安信国际：中梁控股(02772)深耕长三角，销售进度高于同业，首予“买入”评级

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安信国际近日发布中梁控股(02772)报告，对中梁的目标价为港币7.0元，相当于经调整资产净值的30%折让。公司现价约4.8倍/3.8倍2019/20年市市盈率，比同业平均水平有较大折价，公司今年把重点放在打开资本市场及开拓融资渠道的工作上，融资成本未来将可改善，将为中梁带来价值重估的机会，首予“买入”评级。中梁在上市时明确表示首年股息分派政策为核心净利润的40%，反映公司对现金流的信心。公司股息率约10%，高于同业水平。

温州为核心，深耕长三角。中梁地产是一家以温州为核心，深耕长三角的房地产开发商。公司自2000年在温州起起家，2002-09年将业务扩展至长三角，并在上海设立总部。公司实行阿米巴经营模式把公司细分化，并配合跟投计划，2015年后进入快速增长期，项目发展拓展到海西、西南、华中、大湾区及环渤海等地。年销售金额从2016年约190亿元，以复合年增长率131%，上升至2018年约1,015亿元。公司2019年7月在香港上市。

4000亿元货值，2000亿元未结转销售。截至6月，中梁土储总建面约5300万平米，扣除已售未结部分净土储约3400万平米，估计货值约4000亿元。主要集中在长三角地区，货值占比超过50%。此外，已售未结金额(全口径)约2000亿元，我们估计毛利及净利在25%及8%之水平，整体能为公司带来约100亿元的权益净利润，大部份可在两年内交付以兑现出来，以支撑短期盈利。

年度目标进展良好。截止9月累计实现合约销售金额约1005亿元，完成2019年目标销售额1300亿元的77%，进度良好，比在港上市的主要同业之平均值73%为高。公司2019年全年可售资源约1900亿元，全年供货均衡。中梁的销售基本符合预期，我们认为公司完成年度销售目标之可能性较大，去化只要超过68%便可达标。公司权益销售增长率估亦超过30%，较同业百强平均水平为高。

首予“买入”评级。公司土储虽然较多在低线城市，但主要集中在长三角等经济实力较强之地区，加上单一项目规模不大，周转速度较高。此外，2018下半年开始，公司回归高线城市，项目风险可控。我们对中梁的目标价为港币7.0元，相当于经调整资产净值的30%折让。公司现价约4.8倍/3.8倍2019/20年市市盈率，比同业平均水平有较大折价，公司今年把重点放在打开资本市场及开拓融资渠道的工作上，融资成本未来将可改善，将为中梁带来价值重估的机会，首予“买入”评级。

风险提示：银根紧缩影响销售;国内调控力度升级;土储较多在低线城市