昔日“皮革王”卡森国际(00496)的地产掘金之路

在2005年奔赴港交所时，卡森国际(00496)曾在其招股书中放言“要成为全球最大的软体家具产品及汽车皮革生产商”。这一年，上市公司实际控制人朱张金刚过不惑之年。令朱张金没有想到的是，在上述豪言发出仅仅两年后，卡森国际便不再有这种想法，而朱本人也困惑了。

卡森国际成立于2002年12月，其前身则可以往前追溯至1988年庆云华丰制革厂的创办，这也可以说是上市公司涉足软体家具及皮革制造领域的发端。1995年为建立现代公司制度，浙江卡森成立。2001年1月，浙江卡森转制为股份有限公司，朱张金持有40%的股权，为其控股股东。

历经5年发展后，浙江卡森便开始不断拓宽业务范围。2000年、2001年，先后开始全面生产沙发套和皮革软体家具产品。2003年底，又开启了在市场销售汽车皮革的业务，客户主要为通用汽车、大众、福特、奥迪及马自达。

据其招股书信息，2004年，卡森国际已成为中国最大的皮革产品及软体家具制造商。这也意味着卡森国际从名不见经传到中国第一，用了只不过16年的时间。在这样的高光时刻，卡森国际的IPO之路也被朱张金提上了日程。

梦碎

2005年10月，卡森国际带着“近30亿元的营收，2.26亿元的盈利”成功登陆香港交易所。上市之初，软体家具一度成为卡森国际最大产品类别，2004年、2005年其销售分别占营业额的71.3%和79.3%。2005年，上市公司实现营收35.05亿元，实现净利润2.66亿元，相较上一年度分别增长17.18%和17.72%。从增长率来看，只不过是微增罢了。

但是，接下来的一年，卡森国际的盈利能力就出现了下滑。2006年，上市公司仅实现净利润6414万元，相较2005年下滑75.9%，而这只是下滑的开始。

早于2002年，美国就已成为卡森最大的销售市场，当年销往美国的货值达5.28亿元，在总营业额中的占比为38.1%。两年后，这一比重已升至67.1%。2005年、2006年，美国市场贡献的货值分别为23.84亿元、28.26亿元，相应占比为68.6%、72.2%。比例持续上升，这也说明了对美国市场的愈加依赖。

对一个市场的严重依赖，并不是一件好事儿。2007年，美国房地产市场放缓，次级按揭贷款危机接踵而至，这直接导致了其对家具需求的减弱。该年度，除汽车皮革外，软体家具、家具皮革销量均出现全面下滑。此外，上市公司在美国市场的销售下降27.8%。

卡森国际的暴风雨还是来了，上市两年后便迎来了业绩亏损，数值高达1.94亿元。2008年，卡森国际实现归属上市公司股权持有人应占溢利为-2.74亿元，亏损进一步加剧。

这也宣告了朱张金“全球最大的软体家具产品及汽车皮革生产商”梦想的破产，他开始为上市公司谋求转型之路。

转型地产

2008年5月，卡森国际收购江苏省盐城市中心一幅占地面积约34.68万㎡的地块，开始进军房地产开发。历经7年的开发，这一地块已被打造成为体量约77.53万㎡的住宅和商业项目(钱江方洲)。作为卡森国际的第一个地产项目，钱江方洲2018年都还在为上市公司贡献货值，去年在售均价为9473元/㎡。

2009年，卡森国际进一步涉足旅游地产的开发，打造海南博鳌亚洲湾旅游度假区。该项目预计将于2023年竣工，总建筑面积为71.87万㎡。截至2018年度末，该项目共累计出售17.41万㎡，近年来持续为上市公司创造了20.21亿元的销售额。2010年、2011年，卡森国际将旅游地产业务由海南拓展至东北、西北、华东、西南等区域。

随着项目建设的持续推进和不断扩大的业务布局，2012年、2013年，卡森国际物业发展业务迎来了一轮爆发，其在营收中的占比分别为41%、42.7%，一度逼近上市公司第一大主营业务制造业务的数值。只是这种爆发对于当时的上市公司来说不具备可持续性，此后的两年，制造业务在营收中的占比均在70%以上就足以说明。

2016年，卡森国际实施重大战略重组，完成了皮革制造业务的出售，仅保留了原有最大产品类别软体家具生产业务，将资源主要集中于有关物业发展和旅游度假区及配套设施营运业务。

上述战略重组后，物业发展业务随即跃居成为卡森国际第一大主营业务。需要注意的是，上市公司同时也迎来了连续两年的业绩亏损。2016年、2017年，卡森国际分别亏损3989.6万元和2.03亿元。对于后一年份大幅增加的亏损，卡森国际将其原因归结为“物业预售数目大幅增长带来有关销售及分销成本大幅上升”。

掘金柬埔寨

对于卡森国际来说，2018年确实是一值得大书特书的年份。不仅是因为过去的1年上市公司扭亏为盈，更因为其将自身定位进行了升级，拟将自身发展成为“一带一路经济特区专业营运商”。

2018年，卡森国际实现营业收入36.09亿元，较之2017年增长124.71%;实现净利润4.5亿元，扭转上市公司连续两年的亏损。扭亏主要是由于地产业务的快速发展，这点从物业发展板块在营收中的占比升至75%也可以看出。具体表现为，过去的1年，单物业发展业务的毛利就增加了约6.68亿元，加之销售费用相较2017年减少0.94亿元。

从各大业务来看，物业发展的销售收入为27.08亿元，较2017年的7.56亿元增加约258.1%，实现盈利4.37亿元。软体家具的销售收入为7.19亿元，在营收中占比为20%，而该部分实现的盈利仅为3784万元。且该业务对大客户依赖严重，2018年前5大客户的总销售额占比高达69.6%。其中，第一大客户占比38.3%。值得一提的是，这两大业务在2018年为上市公司贡献了95%的营收。

卡森国际在其2018年年报中披露，截至去年末，公司在国内拥有6个处于不同发展阶段的物业及旅游度假区项目。此外，上市公司还与柬埔寨LCH投资集团进行合作，联手打造柬埔寨斯登豪卡森经济特区。后者是由柬埔寨女企业家林秋好创立，该公司曾在2006年与日本公司联合开发了金边经济特区。

公开资料显示，斯登豪卡森经济特区规划建设面积约5000公顷，建成后将成为柬埔寨的大工业、重工业经济特区。早已去年1月，卡森国际就在柬埔寨进行频频布局，通过控股子公司Fun Waterpark与林秋好订立买卖协议，作价1640万美元，收购位于柬埔寨金边市Toulkey Village的八幅毗连地块，以将其用作水上乐园的潜在地块。之后的5月，上市公司再次作价1308万美元，收购与上述地块相邻的约20幅地块，以进一步完善水上乐园的开发。

据其年报透露，在旅游度假区运营方面，卡森国际将以水上乐园的开发运营为重点，把这与其在柬埔寨的频频收购地块联系起来看，后者的布局也就不难理解了。毕竟，上市公司已在国内成功打造了多个水上乐园。2017年，海南博鳌水上乐园稳定运营。2018年，海南三亚及江苏盐城两个水上乐园分别处于试运营中。

可以预见的是，斯登豪卡森经济特区的开发将成为卡森国际的重头戏。