业绩会实录 | 保利置业(00119)王健：激进只是一种态度，更希望穿透项目预测销售

3月29日，保利置业(00119)在香港举行2018年年度业绩发布会。会上，董事会主席张炳南表示，与公司董事总经理王建于今年2月加入保利置业集团，在一个多月的时间，二人密集地拜访了政府、投资者、金融机构、优秀同行、上下游供应商、服务商、以及媒体。保利置业的管理团队对中国经济未来的发展，及中国房地产市场充满信心，公司董事会对保利置业的未来充满信心。

此外，公司董事总经理王健表示，截至2018年底，集团总土地储备的建筑面积约2025万平方米，内地新增项目平均成本约4600元/平方米。

展望2019年，集团目标签约额为420亿人民币，签约面积233万平方米，新开工面积390万平方米，竣工面积310万平方米。其中，新开工面积和竣工面积目标较上年有所下降。今年，公司将加速去存货，提升周转速度。

智通财经APP了解到，2018年集团实现收入232.3亿港元，较去年同期下降26.7%。股东应占溢利为22.42亿港元，同比下降8.9%，每股基本及摊薄后盈利为61.22港仙，建议派发末期股息每股12.3港仙。

年内，集团(集团连同其合营企业及联营公司)完成新开工建筑面积约407.6万平方米;合约销售总面积约224.2万平方米，其中持续销售项目68个，首次开盘项目8个;竣工建筑面积约361.7万平方米。截至2018年12月31日，置业集团共有57个在建及待建项目，总建筑面积约2025.0万平方米。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录。

问：今年是否会考虑一些提升去化率的方法?如何看待香港市场，未来在香港市场的动作是否会放缓?

答：关于去存货的问题，公司会研究每个项目的销售情况和市场以及自身成本，来拟定去货政策。今年年初，在整个集团内也提出要求，今年要加速去存货，提高资产周转。

公司对香港市场还是非常有信心，对香港老牌地产商来说，公司是新加入的一个团队。通过近几年在香港的发展，公司还是充满信心的。市场表现进一步证明了公司有能力在充分竞争的香港市场占据一席之地，同时也感受到了香港市场的活力和机会，因此会继续坚持海外、及香港市场的投资和发展。

问：公司近期获得香港油塘项目，该项目还引入了赌王何鸿燊四太梁安琪等，往后在香港拿地是否会与其他公司合作?

答：关于第三方的参与者我们也不是第一次与其合作，此前在内地的项目上，双方也有很好的合作基础。所以这一次的合作更应该说是顺理成章。

长远来看，香港市场的低价较高，在主流市场尤其是公开拍卖的市场上，较多以多家地产商组成联合体共同投资、共同分担风险。会适应根据不同项目，以及公司的能力、和能够组合的资源来选择投资组合。

问：未来公司会开展金融业务，与保利置业之间的架构是怎样的?会涉及哪些行业?与本业有哪些协同效应?

答：关于金融部分，公司高度关注金融和基金业务的发展，也是公司的其中一个主要领域。公司取得了1、4、9号牌照，目前还没有全面实质性地开展业务，尽量还是围绕房地产主业以及房地产相关的上下游产业链开展业务，还正在探讨当中。

问：公司今年的销售目标为420亿，整体增速较去年放缓，是否不太看好今年房地产市场?未来是否有考虑进一步发展大湾区?

答：公司今年的目标为420亿，但是公司内部奋斗的目标远远超过这个水平，对今年的销售增长充满信心。

今年公司在大湾区已经获得了深圳地块，我们在大湾区肯定会进一步拓展，在已进入的广州、深圳、佛山等地深度培育。

问：2019年公司资本开支计划如何?

答：资本开支方面，去年完成了164亿土地成本开支，今年预计会接近200亿的土地开支。相信今年土地储备的规模会进一步增加。

问：过去几年因为重组的关系，规模上没有太大的增长，今年是否会提高目标?会更进取还是更保守?

答：(王健)这是我们都很关心的问题，实际上在这一个多月的时间我们还真的拍了很多次脑袋。在业绩发布会上提出做到的，是对我们自身的要求，还不是一个理想的问题。相信明年各位媒体朋友明年还来参加公司业绩发布会的时候，管理层做的会比说的更好。

销售目标是历年项目的累积，是对现有货量及形成货量的一个考虑。我们计算了一下遗留的未售货量，加上今年新增的货量大概是在870亿左右。我们排的是50%的销售率，也许大家会觉得这个销售率或许可以更激进一点。而激进是一种态度，我和主席(张炳南)的风格是希望基于向下穿透每一个项目的情况，再来觉得未来的销售，会与市场的容量、现有货量的分布和结构有关系，必须穿透下去判断，才能够得到准确的数据。目前时间段我们很难穿透到一个准确的数字，所以我们提出50%对自己的要求。

未来还有8个多月的时间，我们持续地努力，相信管理层做到的会更好。

问：公司在一二线城市的土地储备有73%的占比，三四线城市为25%，海外占2%，如何判断今年三四线城市的表现和发展前景?

答：我们认为公司的三四线城市分布是非常安全的，公司投资三四线城市是非常有选择性、谨慎的。相信在未来的投资当中，我们也会关注这一点。刚才我们在报告中也提到，我们的投资方向是聚集在人口持续流入、经济持续增长、市场稳定的一些城市。随着前段时间棚改政策的阶段性结束，三四线城市受到了一些影响。但回顾我们进入这些城市的时间，相信还是比较有成本优势的，在这些方面我们会非常谨慎。

问：今年是否有买地计划?

答：土地拓展方面，今年安排的资金较去年增加20%以上，用于土地的拓展，约200亿左右，预计会形成500-600亿的货值。