美股年内最高估值初创公司即将亮相，WeWork究竟有何魅力？

本文来自微信公众号“美股研究社”。

在网约车巨头Uber上市后，WeWork以470亿美元的估值取而代之成为美国估值最高的初创企业，何时上市也成为外界关注的焦点。今年4月底，以WeWork为基础成立的We Company表示于去年12月已向美国证券交易委员会秘密提交了IPO上市招股书，这也让它可能成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO公司。

作为共享办公空间的巨头，WeWork的规模跟市值确实受到外界很高的关注，上市后股票能否实现破发也是值得期待。只是从它之前披露的数据来看，去年亏损金额达到19亿美元，亏损问题的存有还是会大大的影响到它的股票发行价。随着Wework上市也临近，它的最终市值能否不让投资者失望呢？国内共享办公同样火爆，它们能从WeWork上取到什么样的经呢？

01、WeWork 去年底已递交IPO上市招股书 共享办公模式备受资本市场青睐

作为共享办公领域的领头羊企业，WeWork近几年的发展还是很迅速，根据它之前对外公布的数据来看：WeWork现在拥有46.6万名成员，分布在28个国家100多个城市的485处办公地点。其营收已经从2014年的7500万美元 增至去年的18亿美元。三年前它有1000名员工，如今该公司拥有1.2万名员工，而且每周还会增加100名员工。

这个发展规模也让Wework成为共享办公领域的独角兽，目前它的市值也达到470亿美元，在Uber上市后成为美国估值最高的企业。对于独角兽企业，资本市场对于它何时上市也是颇为关心，据美股研究社了解共享办公头部品牌WeWork在4月底表示，公司已经于去年12月递交了IPO申请，这也意味着它距离上市的进度在加快。

自从2010年成立以来，WeWork已经融资约120亿美元，其中大多数的资金来源于软银集团。为何能够获得这么高的融资规模？在美股研究社看来共享办公模式还是抓住了B端企业主的发展需求。共享办公模式在不少一线城市受追捧，一方面是传统写字楼租金居高不下，让不少企业花在这方面的成本不低；另一方面对于创始企业来说他们资金有限、人员流动大，共享办公模式更多从更多方面满足这些初创企业的需求。在这样的前提下，全球不少地区都诞生了本土的共享办公企业，同样中国市场也是如此。

今年1月份，WeWork宣布公司更名为The We Company，未来将包含三个不同的业务线：WeWork（工作）、WeLive（居住）和WeGrow（教育）。对于企业来说，在上市之前拓展更多的业务线不仅能让企业有更多的营收可能性，同时也能让WeWork摆脱它只是一家房地产公司的标签，毕竟企业只有让投资者看到它有更多发展的可能性才能吸引他们长线投资，让股价表现有更高的上涨空间。

对于WeWork来说公司主体We Company上市也只是时机问题，但如何在上市前营造出企业的商业价值这也是它要一直考虑的重点问题。在美股研究社看来，虽说WeWork是共享办公领域的头部平台，但已有其他共享行业的独角兽在上市后股价表现并不理想，可能也会让WeWork受到一定的质疑。最为关键的是WeWork以下的几个问题，其实很大程度上还是会影响到股价表现。

02、WeWork估值规模让资本市场翘首期待 但几大问题恐将影响到市值增长

6月17日，据报道：WeWork考虑通过一笔交易控制印度分公司的多数股权。该交易将让这家共享办公创业公司把这个快速增长的业务部门的财务业绩合并进来，以便为今年的IPO做准备。根据WeWork的营收增速以及它在全球各地的规模来看，整体的表现还是备受资本市场的期待，只是任何一家企业在上市前都会尽可能的 "包装"好各种数据，营造出好的现象，但问题的存在并不可能完全让投资者忽视。在美股研究社看来，WeWork在上市前这几个方面的问题对于它的市值会有不小的影响。

1、 亏损额度大仍然是WeWork绕不过去的坎，商业模式变现能力还不强

对于共享企业来说，亏损成为他们面临的共同问题，即使已经发展成为行业独角兽，亏损的额度更大，这也成为这些共享独角兽企业上市后股价暴跌的重要原因。根据WeWork目前透露的信息来看，2018年WeWork营业收入约18亿美元，净亏损19亿美元，营收及亏损额度均进一步放大。在2017年，WeWork的营业收入为8.86亿美元，净亏损为9.33亿美元。

虽说WeWork的营收能力在不断提高，但不可忽视的它亏损的额度也很厉害，这足矣说明目前WeWork尚未形成有效的盈利模式。根据它的营收来看，营收则来自会员费以及入驻者每月支付的使用费。从营收来源来看还是较为单一，如果会员数规模上不来，或者说不能通过其他服务产生更多商业价值的话，亏损问题也许还是难以在短期解决。对于WeWork来说，上市时间也在临近，去年的亏损额度并不低，收窄亏损对于投资者而言仍然难以有很大的说服力。

2、企业内部自身问题不少，高管处事作风过于独断企业文化受员工诟病

作为一家共享办公企业，虽说WeWork营造的公司氛围是派对般的感觉，看似相处的风格很轻松，但其实公司内部的文化还是存在不少问题，其中最大的问题还是出在WeWork的创始人诺依曼身上。根据腾讯科技报道的《WeWork能成为世界上首个实体社交网络吗？》一文中提到：员工和高管们表示，这种文化在很大程度上源自诺依曼，而诺依曼的独断可能也会令人沮丧。

