0.1个百分点至36.2%。

值得注意的是，近年来房地产市场持续盘整，去年A股和港股有43家房企遭遇业绩亏损或下滑，更有多家上市房企发生债务违约的恶性事件。在此背景下，恒大的业绩持续增长并再创新高，再次验证了许家印自2012年起多次在上千人的记者及投资者年报业绩发布会上讲过的一句话：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”

恒大的功底主要集中体现在其管理、产品等方面。与此同时，在提质增效、实现高质量发展的同时，恒大的多元化产业布局也已然完成。文化旅游、健康、高科技等多元产业已成为恒大未来新的强力增长点。

特别是以新能源汽车为代表的高科技产业，恒大入主瑞典NEVS、与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司，获得强大的整车研发制造能力;入主卡耐公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能;入主荷兰e-Traction公司，拥有世界最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用;恒大还入股了广汇集团，拥有世界最大汽车销售渠道——至此，恒大已在新能源汽车领域形成了世界最先进且完备的全产业链。未来随着新产业陆续进入收获期，恒大的增长空间将变得更加广阔。

以下为智通财经整理的中国恒大业绩会问答实录：

问：去年恒大的核心净利润达到了783亿，请问783亿是如何做到的? 这是否意味着恒大已经完成了战略转型?

答：恒大的利润现在是中国房地产行业最高的一家，为什么恒大取得了这么好的利润? 我们认为有几点：

第一点是我们超前的战略储备战略，即土地主义战略。大家都知道，2009年上市的时候，恒大是一个以二线省会城市为主的一个发展商，当时的口号是中国省会地产的领导者，恒大当时平均的楼面地价为450块。那么恒大当时为什么会进入中国的省会城市?当时的万科，或者其他一些中国顶级的发展商，都是在一线城市。而恒大进入二线城市的原因，主要是我们认为当时自身的实力还跟一线的发展商有一定的差别。我们进入的省会城市都是当时中国大的地产商没有进去的城市，楼面价大概都是400-500块钱。

恒大这一超前的战略土地战略，为我们赢得了一个上升和扩展的空间。我们从2006年向全国战略布局的时候，首先布局了中国的省会城市。在2009年上市的时候，恒大当时的销售额是303亿，而303亿和接近1000亿的中国的第一线发展商还有一定差距。我们超前的进入了中国经济发达的地级市省会城市，在2009年到2015年，公司主要的战略是以二三线为主，兼顾一线城市。

恒大30%的土地储备是在一二线城市，70%在经济发达的地级市。到2014年，公司销售突破了2000亿，成为行业前三甲。在这个基础上，我们认为回归一线城市的时机已经成熟，从15年公司进入一线城市，那个时点公司大步的发展是进入二线和三线。我们这种从一线到农村，又从农村再到核心城市发展战略，跟我党的发展战略很相近，农村包围城市，因此公司最终取得了今天的成就，3.03亿平方米的土地储备，而我们的楼面价只有1680多块钱，其中66%的土地储备在中国一二线城市，30%多在三线城市，这样优质的土地价格是我们创造核心利润的一个基础。

大家可以把大的地产商的楼面土地价格对比一下，就知道恒大利润的一个来源，就是基于我们超前的土地储备战略。

第二点是我们强调的规模效应。目前我们大概有800个项目，每一个项目集聚规模，分期开发。由于土地的前期成本已经锁定，随着后期的开发，土地和房屋的价值生长空间就创造出来。

在运营方面，恒大是中国第一个倡导标准化运营的发展商。 我们所有的建筑材料全部是标准化，比如恒大一采购电梯都是几千台。我们的施工企业在跟我们工程建设的时候，都使用一个标准化的图纸。我们的新闻媒体到全国识别恒大的项目是最容易的，我们的三个产品线，高端、中高端和旅游地产，只要大家到全国一看，就一目了然，这种标准化大规模的运营模式降低了公司材料的采购成本、施工成本，提升了我们产品的品质。因为我们是集约化采购的，也使得我们的产品具有比其他发展商无与伦比的性价比，因此这方面也给我们创造了一个利润空间。

第三点也是很重要的。前几年大家对恒大的永续债有一定的关注。那么我们在2017年把一千多亿的永续债全部偿还。永续债在我们的报表里每年吃掉几十亿到1百亿的利润，它其实没有形成利润，但已经把利润反映在了报表里，所以这一块给恒大释放了200多亿的利润。

