小房企三巽集团冲港股：高息举债重注四线城市，违规事件频发

本文来自 微信公众号“斑马消费”。

和诸多中小房企一样，三巽控股集团有限公司也想获得资本市场的支持，来支撑未来规模性扩张。

日前，这家业内藉藉无名的安徽房企向联交所递表，谋求在港股上市募资。

三巽集团涉足房地产业不足5年，去年销售规模刚过百亿，但这家年轻房企野心不小，去年迁址上海后就放言5年千亿销售规模。

不过，公司过于依赖信托、资管计划等融资渠道，获取资金、扩大规模，导致财务成本居高不下，严重侵蚀公司业绩。

高息举债冲规模

“巽”在八卦中代表风，国学兴趣浓厚的公司董事局主席兼执行董事钱堃，将它嵌入到公司名称中，期待企业发展有风一样的速度。

与其说钱堃是追风者，不如说是跟风者。

三巽集团最初以投资为主业，2014年才涉足房地产业务，4年后销售额过百亿。

在中国楼市下半场入局，公司一边应对强者愈强的市场格局，一边则在夹缝中求生规避行业巨头碾压。

从披露的信息来看，公司策略是重仓三四线市场。

截至今年8月末，公司420万方土地总储备量中，330.16万方位于皖北的亳州、滁州、淮南、阜阳及宿州等5座城市，占比公司土储总量的79.3%，其中，254.84万方集中在亳州和滁州两地，占比61.3%。

三四线城市房产行业发展，长期依赖于棚改政策，随着政策红利减弱，净流入人口状况不佳，去化能力是对房企的最大考验。

报告期内(2016年-2018年、2019年上半年)公司业绩大幅波动，收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元，年内溢利分别为0.56亿元、-387.5万元、0.45亿元和0.62亿元。

作为行业的后来者，三巽集团表现出了强烈的扩张需求，土地储备量从2016年的110万方增至2019年8月底的420万方，增长281%。

短期内的快速扩张，公司借贷规模水涨船高。2016年至2019年6月，公司总借款分别为2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和20.04亿元。同期，一年内须偿债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元及16.78亿元。

大举借债导致公司利息支出大幅增长。报告期内，公司支出贷款及其他借款利息分别为751.1万元、0.42亿元、0.83亿元和0.45亿元。

这和公司融资结构有重要关系。斑马消费梳理发现，2019年6月止，公司未偿还6笔信托借款合计13.85亿元，占公司总借款的75%。涉及华融资管、万向信托、民生信托等机构，最高年利率15%，最低也有10.5%。

2016年至2019年6月，公司借款总额加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%和12.3%，高于主流房企融资利率水平两倍左右。

诉讼违规事件频发

三巽集团像风一样扩张，违规事件和诉讼等状况层出不穷。

此前，公司董事会主席钱堃曾对外主动透露，公司开发一处英伦风项目，由于减少施工工艺，导致交付后物业屋檐处出现渗水，只能租用大型工程机械来修补，因此多花了几百万元。

聆讯资料显示，2018年，公司为就滁州嘉瑞和滁州三巽的若干物业的顶楼漏水支付的一次性赔偿，产生赔偿320万元。

公司披露，公司有30宗诉讼与亳州、滁州的物业延迟交付引起的索偿有关，客户索偿总额410万元。截止2019年上半年，公司就相关延迟交付物业可能产生的诉讼作出拨备270万元。

另外，公司多次因未取得预售许可证前开始预售、违规宣传等问题，被亳州、利辛、凤阳等地主管部门处罚。

比较恶劣的是，公司有三家附属公司在未取得房地产开发企业资质证书前就开展房地产开发运营，被当地主管部门处以罚款。

数据显示，2016年至2019年上半年，公司罚款开支110.2万元、141.6万元、196.6万元和34.2万元。

公司还存在较为严重的逾期欠缴雇员社保和住房公积金的情形，2016年至2019年上半年，分别计提拨备360万元、770万元、1460万元和1830万元。