房贷平稳“换锚”，实际利率小幅上行，对楼价会产生什么影响？

作者：克而瑞地产研究 2019-10-13 10:31:14

究竟新旧房贷利率有何变化，各城市是否呈现出显著的分化特征，市场化利率改革又会对楼市产生怎样的影响呢？

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者CRIC研究中心杨科伟、俞倩倩。

根据央行8月25日发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示，10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以LPR为基础进行加点”，究竟新旧房贷利率有何变化，各城市是否呈现出显著的分化特征，市场化利率改革又会对楼市产生怎样的影响呢？

1、房地产信贷依旧趋紧 9月房贷利率小幅上行

8月恰逢央行发布对房贷利率形成机制进行调整，定价方式由“贷款基准利率乘以上下浮动比例”调整为“LPR加基点”，市场曾一度预期利率中枢将逐步下移，不过从近几个月来房贷利率市场变化来看，自6月止跌反弹以来一直保持着小幅上行趋势，9月融360虽未披露官方数据，但根据我们测算的24个典型城市的房贷利率，首套房为5.53%，二套房为5.84%，与8月相比依然保持着稳步上行的趋势。可见目前国内房地产信贷依旧趋紧。

2、10月房贷利率稳中有增上海首套房下调20个基点与之前95折大体持平

目前已有一些城市率先披露了LPR加点数据，我们统计了24个典型城市的基本情况，数据显示，10月房贷利率整体保持稳中有增态势，首套房和二套房利率分别小幅上行了1个和3个基点，保持在5.54%和5.87%。多数城市的首套房和二套房利率均保持着小幅微增的态势，涨跌幅在5个基点以内。大体呈现出如下特征：

一线城市首套房房贷利率均值较9月下行了5.4个基点，主要源于上海突破了“下限”，下调了基点。事实上，上海在市场化利率定价前，一度是全国首套房利率偏低的城市，95折基准利率的购房利好在全国范围内也属少有，此次的LPR“减点”算是一个过渡期，当前利率测算下来也和基准利率的95折差不多，比较贴合目前上海的市场情况。而二套房利率均值来看，保持稳中有增，和9月相比，上行了3.6个基点。上海、深圳均上行了6个基点，可见政府对投资性需求的遏制还是较为严厉的。

二线城市整体维稳，首套和二套的房贷利率均值和9月相比分别小幅上行了2.1和3.3个基点。部分城市的表现较为突出：苏州10月首套房贷利率较9月下调7.5个基点，二套房贷则上行了7.8个基点，基本符合鼓励刚性自住需求，打击投资炒房的政策预期；宁波首套房、二套房利率和9月相比均上行了26个基点，主要源于前期市场过热，政府力图通过提升利率来抑制部分购房需求；此外，天津、武汉的10月二套房利率较9月均上行了6个基点以上，可见地方政府对“房住不炒”贯彻的决心依旧坚决。

三四线城市首套房利率均值环比上行了3.5个基点，二套房利率均值维稳，环比小幅上扬了1.2个基点。其中东莞、佛山首套房利率和9月相比均上浮了6个基点，与二套房利率差距在不断缩小，无锡、东莞10月房贷利率水平与之前大体持平，并无太大变动。

3、LPR中期维稳，各地“因城施政” 房贷利率大概率延续小幅上行

结合当前房贷利率市场情况综合分析，信贷政策适度偏紧，房贷利率小幅上行已成为不争的事实。我们认为：

一方面LPR的变动不会过于频繁，对于房贷利率水平的影响会趋于弱化，基于前两期LPR的报价水平，5年期变动基本都小于1年期变动，整体维稳，加之中央在利率层面仅仅只是发挥“基准”和参考性作用，国内LPR利率中枢大概率会保持一个中期稳定。

另一方面，地方自主权增加，“因地制宜、因城施政”的特点会更为突出。各地政府均可按照本地房地产市场情况来对LPR进行不同加点，不过总体“房住不炒”的基调不可违背，叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求，各地房贷利率基本会维持稳中微增态势，考量到政府鼓励刚需自住需求，首套房利率或存在一定的利好空间。

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