综合这几点，恒大的民生地产、超前的战略储备、标准化的运营，使我们具有了比其他发展商更加大的一个竞争优势，也取得了一个很好的经济效果。

未来我们还会坚持民生地产的理念，恒大是通过运营超前的战略储备，标准化的运营，把利润创造到最大，但我们还是要让利给中国的老百姓。虽然恒大超前土地储备很多，利润也很好，但我们的销售单价并不高。恒大的销售单价大概只有平均1万多块钱。1万多块钱什么概念?恒大的产品都是百分之百的精装修，扣掉1500块钱的精装修，大概就是8500块钱左右一平米的房子，跟我们国家目前商品房销售的均价基本吻合。

8000多块的销售均价是相当于国际上住房、买住房和家庭收入的大概六倍，老百姓完全可以负担得起。我们做了一个财务模型，就恒大的商品房，按卖给一个家庭算的话，一百平米左右付个30万，家长支持他一下，剩下70万做30年的按揭，就付了3000块钱左右。基本上老百姓都买得起，这也是我们未来坚持的一个目标。我相信只要我们的房地产一直以民生地产为导向，坚持超前的战略储备战略，一定能给老百姓创造最好的住房，同时也给我们股东很好的回报。

另外，恒大这两年为什么利润增长这么快，这么高?恒大前20年是发展战略的转型，从2017年开始，恒大开始实施高质量发展的模式，这前20年恒大实施的是以规模取胜的一个发展战略。也就是说恒大从96年成立，几个人开始，用20年的时间赶超中国地产的龙头企业，终于在16年的时候，恒大实现了销售额、销售面积等各项指标的第一位。

从17年开始，恒大就开始在地产方面实施发展战略转型，实施高质量发展。实施高质量发展的话，我们第一是打造各个环节精品，进一步的提升产品的附加值。再一个的话，我们大幅的降低了成本，尤其是销售费用、财务费用、管理费用，销售费用和管理费用已经连续两年大幅度下降。

之前我有说过在市场不好的时候，才能显示出恒大的功底，这句话来自于什么?就来自于恒大的企业管理，来自于恒大的队伍建设，制度建设和企业的文化建设。我们在战略决策上，也是从17年的元月份开始就实施了高质量的发展，17年恒大实现了利润同比百分之百的增长。

在17年的基础上，我们又实现了核心竞争力，完成了90%以上增长，因此可以很清晰的看到，恒大的高质量发展还是非常见效的。

问：去年恒大收购了很多公司，大多集中在新能源汽车领域，要进军高科技产业板块的意志很坚决，那么作为以地产为主业的这么一个公司，现在开了这么多多元化的板块，包括科技、健康及文旅，从集团层面来讲，有没有一个整体的思路，如何实现各个板块之间的协同互动?

答：恒大多元化发展不是现在提出来的，我们在九年前已经对公司在多元化产业方面，进行了大量的调研，最后的结果是我们先进入了旅游产业，接下来就是大健康。去年年报的时候，我们已经宣布，恒大基本上形成了以地产为基础，旅游健康为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

今年过去了，大家看到恒大在新能源汽车方面投入的力度比较大，一个是恒大的决心比较大，再一个产业布局也是比较大的，那么恒大为什么这么大力度投资新能源汽车。

大家都知道全世界对新能源汽车的发展都非常明确，尤其像欧洲很多国家已经明确了目标，有的是到2025，有的2030，有的2035等，基本上都要取消燃油车的生产，也就是说全世界非常重视环保。未来新能源汽车替代燃油车这个趋势，是一个非常清楚的大方向，未来的新能源汽车市场也会是一个非常巨大的市场。

在多元化发展方面，恒大也在研究什么样的产业和现在的规模相匹配。这几年我们探索过很多产业。比如说恒大以前进入过粮油、乳业及矿泉水，但最后都没在做了。也就是说在多元化战略的实施过程当中，一个是要大量的调整，另外还要进行探索。经过探索以后，感觉到粮油、乳业及矿泉水一年销售几亿到几十亿，和恒大形态年销售6000亿的规模差距有些大。所以恒大在产业选择上，一定是未来的一个非常大的产业。

