正荣地产(06158)获评3A TOP30房企3A评级扩军至24家

智通财经APP注意到，今年以来共有2家房企获得中诚信“AAA”企业主体信用评级，分别为位于前30强的正荣地产(06158)、和前50强的时代中国(01233)。在正荣地产获评3A后，TOP30房企3A评级扩军至24家中。TOP30中，还有绿地、阳光城、中南建设、泰禾、蓝光发展、荣盛6家房企未获得中诚信3A评级。

“3A评级”的背后是规模、土储及布局的综合考量

据了解，正荣地产信用评级获上调的主要原因在于其杆杠水平下降、融资渠道拓宽、销售业绩快速增长及优质土地储备充裕。

这就意味着业绩表现、城市布局、货值储备、融资成本，这些都是构成房企竞争力的“硬核”，也是影响房企评级的重要组成因素。

在房地产行业已进入存量时代且集中化日益加强的当下，TOP20强左右的房企的销售增速明显是最快的，如下图所示，2018年TOP20的销售门槛同比提高了62%。

从2019年前5月克而瑞统计的销售数据来看，即使市场总体延续了2019年初以来的降温，但TOP10房企权益门槛达588.6亿元，同比增长13%，TOP30房企的权益门槛为284.2亿元，同比增幅为10.8%，明显高于TOP50的销售门槛。

此外，据亿翰智库统计数据显示，2019年1-5月房企销售目标完成率普遍较高，已有7家房企销售目标完成率超40%，有6家房企完成率在35%-40%。

这其中就包括不少“新一线”房企，如正荣地产今年前5月完成了全年销售目标的35.3%，此外，龙湖(00960)、龙光(03380)、中国金茂(00817)分别完成全年销售目标的38.27%、41%、36.3%，均高于行业平均水平的同时，在TOP30强房企中也保持领先。

这表明在调控常态化预期下市场有所降温，行业增长放缓，但“新一线”房企增速不减。所谓“新一线”房企，即目前仍能保持较快增速，兼具价值与成长、且受资金青睐的前30强中的优质房企。

其次，抛开规模，房地产区域布局对房地产偿债风险有着明显的影响，合理布局对房地产偿债风险有较强的缓释作用。

如在今年初两会政府工作报告的基础上，正式将经历了36年长跑的“长三角一体化”上升为国家战略。因此对于房企而言，抓住长三角机遇是关键一步。

据克而瑞统计，新一线房企中新城、龙湖、金茂在长三角地区货值超过2000亿。

此外，正荣的货值也超过800亿，在正荣深化全国化布局的2018年，截至该年底，该公司在长三角地区土储为978.9万平方米，占总土储的39.8%，其2018年新进区域，如西部地区、大湾区等，都是未来发展的热点。

说到大湾区，不得不提大湾区网红房企龙光，据悉，截至2018年底龙光总货值为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储货值就达5356亿元，占总货值比重82%，其中深圳土储权益总货值达1805亿元。

总而言之，房企布局需聚焦具有发展潜力的区域、城市，并且能与“京津冀协同发展”、“长三角一体化”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合，则意味着更稳定且高速增长的业绩。

财务结构优化、货币资金充裕为主要优势

于房企而言，资金链就是命脉，不管是人、钱、还是地能否有效运转，归根结底还是得看“钱袋子”。

一直以来，良好的财务结构、充裕的货币资金对降低房地产企业的短期偿债风险起核心作用，这也是评级机构作为房企主体评级的重要考量因素。

从2018年房企发布的业绩报告来看，“现金流”成为业绩增长之外的又一个亮点，如龙湖2018年在手现金高达450.8亿元，而短期负债仅117.4亿，现金流可谓是相对充裕。旭辉2018在手现金为446亿，短期负债仅134亿。

新获3A评级的正荣地产，为“新一线”房企中最晚上市的TOP20强房企，该公司成功上市后，通过多渠道的融资方式、对融资窗口期的准确把握有效地降低了房企的融资成本，优化了财务结构。

其实今年以来，除了5月份获中诚信3A评级，在此之前正荣还分别获得了国际评级机构标普、穆迪上调评级。标普预计正荣今年土地开支约320亿，届时其短期债务比将降至30%。穆迪亦预期正荣地产于未来12-18个月将继续优化其债务还款期限及降低信托融资的比例。

在2018年中国上市房企净负债率榜单中，平均净负债率为78.4%，相较2017年的76.6%提升1.8个百分点，而“新一线”房企净负债率普遍低于平均水平，在规模与效益方面，保持了高质量发展。

高评级对房企而言意味着什么?

高评级是保证房企实现低成本融资良性循坏的必要条件，尤其是在债券融资收紧的宏观环境下，更是要求房企“提升全周期综合竞争力”。

2019年，中国的房地产市场“稳”字当头。智通财经APP注意到，由于4月多地房价上涨，不少市场人士预计部分城市调控趋严，再加上楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企下半年资金面仍将偏紧。

央行数据显示，一季度末房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。

国盛证券亦表示，目前房企债券融资延续适度从紧态势，整体上维持“收支平衡”，为房企提供的增量资金有限。

那么，若债券融资收紧，哪些房企“余粮”充足呢?

毫无疑问，当然是具有较强的融资能力和抗风险能力的优质房企，能够在融资环境收紧背景下实现债券融资增量。

如回顾房企债券融资进程，2017年是房企债券融资环境最紧的一年，招商蛇口、绿城、华润等优质房企依然实现了2017年、2018年连续两个年度存量债的净增加，经受住了这一轮融资收紧的考验。

回过头来看，包括正荣地产、世茂房地产等在内新一线房企，凭借着稳健增长的销售业绩，以及丰富的土储已逐渐获得更多权威机构上调评级，这些都将成为其在资本市场的竞争力，助力其降低融资成本，继续实现梯队进阶。

在这样一个总量相对稳定的时代，一线房企看业绩，新一线房企看成长，对于龙湖、中国金茂、正荣、龙光等拥有良好基本面的“新一线”房企而言，一方面需要把握融资窗口期，加快项目销售，保证充足现金流;另一方面，在现金流安全的情况下，增加货量，优化土储结构，做好行业集中度上升背景下规模继续上台阶的充足准备。