新股前瞻︱从新三板到港股，保利物业仅耗时4个月

从新三板退市不到四个月，保利物业就火速转战港股。

8月6日，保利物业发展股份有限公司(简称“保利物业”)递交港股上市申请，显示独家保荐人广发融资(香港)、华泰金融控股(香港)和农银国际。

据智通财经APP了解，这并不是保利物业第一次亮相资本市场。早在2017年8月29日，保利物业就以新三板的方式登陆资本市场。但因新三板流动性较弱，无法达到融资目的，保利物业萌生退意。2019年4月16日，保利物业宣布新三板摘牌。

“在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。”保利物业表示。

摘牌不到五日，保利物业就宣布赴港上市并透露：“募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司;提升增值服务业务和多元化服务业务;升级信息化和智能化平台;补充营运资金及一般公司用途。”

背靠大型央企保利

至今已有23年历史的保利物业属于资历较深的物业公司。不过，与其他老牌物业公司不同的是，保利物业的背景尤为强大。

据智通财经APP了解，保利物业的最终控股股东为中国保利集团，后者持有保利物业40.74%股权。中国保利集团公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，目前主要从事国际贸易、房地产开发等业务。

由中国保利集团控股的A股上市公司保利发展控股(简称“保利地产”)直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东。保利地产目前主要专注于房地产开发经营，在福布斯世界500强第245位，在“2019中国房地产百强企业”中排名第4。

因此，保利物业是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。据智通财经APP了解，根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业发展在中国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾90亿元人民币(单位下同)。

保利贡献物业收入超90%

拥有大型央企房企保利地产做靠山，在物业在管理面积方面上，保利物业也有着明显的优势。

据智通财经APP了解，保利物业专注于中国一二线城市物业管理服务，有三条主要业务线，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，构成公司向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。

目前，保利物业所管理物业主要由保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发。据招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业发展的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为197.8百万平方米，于中国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

管理面积是衡量物业企业发展优劣的重要指标。截至2018年12月31日，保利物业每项在管物业的平均在管面积约为25.2万平方米，远高于同日物业服务百强企业的行业平均水平(仅为19.4平方米)。这是其物业管理服务和增值服务收入增长的保障。

在报告期中，2016-2018年，保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率为28%;净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，年复合增长率为50%;毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，并在2018年首次突破20%。

值得一提的是，42.29亿元的营业收入规模，仅次于在港上市的物业管理公司绿城物业和碧桂园服务，但是营业收入增速低于在港上市物业管理公司的平均水平33.98%。

3.36亿元的净利润明显低于营收规模相当的碧桂园服务，在19家在港上市的物业管理公司中只能排名第6。据智通财经APP统计，碧桂园服务2018年实现营业收入46.75亿元，较保利物业高10.54%，净利润为9.23亿元，较保利物业高163%。保利物业的净利润率仅为7.9%。

此外，保利物业的毛利率虽然突破了20%，达20.1%，但仍处于行业较低水平。据智通财经APP统计，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

就保利物业的利润而言，保利物业总经理吴兰玉表示：“保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求输血式，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。”

另外，据中指院的资料，中国物业服务百强企业前30强企业中，大部分企业的母公司或控股股东从事地产开发业务。在包含2018年度物业服务百强企业的220家公司中，167家企业管理由其关联的地产开发商开发的物业，相关物业的在管面积占于2018年该等物业管理公司在管总面积的近50%。可见，物业公司仍难以摆脱业务上对母公司的依赖。

与许多物业管理公司相同，保利物业十分依赖“自家人”。招股书显示，2016年-2018年，保利物业的管理物业实现收入分别为19.06亿元、24.19亿元、29.09亿元，来自母公司保利发展控股的管理物业收入占分别为98.7%、95.9%、88.6%，平均值为94.4%。

对此，保利物业总经理吴兰玉曾表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”