房地产白银时代如何“活下去”？万科(02202)股东会直面7大焦点话题

本文来自微信公众号“每日经济新闻”，作者：吴抒颖。

从2017年6月担任万科（02202）董事局主席，郁亮话事下的万科，第一个完整的财年年报是2018年。万科2018年度股东大会于2019年6月28日下午召开，审议2018年度报告及摘要、利润分配方案等预案，这也是一年一度股东与管理层交流的机会。

万科董事会主席郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、万科独立董事刘姝威等出席本次股东大会。每日经济新闻记者为您带来现场直击，聆听来自房地产龙头企业的市场论断。

祝九胜：下行压力仍未消除，头部企业竞争更加激烈

万科总裁祝九胜介绍年报亮点，财务及运营概况：2018年万科销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元。资产总额增长31.2%，净资产增长17.4%。

谈及未来展望与工作重点，万科总裁祝九胜表示，万科判断未来行业存在挑战和不确定性，但发展机遇依然存在。

祝九胜指出当前住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。

万科将在2019年巩固开发即售业务的基本盘，预计新开工面积3609万平方米，同时将继续巩固提升物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假等其他项目。

对表外公司的资助，不存在损害上市股东的利益

股东大会现场有投资者质疑表外的公司进行资助损害股东利益。

对此，总裁祝九胜表示，万科去做财务资助，就是前期尽调过程中，项目操盘过程中对风险已经有一定控制的。万科对品牌和资质是非常珍惜的，资助项目必须使用万科的物业服务，大概率也是要使用万科品牌的。

祝九胜还表示，对外财务资助是行业普遍现象，不会影响上市公司股东利益。

郁亮再谈“活下去”：做企业的初心是活下去

郁亮表示，我们是“三活”，“活下去、活得好、活得久”。大家只看到前面一个，没看到后面俩，引出很多了故事。

三个字往往引起很多人的情绪，以后我们的季度例会不用三个字，用四个字。三个字有的时候很麻烦，引起很多的想法，又不能说全，活下去是提醒万科如履薄冰。

做企业初心首先是活下去，做企业活不下去跟流星一样就没什么意思，活下去也是对我们自己的警醒。后来我说万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司。

重申房地产白银时代

从市场来看，郁亮指出，万科的基本判断没改变过，比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。

万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过，致力于为客户提供好产品、好服务、“城乡建设与生活服务商”和城市发展、客户同步发展的策略也没有改变过。万科是被危机感驱动的公司而不是为危机驱动的公司，很感谢大家对万科的关心，有的时候在行业里浇点冷水让大家清醒下，对自己是有帮助的。

祝九胜表示，对房屋市场的判断，虽然有小小的波动但总上还是平稳的。土地市场在局部是有过热的情况，我们比较谨慎一点，有同行比我们更乐观一点。投资规模的控制，总量控制，一个年度大概有30%的回款进行投资。手上有钱，地合适不合适还有一个适配的情况。太热的我们就不会去跟，合适的会去跟，保证我们有足够的土地储备。

资料图（图片来源：摄图网）

业务布局：长租公寓是基本盘

在谈及万科布局物业时，祝九胜表示，物业是盈利的，回报率也不错，没有单独列是因为占比还没有很高，会兼顾股东要求，把规模、节奏会控制好。万科的业务从看两个维度衡量，是不是客户需要创造价值；做这个业务过程中业务团队经营能力是不是有所提升。

郁亮表示，只是在销售领域领先领跑并不是真正领跑，要在租售领域都领先领跑。长租公寓也是万科的基本盘，开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑，这样万科才能领跑行业。

祝九胜入入认为，2014年我们非常明确的提出，围绕客户的需求做，跟着城市的发展方向做，城市需要什么样的业态我们必须做出什么样的业态，我们在这方面不断跟国内外的同行学习，也在通过各种方式引进合适的人才，我们也在不断地努力，多关注一下我们的业态，可能比你现在关注得更多。如果你在厦门的话，会看到更多新的尝试，不能拿太多股东资源做太大胆的尝试。

对于内部的产品线和内部的管理来讲，大概就是三个方向：一是基本盘是开发即售；二是持续持有经营，三是纯粹服务和内容的业务，像物业就是服务业务，教育、养老都是属于内容业务，渴望有一天三大块能打通、拉直、客户层面拉平，我们在五百强的榜单里待得更久一点。

大背景下的任务是把“地”种好

股东提问现在的大背景下，公司是否会有相应的应对措施？

郁亮表示，万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测，我们只应对。我们不管天好还是天坏，我们要把地种好、把粮食种出来。

在每个国家，房地产的黄金时代都有房地产公司进入世界五百强的，目前只是轮到我们国家而已，但是我们这个黄金时代也快结束了，今后依靠纯粹房地产业务在500强待着的是越来越难的，看到不少同行都在拓展业务。

人才培养计划

郁亮表示，过去两个月万科发布了14条人事任命，大多数都是内部调配、跨区域流动。一个组织成熟以后有必要跨区域流动，否则会固守一方，难免产生懈怠的心态。

“大江大海”是活水计划，未来大多数将会从内部产出。“大江大海”主要是针对内部让人才流动起来，同时也能吸引外部的优秀人才加入万科，不是简单的挖人。

对业务对员工有初心教育，修枝剪叶不是砍树，必要的修枝剪叶是为了更好的成长。

祝九胜认为，万科的激励方式和其他公司有所不同，根本的不同是事业合伙人机制，同心者同路，传统文化方面也有一定差异，有更多的人文关怀，对内主要是靠企业文化留住人。两种激励只是不同的方式。

对于年初万科一名董事辞职，郁亮表示，离开了一定会考虑增补，我们也希望祝总能进入董事，只是名额不太够而已。