对于独角兽企业来说，公司的创始人以及高管是核心人物，他们的一言一行也会被外界放大很容易因为个人问题也会对公司形象产生影响。今年1月，媒体爆出WeWork CEO亚当·诺依曼向公司租赁私人房产，借此获利数百万美元，引发利益冲突担忧。这一新闻也引起多位WeWork投资者的担忧，毕竟诺依曼这种操作可能会从他与WeWork达成的租金或其它条款中受益。除了高管的问题之外，WeWork的员工流动太高也是一个问题，从侧面也说明公司内部文化很难留住员工。

3、 共享办公行业竞争压力大，既要面临传统房地产又有同行挤压市场份额

根据WeWork的商业模式来看，从房东那里租赁办公室，把它们分割成小块出租，并根据设计、功能等附加服务收取额外费用。为了发展壮大规模，WeWork需要在海内外市场租赁或者购买更多办公空间，从而通过占领市场来获得企业的选择。从它的发展来看，一开始它的竞争对手主要是传统房地产市场，相对而言它没有这些企业的写字楼资源丰富，另一方面WeWork也要投入更多资金来扩充它的共享办公资源。

对于共享办公行业来说，它的技术含量并不是很高，这也意味着它的门槛并不是很高，也许只要有一定的资金储备发展共享办公就有了基础，在这样的前提下，这也让共享办公行业诞生了不少的新企业。对于WeWork来说，在没有更多竞争优势的前提下，它面临的竞争对手在增加，同时它要抢夺地理位置好的共享办公资源的竞争也变更激烈。由于共享办公在全球刮起热潮，这也让WeWork的海外市场扩张之路会变难，没有核心竞争力的话市场份额的抢夺难度加大。

03、共享办公商业模式增长空间想象力大 WeWork能否抓住市场红利看盈利模式

根据相关数据显示，目前共享办公规模超过280万平方米，以平均每年不低于50%的增速在增长，根据高力国际2017年报告，共享办公空间在过去两年保持年均 30%的增长。到 2030 年，30% 的办公空间将会是联合办公空间。共享办公在未来有这么高的增速对于WeWork也算是一个巨大的机遇，能否在上市后尽快实现盈利还是会关系到未来的股价走向。

根据We Company的业务布局来看，除了已知的WeWork、WeLive和WeGrow这三个业务分支之外，它也在健身、食品、基金等领域有所尝试。健身、食品是围绕办公空间延伸而言，对于上班族来说还是有一定的需求；基金则是有企业的需求，今年5月，WeWork还推出了一只名为ARK的投资基金，该基金将允许公司开始购买房产。从业务布局来看，可以看出WeWork的走向还是围绕在企业跟共享办公上，只是如何借助这些多元化的业务创造更多营收还是考验它的运营能力。

对于共享办公企业来说，它们的共同点是都能为企业都能提供办公空间，但要想与众不同服务跟技术仍然是重点。随着智能化办公成为一种趋势，对于WeWork来说如何在智能上给与企业更便利有效率的服务很关键，从服务上获得更多营收才能提高整体的变现能力。未来WeWork要尽可能的多挖掘可行的商业价值，借单一的租金模式升级为能够通过提高不同的服务来创造更多的营收增长。

对于WeWork来说，上市前能否用更多营收证明平台的价值很重要，但同时上市的时机也很关键，中国市场目前也有不少共享办公企业也有上市的计划，谁能成为共享办公第一股目前还未知。在美股研究社看来，WeWork在中国市场也需要加速了。

04、中国市场对于WeWork的重要性不言而喻 但本土企业的壮大是股不可忽视的力量

目前海外地区仍然是WeWork发展的重要市场，以中国为例，WeWork已在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武汉和广州等城市拥有74个社区。WeWork大中华团队在今年1月份的媒体沟通会上透露，新一年将继续拓展在南京、苏州、西安、重庆、天津等城市的发展。WeWork加速在中国市场的发展动作，主要也是为了抢夺更多的市场份额。

截至2018年9月底，中国共享办公运营商平台已超过300多家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个，2018年中国共享办公市场规模有望超过600亿元；预计到2020年共享办公空间数量将达5000家，市场规模将达2315亿元。从发展规模来看，中国市场对于WeWork的吸引力确实不小，但本土企业也有不少计划上市与Wework一较高下。

以优客工场、纳什空间、氪空间、无界空间、世鳌国际、SOHO3Q等本土企业都逐渐在本土站稳脚跟，面对竞争激烈的共享办公行业，各个共享办公企业纷纷加速扩张并借助资本力量，谋求抢占更多的市场份额。这些企业的崛起对于WeWork来说确实威胁也不小，尤其是有些企业本身是做房地产楼盘，他们在资源上更占优势。

对于WeWork来说，中国市场本身很庞大同时由于发展市场前景有更大的想象力，自然行业竞争也会格外积累。本土企业不少也以WeWork为发展方向，试图成为国产版的"WeWork"，这对于它来说在中国市场的扩张难度也会加大，但企业选择永远是看服务跟技术，未来谁能在中国更有话语权，也许用实力来说话更合适。