佳兆业(01638)未动工已先“赚” 收购清远大盘仅地价“捞金”23亿

作为粤港澳大湾区的旧改之王，佳兆业集团(01638)对这片土地一直有着独特的见解。这一次，佳兆业将目光锁定在离广州最靠近的清远。

4月14日，佳兆业集团(01638)宣布，拟以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区100%股权。该项目位于广东清远清城区龙塘镇，广清新城核心区，总占地34.37万平方米，容积率3.44，计容建筑面积118.33万平方米，规划为住宅项目。

如今，佳兆业摘得阳光100于清远的土储项目，既更夯实了其粤港澳大湾区的土储资源，又为其在2019年晋身千亿房企打下坚实基础——第一季度合约销售额达138.4亿元增长近8成。

清远融入大湾区 投资价值显现

据智通财经APP了解，清远市是珠三角北门户，为粤港澳大湾区外延核心城市。随着广清一体化的深入推进，吸引了万科、碧桂园、恒大、融创等品牌房企先后入驻。

根据《广州市城市总体规划(2017-2035)草案》、《高质量推进广清一体化发展工作方案》以及《清远市城市总体规划(2016-2035年)》，未来广州政府及清远政府，将深入推进广清一体化，促进两地在规划、交通、城市建设等方面密切对接，进一步加大广州对口产业帮扶力度，推动清远南部率先融入珠三角城市群，加强清远与深圳、广州、佛山等大湾区主要城市的联系。

中指研究院广州分院院长张化学博士表示：“清远有独特的发展契机，第一是自身的资源环境，可以发展旅游、休闲、度假产业，同时与广州一个小时的车程距离也不算很远，另外一方面就是清远的交通规划，纳入到了大湾区的板块建设当中，轻轨、地铁和公共交通都在发展中，有很大的潜力。”

一位负责土地投资的房企内部人士向智通财经透露，近年来，不少品牌房地企涌入清远。对于这些房企而言，清远地价相对于广州、佛山较低，而且广州和佛山难以提供大片可开发的地块，最靠近广州和佛山的清远有着一定的吸引力。从供需方面来看，同样存在这样的情况，随着广州和佛山的房价上涨，需求外溢到了配套日益完善的清远市场。

在需求外溢之下，广清新城核心区或将率先获得市场关注。据智通财经APP了解，佳兆业收购项目位于广清新城片区紧邻广州花都，“十三五”期间，广州路网将与清远交通路网将通过广清城轨、肇清佛城际、广清地铁线全面实现无缝对接，未来将吸收来自白云、花都等地的外溢居住需求。

低地价高毛利 预计毛利率超30%

得土地者得天下，更何况是物美价廉的项目。据佳兆业集团透露，虽然此次收购的项目体量巨大，但交易价格符合清远土地市场现状及预期。

从清远土地市场近况来看，2016-2017年品牌房企加速布局清远，土拍市场交投畅旺，清远城区住宅、商业地块平均楼面地价逐年攀升。从成交楼面地价来看，清远清城区的燕湖新城、新城、旧城成为2018年清远城区的热点板块。据不完全统计，佳兆业收购项目所处的清城区2018年平均成交楼面地价达5932元/平方米，创出历史新高。

实际上，此次收购带来的收益或比佳兆业预测的更为可观。综合衡量，佳兆业收购项目拿地成本不到4000元/平方米，比区域公开市场近6000元/平方米的楼面价低近2000元/平方米。据测算，此次交易仅地价就赚了约23亿元，土地端的成本下降显著扩大后续项目销售的利润空间。

据了解，该项目总货值约逾180亿元。根据中国房价行情数据显示，清远新楼盘平均售均价约9410元/平方米，清城区新楼盘平均售均价约9657元/平方米。

这意味着，除去税金和各项营销费用后，加上品牌影响力，佳兆业此次收购的项目毛利率至少逾30%。据悉，该项目未来将分5期开发，总开发周期约8年，预计项目综合利润率在10%以上，而且项目现场基本为净地，且一期即将取得工规证，预计今年11月即可入市销售，有助提升佳兆业在大湾区内的集中供货节奏。

据券商机构人士分析，佳兆业此次收购的项目体量大，大盘的阶梯开发确保持续的溢价空间，深度挖掘土地及空间配套价值有效提升项目的利润率，提升佳兆业在大湾区外延区域的深耕能力。此举释放出佳兆业强化地产主业、推动规模增长的明显信号。

另外，清远为粤港澳大湾区外延核心城市，通过此次收购，佳兆业集团将一步巩固集团在粤港澳大湾区市场领先地位。

实际上，作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，佳兆业在粤港澳大湾区的土地储备十分丰厚。报年报披露，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台与落地，湾区的发展带来人口及产业的集聚，湾区土地价值将迎来重估，也带动佳兆业的业绩持续增长。截至3月31日，佳兆业集团第一季度总合约销售约为138.4亿元，总合约建筑面积约为76.7万平方米，同比增长约75.7%及53.1%。根据克而瑞披露数据统计，佳兆业第一季度同比增幅领先TOP30房企位列第一，取得良好开局。

对此，西南证券发布研报指出，佳兆业未来将最大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利，释放万亿货值，并继续坐稳湾区的龙头房企地位，是一家具有长期投资价值的集团。该行首次对佳兆业集团评出“增持”评级，目标价由3.53港元调升至4.20港元。

考虑到大湾区政策红利逐渐释放，云锋金融也在研报中表示，佳兆业集团成长空间广阔，重申“买入”评级，目标价提升至 4.76 港元。