共享办公WeWork要在IPO前发债?二房东的生意并不好做

本文来自“英为财情Investing”。

有了优步（UBER.US）和Lyft（LYFT.US）两个前车之鉴，另一共享经济巨头WeWork在上市之前想出了一个办法：在IPO之前通过发债融资30亿至40亿美元，用来“提振投资者信心”。

虽然包括优步、Spotify （SPOT.US）、WeWork在内的公司之前都已经涉足过债市，但这个规模的发债程度还是前所未有的，甚至可能超过WeWork的IPO筹资规模本身。

不过，这招能行吗？

WeWork能否赢得投资人的信任，最终还要看业务模式的盈利前景如何。WeWork的主要业务是通过长期租约租下办公空间，经过一系列标准化的翻新、装修之后出租给短期租户，公司本身拥有的房产很少。本质上，WeWork还是扮演着二房东的角色。

这种业务模式面临着两个问题，一是租赁合约产生的巨额债务。截至去年年底，WeWork的租赁债务达到340亿美元，比起前一年同期的182亿美元有了大幅的增长。而根据今年1月份生效的美国联邦会计规则，这些租赁债务的现有价值必须作为债务计入都公司的资产负债表上。

CB Insights曾指出，虽然WeWork租赁债务的违约风险比较小，但在很大程度上是依赖于资产负债表的强度以及资金雄厚的投资者。今年1月份，WeWork的“大金主”软银就削减了原来的160亿美元投资承诺，缩减到只有20亿美元。

二是长期的租赁合约与短期租户的不匹配，引发了投资者对于公司抵御经济衰退能力薄弱的担忧。这并不是没有先例，和WeWork有着类似业务模式、专注于传统服务式办公室的雷格斯公司就深知经济周期之痛。

在2003年互联网泡沫崩溃之后，雷格斯营收跌至了2001年水平的一半，从2001年至2004年利润率更是连续四年为负。宏观环境的不景气，再加上此前多年的激进扩张所埋下的风险，使得雷格斯在2003直接在美国申请破产保护，不得不大幅削减办公中心数量，一直挣扎到2006年才恢复元气。

经济衰退的担忧尤为迫切，毕竟现在美联储有关降息的讨论已经提上了日程。成立于2010年的WeWork在扩张之际正好赶上了美国的牛市，它还从来没有经受过经济下行周期的洗礼。

虽然个别市场仍在增长，但从去年年底开始，美国和欧洲两个市场已经看到了商业租赁率已经放缓，表明办公空间需求下降。根据Cush&Wakefield的数据，美国四季度的租赁量下降了7%，欧洲则下降了14%。

WeWork也承认市场对办公空间的需求出现下滑。它在今年1月份称，除了两个市场之外，其他所有地区都出现了商业租金下跌的情况。不过，WeWork强调了它在欧洲和亚洲市场的扩张，来对冲在美国市场的业务曝险。

除了租赁量和租金之外，还有另外两个关键指标值得关注。根据《华尔街日报》的报道，去年四季度WeWork的入住率从三季度的84%下降至80%，每位会员的平均年收入也在2016年的基础上下降13%。

当然，潜在的经济低迷也有可能成为WeWork的商机，因为原本的大企业有可能会缩小规模，寻求更灵活的办公空间。但归根结底，这对WeWork来说究竟是福是祸，仍是个很大的不确定性。

要靠共享办公盈利，就要保持较高的出租率。但目前的情况来看，WeWork的商业模式仍然是依靠融资烧钱，而做不到盈利。去年，该公司的收入飙升至18亿美元，但亏损甚至超过了收入，达到19亿美元。不解决盈利模式的问题，难保WeWork上市后不会沦落到与优步、Lyft同样的下场。

(编辑：孔文婕)