新股消息 | 由招商局置地(00978)分拆上市 招商房托基金申请港交所主板上市

智通财经APP获悉，据港交所9月3日披露，招商局商业房地产投资信托基金向港交所递交主板上市申请，花旗环球金融担任其独家上市代理。

招商房托基金是一项房地产投资信托基金，主要在中国（包括香港及澳门但不包括招商置地城市）拥有及投资高质量的有租金收入的商业物业，初步将专注于下列地区：(i)粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州），即最初五处物业所在地；(ii)北京和上海。

招商房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定的分派、可持续长期分派增长以及提升招商房托基金的物业价值。

招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起，其房托管理人为招商局置地的间接全资附属公司。招商局置地是招商局集团房地产业务的唯一离岸上市旗舰平台。

于重组完成后，招商房托基金的物业组合将由五栋物业组成，其中一栋为甲级写字楼；三栋为写字楼综合体（技术上划为工业用途）及一栋为购物中心；均位于深圳市南山区蛇口，于2019年6月30日，物业的可租赁总面积约为249,988.3平方米，评估价值为人民币6,517.0百万元。于2019年6月30日物业的平均租用率约为81.0%。物业为新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。

于2019年6月30日，物业中205,658.6平方米楼面面积作写字楼单位及56,720.2平方米楼面面积作商业。

主要客户

物业拥有多元化的租户。于2019年6月30日，物业共有271个租户，其中五大租户的每月基本租金总额占截至2019年6月30日止月份每月基本租金总额的约17.9%。

该物业的五大租户包括来自房地产、科学研究及技术服务、石油、物流以及医疗器械制造业等租户。同期，除一名来自房地产行业其基本租金占物业每月基本租金总额约6.7%的租户（招商房托基金的关连人士）外，概无单一租户的基本租金对物业每月基本租金总额贡献超过5%。

行业概况

2015年至2018年，蛇口甲级及乙级写字楼的平均月租金呈现稳步增长趋势，于2019年，预期甲级写字楼将继续略增长至每月每平方米人民币250元，及乙级写字楼将继续略增长至每月每平方米人民币140元。受益于深圳整体经济增长，预期甲级及乙级写字楼的平均月租金复合年增长率将分别约为7%及3.9%。

自2019年至2023年，预计蛇口将建成合共八个甲级写字楼项目，其中，两个位于新时代广场附近，及另外六个项目位于太子湾分区，距新时代广场约2公里。尽管未来数年将新增写字楼供应，但是，供应主要集中于仍在开发中的太子湾分区，相较新时代广场，该地区缺少写字楼的配套设施，因此对蛇口甲级写字楼的需求预期不会受到明显影响。

目前蛇口仅有三个零售商业物业，即花园城、汇港购物中心及海上世界，该三项物业分别专注于社区定向消费、区域性休闲及零售消费以及中高端休闲消费。蛇口的零售商业物业累计总供应为168,000平方米。到2023年，蛇口预期将拥有总面积约420,000万平方米的优质零售商业物业，占南山区总量约2,470,000平方米的约17%。

由于2014年至2018年零售商业物业的供应有限，故2014年至2018年蛇口零售商业物业的年平均月租金逐年增长。于2018年，底层平均月租为每平方米人民币495元。据估计，2019年至2023年月平均租金将继续以约5.3%的复合年增长率增长。预计2022年及2023年太子湾滨海商业街项目的推出不会对租金增长造成重大影响，并预期2019年至2023年平均月租金年增长率约为5%。

主要财务数据

截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年及截至2019年6月30日止六个月，前身集团产生的收益分别为人民币366.9百万元、人民币359.5百万元、人民币389.5百万元及人民币190.7百万元；溢利及全面收益总额分别为人民币348.4百万元、人民币725.3百万元、人民币1099.2百万元及391.9百万元。

竞争优势

房托管理人认为，招商房托基金的竞争优势主要体现在：

物业地理位置优越及拥有多元化的优质租户

1、物业位于蛇口，地理位置优越。该等物业可有力的抓住其战略位置、蛇口发展、政府积极政策及粤港澳大湾区预期增长所带来的机遇；

2、多元化及优质租户：物业拥有多元化的租户基础，而租户来自不同行业，如新一代信息技术、房地产及餐饮行业。物业的租户基础素质高，主要体现为高续租率及低拖欠率。

强劲内生增长潜力和未来收购

1、现有物业的内生增长：市场上行预示着租金上涨的可能。鉴于其优越的位置以及多元化的优质租户群，在现有租约到期后，物业将能通过更新租约获得更高的租金收入。

2、招商蛇口所支持的未来收购扩张：招商房托基金由招商蛇口发起，招商房托基金可利用招商蛇口丰富的行业经验及专业知识评估合适的潜在收购机会。招商蛇口授予招商房托基金的优先购买权来获取特定的物业，对于招商房托基金的战略至关重要。

运营策略

房托管理人的策略大致可分为以下各方面：

1、资产管理策略：积极管理招商房托基金的物业组合，以维持最佳的租用水平及营运效率；透过物业升级或装修寻求资产增值机会，以促进租金收入增长。

2、投资及收购策略：投资及由招商局集团、招商蛇口或第三方收购位于中国（包括香港、澳门但不包括招商置地城市）符合房托管理人投资策略的优质物业。

3、资本及风险管理策略：优化招商房托基金的投资组合回报及向基金单位持有人的分派，同时维持适当稳健的财务状况。

风险因素

相关负责人表示，与招商房托基金有关的风险主要表现是：

1、物业均位于蛇口，使招商房托基金受蛇口及中国的物业市场情况的影响；

2、房地产权证所述的土地/楼宇使用权与部分物业的实际用途之间存在若干差异：如数码大厦、科技大厦及科技大厦二期（即标的物业，包括招商房托基金初步投资组合中五项物业中的三项物业）的房地产权证所述，标的物业的指定土地用途为工业用地，准许开发如工厂以及研发设施等楼宇。然而，标的物业大部分楼面面积已出租作办公或其他商业用途，此不符合有关指定用途。但中国法律顾问已确认，招商房托基金应持有标的物业良好的有价合法实益业权。

3、招商房托基金受利率风险所影响。