谁是最值得投资的房企？

乐居财经2018中国上市房企ROE TOP100出炉，百强中，谁是最值得投资的房企?这应该是很多地产投资者“超级关心”的话题。是规模最大、增长率最高的房企? 是盈利之王? 还是净利率最高的?

上述评判口径要不太单一，要不太片面，在几十上百个房企财务经营指标中，真正能够反映一家企业是否值得投资的是，其实一个指标就好，它就是ROE，即净资产收益率指标。

为啥是ROE，一个指标就能透视房企的水分多少?能量多少?

其一，规模增长率不算什么，规模背后的经营质量更重要，盈利额大可能是因为规模较大，净利润率高只能说营业收入中的净利率较高而已，很难能反映融资、资金周转的指标高低。所以，以上单一指标，往往缺乏对企业经营、成长、管理、产品力、资本力的综合考量。

其二，ROE是一个全能指标，择其重点分三个维度来分析。第一个就是盈利能力，即产品服务赚钱高低的问题;第二个是融资能力，即能不能从外部融来钱的能力，好企业融得多，融资便宜且还融资渠道多、融资快;第三个是资产的运营效率，即资产滚动快不快的问题。

以ROE的公式来看：

ROE净资产收益率

=净利润 /净资产

=资产周转率*销售净利率*权益乘数

这三个乘数指标，正好是上述企业经营好坏三个维度能力的对应指标。

从公司来看，即使同样的高ROE，可能也有不同的“模式”，形象的说，行业典型的三个打法是，比如基于产品的高净利率是“茅台模式”，高周转率是“沃尔玛”模式，高权益乘数即“高杠杆”则是银行金融模式。

三种高ROE模式，翻译到房地产行业，通俗的说就是“高净利率模式”(比如中海、龙光、禹洲)，“高周转模式”(碧桂园)，“高杠杆模式”(恒大、正荣、阳光城等闽系房企在这个维度更显著一些)。从三种模式的合理性、持久性、可持续性来看，到底谁好谁差?业内分析人士认为，高净利率型是最好的打法，最有竞争力、最能持久的。

核心以为对房企而言，有较高净利润率、净利润的经营能力和产品溢价当然最好。甚至对运营、高周转的要求都没那么高，对管理层营运能力要求也没那么高，更乐观的说，碰到优秀的管理层团队，则是锦上添花;碰到内耗低效的管理层也还经得起折腾。

龙光(03380)就是典型的高净利率模式的房企。乐居财经最新发布的“2018中国上市房企ROE排行榜TOP100”显示，龙光地产以高达31.5%的净资产收益率(ROE)，在上市房企中排名第6位，较去年再上升一个名次，位居行业第一梯队。

龙光地产2018年实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%;毛利润首次突破百亿大关，达到148.87亿元，同比增长56.4%;净利润人民币89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模在同等规模房企中遥遥领先，甚至超过部分千亿规模房企。

尤其是在反应房企盈利能力的核心指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业标杆地位。报告期内，公司物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位，核心净利润率高达17.3%，较2017年的16.7%继续高位攀升，稳居上市房企前列。