一叶知秋 碧桂园(02007)手握2200亿现金过冬

今年上半年，房地产市场在多种因素作用下略现降温。眼下一叶知秋，房企扎堆赴港召开业绩会的各大酒店却依旧热闹非凡。

自市场定下坚持房住不炒基调，许多人因此而将2019视为房地产行业分水岭。在行业倾向出现拐点的时刻，头部企业尤其作为业内前三甲“碧万恒”的未来走向对于行业判断有着绝对代表性作用。8月22日，房企龙头之一碧桂园(02007)在香港四季酒店召开了2019年中期业绩会。

2018年下半年，公司提出了“提质控速”发展的口号，房企大象碧桂园，也开始在策略上进行转变以适应新发展时代。自口号提出一年之后，公司正式交上了新的成绩单。2019上半年，公司总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，分别同比增长53.2%和41.3%。股东应占净利润约为156.4亿元，同比增长20.8%;股东应占核心净利润同比增长23.4%至159.8亿元。

销售数据方面，公司上半年共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约3129万平方米。截至2019年6月底，集团录得不含增值税的已售未结收入7352亿元，未来结算收入增长可期。

今年上半年，公司实现基本每股盈利0.73元，较2018年中期同比增长21.7%。派息方面，公司继续维持了稳定派息，派发中期股息每股22.87分，同比增长23.5%。其中，半年派息总额占核心净利润总额的31%。

从综合数据来看，公司2019年上半年的营收增长依然强劲，财务整体稳健，派息稳定丰厚。

主战场依旧坚定三四线

据克而瑞统计数据显示，上半年百强房企总体销售规模保持增长，然而增速较2018年同期有所放缓。房企整体表现趋于平稳，竞争有所加剧，行业中马太效应也有所显现。在宏观政策进一步收紧后，规模更大的房企在融资、土储、操盘和运营上也更加具备优势。

截至2019年6月30日，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元，销售业绩仍位居行业首位。权益可售资源去化率65.0%，权益口径回款率达94.3%，较去年的91%进一步提升。公司常务副总裁程光煜表示，对下半年销售有信心，预计全年权益合同销售额不低于去年同期。

实际上，碧桂园虽于上半年放缓了销售力求稳健增长，但在上半年房企整体销售数据中，公司依然数月稳居行业第一。据克而瑞数据，公司中期权益销售额和全口径销售额均位行业第一。而对于行业来说，标杆房企不再追求高杠杆经营、高增长模式，而向稳健增长模式迈进。

销售构成方面，公司上半年权益销售中，三四线销售占比61%，一二线销售占比39%;新增拿地权益金额中，三四线项目占权益总土地代价的54%，一二线项目则占46%。

自去年下半年进军西藏后，公司成为城市覆盖面最广最多的房企，也成为了唯一一家覆盖内地所有省份的房企。从数据上看，公司目前的主战场依旧坚定在三四线。而面对政策调紧增大了三四线城市压力的质疑，公司总裁莫斌则表示，公司下半年准备了逾4000亿的货量，将根据市场情况以销定产。同时，公司也将抓好现金流管理。

财务安全垫增厚 现金流“粮道”通畅

自公司去年下半年回归稳健增长以来，注重销售回款高于销售增速本身。2019年上半年，碧桂园资金回笼表现强劲，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率达94.3%，连续三年年中实现净经营性现金流为正。

截至2019年6月底，公司可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，对于短期有息负债的覆盖比例达2倍，短期偿债无忧;此外，公司另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

期内，公司净借贷比率也保持稳定，同比下降0.5百分点至58.5%，远低于Wind数据统计中H股30家样本房企115.32%的平均净负债率。自公司上市以来，净借贷比率也连续12年维持在了70%以下。

除此之外，针对公司今年强化新业务板块的前期投入，莫斌于业绩会提到，公司会在销售与行政费用上针对性地做出安排，有信心将销管费用维持在结算收入的8%以内。

总体而言，碧桂园上半年做到了兼顾规模增长和负债管控，财务保持稳健，在行业内较为少见。整体现金流充裕，净经营性现金流指标为正，负债杠杆较低，当期公司通过经营本身便可实现现金良性循环，现金流不需依赖外部融资支撑，展现出了较强的造血能力。

大湾区“余粮”丰富领先同行

中国指数研究院曾在一份报告中指出，未来，城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，中长期发展空间仍然充足。在市场调整周期中，大型房企则应应抓洗牌机会，精准把握市场需求，打赢规模卡位战。业绩数据亮眼背后，外界则更加关注公司应对当下形势所作出的策略布局调整。

2019年，碧桂园提出“提升全周期综合竞争力”的发展目标与战略规划，董事会主席杨国强曾表示，当前经济形势复杂，但公司始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，在其历经数次地产行业周期的职业生涯中，波动才是行业常态。而中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模仍将庞大。

截至今年6月底，公司已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，按项目所在地划分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61;按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56，符合公司长期看好新型城镇化前景的策略。

虽三四线占比依旧较大，但公司对于目前热点城市区域的布局也未见放松。截至2019年6月底，集团位于大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元，储备领先同行。

智通财经APP了解到，截至目前，公司有75%的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域。在目前建设先行示范区的深圳，公司已获取权益可售资源达225亿元，潜在权益可售资源达1961亿元。

而据克而瑞统计，截至2018年底，碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米，土储货值和土储建面均位居Top1，远超其他房企。

所谓“提升全周期综合能力”，对于碧桂园而言，“大湾区、长三角”的丰厚土储也成为其最大优势之一。

下半年准备逾4000亿货量

智通财经APP了解到，截至目前，碧桂园已获得三大国际权威信用评级机构之一的惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级,标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。头部企业作为行业的风向标，不仅需要低头看路，走的稳;也要抬头看天，走得更远。

对于未来的发展方向，碧桂园将长期看好新型城镇化前景。董事会主席杨国强表示，自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

具体到下半年的铺排，程光煜在业绩会上表示，公司会坚持按照从一线到五线均衡布局进行安排，合理的市场布局将能更充分地利用市场空间，也能够有效地分散市场风险。

营销方面，关于同行出现一些整体性的优惠措施，公司目前没有全局的促销安排，未来会对各个项目所在城市市场的变化随行就市安排相应的销售策略。下半年，公司准备了超过4000亿的货量，会根据市场的情况以销定产，有序推出，并有信心全年销售额会不低于去年。

在土地投资计划方面，程光煜则表示，公司年初确定了大概1800亿权益投资额的计划，上半年执行了1100亿左右，总体在计划安排之内，下半年依然有相当份额的投资预算。