西南证券：托底信号显现 房地产行业机会来了？

本文来自微信公众号“西南证券研究所”。

中型地产公司迎来较高速的业绩放量，板块盈利能力持续提升。2019年上半年，申万地产板块合计实现营业收入8828亿元（+21.6%），17家大房企（包括9家H股）共计实现营业收入12714亿元（+14.7%），44家重点公司共计实现营业收入3073亿元（30.1%），2019年中期中型地产公司迎来较高速的业绩放量，考虑到核心公司预收账款总额同比增速高达51%，重点公司预收账款总额同比增速高达40%，对营业收入的覆盖倍数维持在近年高位，未来可结算规模具备保障。利润端2019年上半年，申万板块业绩增速为15.6%，重点公司业绩增速为20.2%，领跑行业。另外，随着合作开发成为行业主流并体现在财务报表，申万地产板块少数股东损益同比增速为37.2%，占净利润的比提升至40%。2019年上半年，申万地产板块按营业收入加权平均毛利率为32.2%，加权平均净利率为13.1%，同比稳中有升，依旧维持在高位，其中2018年核心公司及重点公司加权平均净利率为14.6%，重点公司盈利能力显著提升。板块近年期间费用率呈小幅攀升，而其中核心公司费用率管控水平能力凸显。

销售集中度继续提升，板块销售回款好转，核心公司销售增速回落。2019年上半年，全国商品房销售面积7.58亿方，同比下降1.8%，商品房销售额7.07万亿元，同比增长5.6%。2018年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别达到30.5%、42.4%以及50.3%，行业集中度持续提升。2019年上半年，核心公司销售拿地均有回落，核心公司共计实现销售金额2.5万亿元，同比增长4.3%。上半年房企明显加快了预售现金回流速度，2019年上半年核心公司经营性现金流入增速显著高于销售额的增速。同时核心公司土储充沛，截至上半年末总土储合计为16.9亿方，较18年末持平。 

板块有息负债增速持续放缓，净负债率维持稳定。2019年上半年末，板块加权平均净负债率小幅提升，核心公司杠杆率稳定，现金流充沛。2019年上半年末，申万地产板块总计存续的有息负债总额约为3.4万亿元，较18年末增加6.8%。 

投资建议：目前时点市场的系统性风险充分释放，托底信号显现，看好利空出尽估值修复行情维持板块“强于大市”的投资评级，推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设等。

风险提示：房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。