美国购房旺季无法“开门红” 4月成屋销售同比连跌创金融危机以来最长

本文来自“华尔街见闻”，作者杜玉。

约占全国住房销售量九成的成屋销售继续超预期下滑，美国楼市在今年春季的传统买房“旺季”没有迎来开门红。

5月21日周二，据全美地产经纪商协会（NAR）统计，今年4月美国成屋销售年化总数为519万户，逊于预期的535万户和3月前值521万户，继续从2月所创的11个月最高水平回落。

4月成屋销售总数年化环比下降0.4%，市场预期为增长2.7%，前值为环比降幅4.9%。这一数据在4月的同比降幅为4.4%，是连续第14个月录得同比跌幅，据媒体统计，创下10年前美国楼市危机以来的最长连跌周期。

华尔街见闻曾提到，去年底以来，美国楼市主力军成屋销售的波动显著。2018年12月和2019年1月的销售户数均创2015年11月以来新低，今年1月还是三年多来首次年化销售低于500万户；但2月销售548万户创2018年3月来最高，且2月环比增幅11.2%，创2015年以来最大涨幅。

从价格来说，4月美国成屋售价的中位数同比增长3.6%，至26.73万美元，创2018年7月以来最高，并已经连续86个月录得了同比涨幅；当月的环比涨幅为3%。据媒体分析，美国成屋售价中位数同比涨幅从去年夏天以来逐渐收窄，1月涨幅2.8%曾创2012年2月以来最小。

分项数据方面：

美国四大地理分区中，只有西部地区的成屋销售环比上涨，涨幅1.8%至111万户，但同比跌5.9%；西部地区的中位数房价为39.51万美元，同比涨1.3%。

此外，东北部地区销量环比下跌4.5%，至64万户，中位数房价为27.77万美元，同比涨0.9%。中西部地区销量环比持平为117万户，但同比跌7.9%，中位数房价为21.05万美元，同比涨5.5%。南部地区销量环比跌0.4%，至227万户，同比跌1.7%，中位数房价23.68万美元，同比涨4.4%。

4月共有183万户成屋上市出售（即美国的二手房），同比增长1.7%，高于3月的168万户。

按照当前的销售速度，成屋库存将在4.2个月售罄，创2018年10月以来最高。市场一般认为低于5个月的库存售罄期都属于“供应端趋紧”，6-7个月属于“市场供求健康平衡”。

不过4月成屋平均上市待售天数为24天，低于3月的36天和去年同期的26天；超过一半的住房上市不到一个月就售出，代表美国成屋市场的需求端依旧旺盛，同时待售库存量回升。

观察可知，今年美联储暂停加息，导致美国住房按揭贷款利率下行；3月28日当周，美国30年期固定抵押贷款的平均利率跌至4.06%，降幅为22个基点，创十年来最大单周降幅。叠加劳动力市场强劲和薪资增长，以及房价上涨速度放缓，理应利好于美国楼市。但截至4月，成屋销售还是在六个月来第五次环比下降。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，自己对美国成屋市场的低迷走势并不担忧，因为形势对买家更为有利，按揭利率处于历史低位水平，就业持续增长且薪资涨幅符合房价涨幅，都可以触发更多成屋销售。由于待售房屋库存改善，卖家必须意识到，价格涨幅已趋温和，这是当前现实。

媒体认为，4月成屋销售超预期回落，主要由于房屋价格更高和低端市场供应更为趋紧，持续在压抑买家、特别是首套房买家的需求。此前还有分析称，不少人在年初暂停买房活动，以期等待美国更合适的按揭贷款利率出现。

数据发布后，美元指数涨幅小幅收窄，马上收复数据带来的跌幅，站稳98关口上方，接近五个月高位。