经过前九年的调研和探索，恒大进入了旅游大产业，旅游大产业将来也可以成为万亿的企业。恒大进入旅游产业的拳头产品是什么?两个填补世界空白的产品，一个恒大童世界，一个恒大学校，这就是恒大的布局。产业布局，按照填补世界控制的旅游产业进行布局。健康产业也是大健康，也可以做成一个万亿企业。我们在大健康方面，探索了差不多五年时间。我们通过全世界的调研，以及结合中国的健康养老养生，全周期全方位的真正探索一个路子出来，适合中国健康养生养老这么一个产业，经过五年的探索及调研，恒大最终推出恒大养生谷这么一个产品。

汽车产业也是这么个概念，恒大认为汽车产业可能在未来五年、十年、二十年，也会是全世界几十万亿的大产业。选择新能源汽车这样的高端制造业后，恒大还缺少很多基础。首先我们缺汽车整车制造这个基础，因此我们收购了瑞典电动车公司NEVSS，借助瑞典汽车的整车制造技术来发展自身的技术。

至于新能源汽车发展的瓶颈是什么?电池。按照恒大的这种做事风格，要么不做，要做一定要做大做强做成功。电池问题会制约你的企业发展，将来没有电池控股公司，你就会受到限制，所以恒大下决心收购了电池公司。收购这个公司主要看中它以前与日本的研究机构合作，是日本的技术，也是目前世界领先的一个技术，这就解决了我们整车制造的一个瓶颈。

第二个瓶颈是电机。我们收购了一个五年前入股荷兰的一个公司，轮毂电机一定是未来新能源汽车的发展方向。现在多数的新能源汽车，电机经过减速箱，再经过传动系统，最后到轮毂。我们的轮毂电机，直接在车轱辘上，无论是动力传输还是制动效率都大大的提升。电机是含电控的，用轱辘上电控系统来控制转向。

我们现在收购的电机，它现在世界上的技术只能突破到对于大货车、公交车等底盘高的，现在已经突破了，再生产再出口，国内在使用。现在我们也在进一步的和世界上，通过几年的研发，即将投入的这种小轿车的技术。目前的话，我们也在加大投资。

那么恒大既然选定新能源汽车未来的这么一个大的战略市场，就要保证产品品质一流，而产品品质一流，就必须要拥有世界顶级的整车制造企业。

接下来要解决的是新能源汽车的核心技术——高端制造业电池，另外还要解决电机，新能源汽车核心的零部件建设，要达到世界一流。目前也就是欧洲瑞典的整车制造技术，日本的先进的电磁技术，瑞典的目前10月份相应的电机技术。

电机技术方面，你想想辅路上，你就电控，如果说我要转弯了，要精准到什么程度，你的电控系统就直接控制辅路转的速度，这是一个核心技术。所以说要具有高端的技术。而恒大是下定决心要进入新能源汽车领域，下定决心要解决这个技术，做到产品品质世界一流。

生产基地方面，我要求恒大的生产线必须是世界最先进的生产线，厂房要有世界级建筑大师设计，外立面要看上去是一个标志性建筑。再往上游，我们参股广汇，也包括新能源的一个充电系统，智慧充电。

现在我们的科技公司也研发出社区停车场的智慧充电。它的充电很简单，将来你们家把车开到停车场，二维码一扫，我充20块钱的电。之后我们的智慧充电系统会在夜间，在电低谷的时候给你自动分配充电，也就是说解决了你的充电电价问题。另外夜间充电也解决了社区的总量的问题，目前我们高科技智慧充电公司也是研发了一年半。

我们对产业非常看好，而且我们布局步子也迈得非常扎实，我们的决心非常大，我们相信一定能成功。

问：请问公司如何看待今年的房地产市场?因为一直有消息说房产税预期会在今年出台，请问你们是如何看待房产税对房地产市场的影响?

答：我认为这个市场还是非常健康的，房价不会有大起大落。另外，全国总的成交量会保持一个稳定的增长，房地产税会遏制投机的方面的情况，但是对于刚需影响不会很大。我们产品线是很丰富的，我们的刚需占到70%以上，改善型的占比是25%，旅游产品、高端等大概占5%左右。

问：请问关于公司借深深房回A的进展程情况如何?还有一个问题是恒大去年的利润700多亿，这已经是很高了，管理层对于今年恒大的利润有没有一个预测，会保持目前一个水平或者下降?

