内房IPO降温，或错失登陆港交所最佳时机

本文来自“观点地产网”。原标题为“内房IPO‘失去’的港交所镜像”。

2018年7月12日是港交所史无前例的一天，当天上午九点，8家公司在交易大厅同时敲钟上市，场面一片热闹，甚至有舆论调侃，“港交所的锣都不够用了”。

这是港交所2018年忙碌一年的缩影。

数据显示，这一年共有207家公司在港交所完成IPO上市，募集资金总额(含股东售股)为2778.5亿港元，同比增加超过100%。时隔一年，港交所重回全年IPO筹资额全球第一，这也是港交所10年间第6次登顶。

这一成绩得益于港交所2018年推出的重大变革：2017年12月，港交所首次宣布将在主板上市规则中新增两个章节，接受同股不同权企业上市，以及允许尚未盈利或者无收入的生物科技公司赴港上市。

2018年4月30日，上述规则正式开始实施。

“这是香港市场20多年来最重大的一次上市改革。”彼时，港交所行政总裁李小加如是说。

虽然上市新政备受资本市场看好，更助力港交所重回IPO募资额全球第一，但新事物仍旧需要市场更多的适应。新政一年，带来的变化是否符合预期，与纳斯达克仍存在的差距，以及内地资本市场变化带来的竞争等等，依旧是港交所需要面临的新挑战。

5月22日晚，李小加发布网志一一给予了回应。

值得一提的是，尽管募资金额同比2017年翻倍，但德勤发布的数据显示，2018年房地产行业新股数量则由2017年占比28%降至23%。

2019年第一季度，房地产行业新股数量比例进一步降至21%，来自房地产行业的融资金额和比重同样显著下调。其中，募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元，比重则由43%降至25%。

港交所“大时代”

主流观点认为，港交所修改主板上市规则，释放了内地企业赴港上市利好，同时对吸引新经济公司来港上市有着催化和提升的作用。

有投行人士透露，得知这个大利好后，公司立即开始了梳理内部机会，在行业“寒冬”中迎来一波愉快的加班，新经济则是最受关注的行业。

观点地产新媒体了解到，在7月12日当天上市的8家公司中，除恒伟集团控股、人和科技和弘阳地产外，另外5家均属于新经济公司，足以显示新经济企业赴港上市的热情。

此外，备受关注的小米和美团也在2018年下半年相继上市，分别募资426亿港元及331亿港元，占港交所全年募资总额的近3成，他们的成功上市也被认为是受港交所新规利好。

据李小加在网志中透露，自上市新规生效至今年4月底，共40家新经济公司发行新股，融资额累计约1504亿港元，占同期香港IPO集资总额的一半以上。

值得关注的是，尽管赴港上市热情高涨，但多家新经济企业在香港频频遭遇破发。

安永的一份报告指出，港股首日破发也是2018年IPO一大特点。据其统计，2018年香港市场有32%的新股首日破发，比2017年高出了9个百分点，7月9日小米敲钟时就遭遇开盘即破发的局面，上市当日收盘价较发行价下跌1.18%。

有观点认为，频频颇发是上市改革不成功的表现，甚至有声音认为交易所应该控制发行节奏或价格，精选一些上市表现好的新股来发行。

对此，李小加在网志中回应称，新股上市后的表现与上市公司的质地优劣并无必然关系，与上市改革是否成功也没有必然关系，更多是由市场决定。

他指出，市场对传统行业有丰富的认知经验，此类公司的新股上市后价格波动往往较少;但对于包括生物医药在内的新经济行业，市场认知较少，这些新股上市后的波动往往比较大，这些现象符合市场规律。

除新经济公司外，生物科技也成为港交所近年重点关注的行业。

李小加称，截至今年4月底，香港已经成为全球第二大生物科技上市中心，9家生物科技公司(包括没有营业收入的7家通过新上市章节融资223亿港元)发行新股。

“除国内市场，港交所将会增加在海外的上市推广，争取吸引更多海外生物科技公司来港上市。”李小加进一步透露。

德勤中国全国上市业务组联席主管合伙人欧振兴则认为，香港的新股市场变得更多元化，继而造就更多来自不同行业及规模的发行人来港上市。

内房IPO“降温”

变革中，港交所迎来了属于它的大时代。随着新经济和生物科技公司逐渐变得重要，房地产企业则显得略微平静，这一现象在今年一季度尤为明显。

德勤发布的数据显示，2019年第一季度，房地产行业新股数量比例由去年同期的26%降至21%，来自房地产行业的融资金额和比重同样显著下调。其中，募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元，比重则由43%降至25%。

据观点地产新媒体不完全统计，2018年内，成功赴港上市的内房企包括正荣、弘阳、大发、美的置业。另外，银城国际、德信中国、中梁控股、奥山控股、海伦堡也在年内提交了招股书。

2018年10月，美的置业上市时，奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强就表示：“内地房企来香港上市，没有在近期这段时间完成上市的话，预计就要等到两三年之后了。”

去年初上市，募资超过38亿港元的正荣地产也曾表示，赶在了房企上市的一个最佳时期，后续上市的房企IPO金额都不算太高，其中美的置业募资约30亿港元，弘阳、大发则分别募资17亿港元及8.45亿港元。

需要注意的是，截至目前，去年提交上市申请的房企中，仅有德信中国和银城国际成功挂牌，中梁和海伦堡则在近期重新递表。

有业内人士认为，中梁、海伦堡延迟上市时间，一方面与市场环境有关，另一方面也由于企业自身的原因。

经过港交所去年的规则调整，港股的新股市场变得更加多元化，更多来自不同行业的发行人来港上市，对于房企IPO的竞争逐渐加大，另外房地产公司对资本的吸引力也在被其他行业取代。

值得一提的是，资本逐利的驱动下，香港老牌地产家族们也在主动加大与内地新经济的联系。

以长实为例，自去年接班以来，李泽钜就忙于和一连串中国内地科技公司建立合作关系，包括和小米组成全球联盟，与阿里巴巴旗下的蚂蚁金服决定成立合资公司，在香港运营支付宝。

抛开市场因素，房企冲击IPO成功与否更多仍与其自身相关。

以中梁为例，由于在提交上市资料6月内未能上市，根据港交所规则，需要重新提交新的相关财务资料。

据观点地产新媒体了解，在重新提交的招股书中，几个重要的指标较去年得到显著改善，其中年度销售额由2017年的649亿增长至2018年1015亿，净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

不过，今年以来房地产企业IPO降温，内房企或许已错失登陆港交所的最佳时期。