正荣地产（06158）今年获10家机构覆盖 一致目标价6.71港元

智通财经APP获悉，2019年1月至今，由于正荣地产（06158）稳定的业绩表现和强劲的盈利能力，德意志银行、法国巴黎银行、建银国际、东北证券、兴业证券、海通国际、大华继显、摩根大通、西南证券、东吴证券10家机构先后发布研报覆盖正荣地产，对正荣地产前景表示看好，机构给出的平均目标价为6.71港元。

优质土地储备积累发展动能

正荣地产拥有充足的低成本土地储备，预计未来能够提供可观的利润。截至2018年年底，正荣地产在全国28个城市拥有建筑面积2456万平方米的土地储备，总货值约人民币4,200亿。海通国际估算正荣地产平均土地成本约为其售价的26%，未结转销量约为900亿元人民币，超越2018年全年收入的三倍，将此视为正面因素。巴黎银行表示，正荣地产2019年购地预算达300亿人民币，购地加速将带来销售规模增长。

从土地分布来看，正荣地产的土地储备区域分布更加均匀，持续加强二线城市布局，有助于其未来业绩释放。西南证券指出，正荣地产土储主要位于一二线及都市圈，拿地持续深耕重点城市。东吴证券表示，正荣地产基本完成“1+6+X”全国性布局，即一个职能总部、六大发展区域、X 个项目深耕，注重精总部、强区域架构变阵。公司采取逆周期的拿地策略，提前布局核心二线城市，压低土地成本，为毛利率的提升提供了足够的空间。东北证券认为，正荣地产位于二线城市的土储面积为1681万平米，占比达68.4%，保证了未来销售的安全垫。德意志银行指出，低成本的一、二线城市土储将加强正荣地产的竞争力，令其成为该等城市市场复苏的主要得益者。

债务结构优化+有效财务管理 财务状况不断优化

机构高度肯定正荣地产近年来在优化债务结构、降低负债率方面取得的成果。建银国际研报指出，正荣地产2018年年报的最大亮点是其净资产负债率的大幅下降至74%，低于行业平均水平，降幅高达109个百分点。西南证券认为，正荣地产有息负债规模可控，债务结构不断改善。2018 年公司有息负债总额为464.9 亿元，一年内借款占比 51.3%，二年期借款占比 28.6%，二至五年期债务占比 18.9%，五年以上的债务占比仅为 1.1%。

正荣地产的财务管理能力获看好。海通国际指出，正荣地产成本控制能力乃同业最佳之一，其2018年全年销售及行政开支只占合约销售额的16%。东吴证券表示，正荣地产的管理费用率、销售费用率和财务费用率明显下降，未来有望进一步下降。2017和2018 年，公司销售费用和管理费用之和占合约销售金额的比例已经从4%以上下降到 2%以下。摩根大通认为，有效的财务管理促使正荣地产抗风险能力明显提升。

基于融资渠道拓宽、负债率下降、财务管理能力提升，机构对正荣地产未来财务状况持乐观预期。大华继显预期正荣地产未来2-3年的财务结构将大幅改善。建银国际预计正荣地产中期净负债比率将维持在80%以下。

销售增势强劲 价值低估 升值空间大

机构认为正荣地产盈利有望进一步释放。东吴证券表示，正荣地产发展进入了新的阶段，全国性布局基本完成，费用管控能力持续提升，获取项目时有更强的自主权，因此盈利能力持续得到提升。西南证券指出，正荣地产继2018年跻身地产界千亿营收阵营之后，定位为“改善大师”，专注中高端改善型客户开发优质住宅物业，随着未来市场改善型住宅需求的释放，销售有望有质有量稳定增长。

目前，机构普遍认为正荣地产的市值被严重低估，基于其强劲的销售增长和财务结构的持续改善，未来升值空间较大。德意志银行给予正荣地产目标价每股6.76港元，较现价有潜在31％上升空间。海通国际基于分类加总估值法估算其资产总值为760亿人民币，目标价7.5港元。建银国际预期正荣地产2018-2021年的核心利润复合增长率高达45%，重申“买入”评级，将其目标价由每股5.47港元上调至每股6.5港元。同样重申“买入”评级的还有巴黎银行，将正荣地产目标价上调至每股6.43港元。