答：深深房的各项的工作有序的推进的过程中，至于今年的利润，我们管理层是希望能够实现公司稳健运营，利润保持在我们目前水平 。

问：作为一个以地产为主业的公司，除了资金之外，还有什么核心能力是需要去建立的?又如何去建立这个能力?另外,作为一个企业家在做这种重大的决策的时候，会不会完全的基于理性，还是可能有情绪化的部分，比方说去收购NEVS的时候。

答：任何一个企业的发展战略的决策很重要。比如现在恒大进入新能源汽车，这是大战略决策，我们是有信心的。具体在产业的发展过程中，最核心的就是企业管理，很多投行分析师喜欢看数字，但是一个企业最根本还是管理。恒大集团这么多年来，我们在企业管理方面还是很有信心。一个企业首先是队伍建成，恒大现在有14万员工，我们在新的产业基础管理方面的，还是很多的人才。但是一个队伍的建设不单纯是内部的技术管理方面，还有大量的专业技术人员，我们也会引进大量的专业人才。

恒大1996年成立时只有七八名员工，1997年第一次在西郊山举行全体员工大会时只有二十多名员工，现在我们有40万名员工，这都是从社会上引进的人才。我们每年都在引进很多管理人才、技术人才、高端人才，新能源汽车也一样，我们在队伍建设上心中有底。另外，恒大走过的20年，在企业的制度建设和基础管理上，我们也是心中有底。在文化的建设上，恒大的管理非常严格，执行力还是非常强的，这都是来自于管理。

收购NEVS不是情绪化，我们在做重大决策前期有大量的调研，需要符合恒大的发展才行。就像我刚才说的粮油、水和乳业，费了很多心，但是与恒大发展规模不匹配。我们宣布一下，恒大在多元化发展布局上，正式宣告全面完成，近五年内不会再是其他更大的。

问：现在中国做新能源汽车的企业还挺多的，但是真正量产情况不顺利，恒大的目标是力争在3到5年内成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团，请问为什么有这样的信心可以完成目标?

答：恒大成立时才七八个人，别人都已经销售几十亿了，我们经过20年的时间赶超了中国地产业的老大。再比如说足球，我们已经连续七年的冠军。比如说粮油乳业矿泉水，如果产业和恒大发展规模相当的话，我们不会放弃的，经过探索以后，它的这个产业不能和恒大发展相比。

问：最近大湾区都非常火，请问管理层能不能跟我们具体介绍一下恒大在大湾区的布局?以及恒大在深圳的旧改的项目的进展如何?

答：我们在大湾区目前的土地储备总共有109个项目，4927万平方米，货值大概在1.6万亿。在深圳，我们是有45个项目，土地储备是2903万平方米，土地储备进入我们报表的大概只有不到300万平米。因为在深圳这个区域主要旧改为主，这些土地我们已经取得了开发权，不断的通过拆迁以后纳入我们的土储，所以未来的规模是2900万平方米。自2015年进军一线城市以后，我们主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，是我们这几年重点进入区域。

据我了解，目前恒大在深圳的市场是中国地产商最大的组织之一。我们也相信，因为恒大这种战略的布局，随着中国大湾区的落实，会给我们未来带来巨大的一个市场的效益。其它产品方面，比如说旅游、恒大城市链在广州的南沙，恒大的汽车整车生产基地在南沙。另外，还有我们的电池、高端制造业在大湾区;还有几个汽车产业方面的高端制造业计划在深圳。

问：很多房企在今年业绩会都发表了对三四线城市的一个看法。请管理层分享一下接下来一年一二线和三四线市场的一个展望?

答：中国在2017年以前，对于地产商可能有两派意见，一派是一二线、一派是三四线，不断的讨论。根据我们这么多年的发展和分析，恒定我们进入城市的一个目标就是人口净流入。如果有产业支撑，人口有进入的城市，也就是我们进入的目标。

在2016年我们向全国扩张的时候，我们认为人口净流入的是省会城市，恒大在2019年是成为在省会城市占据项目的土地储备的发展商。2009年上市以后，我们认为中国经济发达的地级市，特别是围绕着这种核心城市，像北上广深的周边的所谓的三线城市，其由于产业的聚集、人口的流入，它是未来价值的一个洼地，所以在2009年我们进入的是中国经济发达的地级市，人口净流入的城市。这么多年我们拿地的一个核心的标准，就是有没有产业支撑?有没有人口的就净流入?

我认为再评价一线二线三线四线这个观点过时了，应该从产业和人口的流入作为一个企业产业布局的目标，我们目前布局的228个城市都是产业有急剧增长、人口净流入的一个区域，我们也认为这些土地会给我们创造未来的价值。同时因为我们有前瞻性地预见到了这些人口的进入和产业的布局，那么我们的土地储备的价值就非常的便宜。