中梁控股(02772)上市的39天：首入民企500强 营收翻倍 派息率40%

在上市后的第一场中场战事中，中梁控股(02772)交出一张令市场满意的中期财报。

数据显示，中梁控股上半年合约销售金额同比增27%至636.7亿元，现金回款率达90%。收入利润增长强劲，上半年确认收入同比增111%至205.6亿元，股东应占核心净利润同比增88%至12.3亿。

在发布中期业绩的同时，中梁控股还首次进入“中国民企500强榜单”。8月22日，全国工商联发布《2019中国民营企业500强榜单》，中梁控股首次上榜，位列第280名。

8月23日，在香港召开的2019年中期业绩会发布会，中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷对智通财经APP直言，鉴于业绩的高整增长和上市承诺，“集团首派中期息，每股15.3港仙，派息比率为核心净利润的40%”。他同时表示，中梁控股是增速最快的TOP20房企之一，公司财务稳健，已首获国际信用评级。

作为公司的副总裁，游思嘉表示，该公司销售分布均衡，除深耕长三角外，布局渗透环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角。“我们从储备到销售战略布局全国各区域各等级城市，有效分散经济及政策的风险。我们是一家高周转，去化率很高的公司，今年上半年以来去化率超70%，销售回款率超90%，截至7月份已完成全年销售目标58%”。

中梁控股过去及上半年都是运用轮动的战略去买地，在上行市场时领先轮动寻找市场机会，下行时优化结构控制风险，关注现金流，从2018年至今中梁控股增加了二线及长三线城市买地的比重。

公告显示，集团上半年收购70个新项目，已收购地块的平均成本为每平方米3934元，主要透过招拍挂公开市场获取，土地代价合共为人民币252亿元。截至2019年6月30日止六个月内，中梁新进入中国18个城市。截至2019年6月30日，累计进驻23个省份、139个城市。此等土地储备举措印证集团于2019年上半年进一步完善全中国的全结构布局。

值得关注的是，于2019年8月8日，惠誉国际评级给予公司B+(展望稳定)、穆廸投资者服务给予公司B1(展望稳定)的信贷评级，而标普全球评级亦给予公司B+(展望稳定)的信贷评级。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：集团未来派中期和末期息是常态化的，未来的派息有没有指引?

答：我们上市的时候，在招股书中也基本上承诺了派息比例，那么首先派息比例是40%，定了以后,我们尽量保持稳定，至于以后的中期跟末期的这些比例，我们还是尽量的去稳定。

问：目前二线城市竞争较为激烈，下半年公司对二线城市有什么看法?

答：集团上半年土地计划，规模是320亿，下半年的计划会比上半年略多，这是我们上半年初就定的一个策略，但是总的来说不会偏差太大。因为我们原来的四个对冲里面有一个核心对冲，就是时间对冲，每个月会拿一点，并不会集中在某一个季度或一个月去补市场。所以下半年会结合集团IPO跟香港发债的情况，可能也会比一般的房企会适当宽一点，总的想法会适当比上半年略多一点。然后还需再观察市场的一些变化。

问：在融资上，或置换高成本的债务方面有没有什么计划?

答：近期国家对房地产行业融资的收紧政策都是一个控总量的概念。所以觉得融资渠道的收紧，应该对房地产企业普遍都有影响。集团在2019年7月成功IPO,打开了资本市场的大门。短期我们会利用美元发债这个工具拓展新的融资渠道。另外，中报之后，我们也会短时间内争取获得一个境内的信用评级，境内评级拿到后，假设未来国家打开小公募和私募窗口的时候，我们会有机会。

问：未来在投资方面，如何把握速度与毛利润率之间的关系?

答：在限价的背景下，土储无穷多也未必是好事，我认为合理的最好。现在不像前两年，房价可以涨。现在无论是房价，还是地价基本上都到了一个相对的高点。而且地价涨上去了，房价也不会涨，所以现在土储已经不是以前的那种概念，不再是越多越好，应该是合理最好。另外，我们现在已经上市，现在的土储大概能卖两年，那么未来应该会上升到两年半左右，这也是行业内比较常规的、比较科学的土地储备量。但还要看土地储备的质量，目前集团的土储没有拆迁的土地，也没二手地里面不能迅速开发的，我们的土地质量、流动性都非常好，所有的地都在开发流程里面，没有中长期的，待开发但开发不了的土地。

问：集团如何看待下半年三、四线城市市场?

答：政策对房地产的影响非常大。从销售上来讲，下半年的市场可能会比上半年略差一点，但是相信总的资金还是宽松的。另外中央也希望房价也好，地价也好，预期也好，还是稳定的，在这个背景下波动不会太大。至于土地方面可能是刚好反过来，最起码下半年的土地方面的机会比上半年会好。我们在年初时也是预判到了。

三四线城市的逻辑主要是：1)我们原来从去年7月份开始已经逐步的往二线跟三线转。2)三四线里面也是有一些结构，不是说全部都不能做，像有些都市圈的，或者说我们刚才报告里讲到的这些中西部城市，2017年时，这些三四线的土地市场才刚刚起来，它的绝对值非常低，城市化率也非常低，有些城市化城镇化率在40%到50%，在人口也比较多的一些地级市认为还是可以做的。我们从销售的结果看也都是比较好的，所以我们会谨慎的去对待，把三四线作为我们的补充，会选择好一些的结构。

问：集团明年销售指引或利润率，预计会是什么状态?

答：今年的目标是1300亿元，相对2018年全年提升了30%。总的来说，目前房地产市场处于一个调整阶段，我们也不会特别的进取。对标20强房企，集团还是希望处在平均增长水平以上。公司2018年结转量大概是300亿，销售金额是1000亿，今年全年结转量较2018年会有比较大的提升。而今年以后，结转增长应该会跟销售增长基本保持一致。利润方面的话，公司的体量比较大，我们也是高周转的业务模式。毛利润率和净利润率与地价的关系最大，上半年二线城市的土地价格很高，我们现在的毛利润率是锁定了已销售的部分，基本可以维持在24%-25%左右。之后主观预期，希望下半年的地价能够有所回落，这样利润能更好，好的一点是上半年没有特别多的增加土地储备。