新股前瞻|从承建商到开发商 大唐地产的这4年

2019年的房地产表现一直不温不火，不过从10月份开始，地产开发和投资环节景气度明显提高。但是一看70城房价数据，10月份36个城市房价处于下降状态，最高降幅环比达3.8%，甚至上海和深圳的房价也略有下跌。房价下跌和地产开发景气度提升形成了鲜明对比。

加上日前，中国人民银行行长易纲在《求是》上撰文指出，坚持房住不炒，加强对房地产金融市场宏观审慎管理，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

对房地产融资的调节已经传导到市场，中国信托业协会官网公布数据，截至2019年三季度，信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较第二季度环比减少5.05%。这是自2015年四季度以来，信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

在这样的背景下，资金就是房企的生命线，如果不能再向市场融资，就唯有靠快速去库存回笼资金。要去库存，先要把之前拿下的地开发好，这就形成了房价低迷和开发景气度高的背离的情况。

当然，获取资金的方法有很多，IPO是最不能被忽略的一种。不少地产公司在资金紧张时期，寄希望于港股市场，11月29日向港交所递表的大唐地产就是其中之一。

在四大经济区中快速增长

智通财经APP了解到，大唐地产深度布局国内京津翼经济区、长江中游经济区、海峡西岸经济区和北部湾经济区，这四个经济区都是国内三四线城市经济发展较为发达的地区。其中，大唐地产的项目主要集中在北部湾经济区中的广西南宁，土地储备占总储备39.7%。不仅如此，大唐地产在南宁地产开发商中名列前茅。按照2018年及2019年上半年合约销售额计，大唐地产获克而瑞评选为南宁三大物业开发商。

（来源：大唐地产招股书）

大唐地产的收入来源主要来自销售物业和提供建筑服务，在2016年，提供建筑服务占总收入42.3%，但是此后该业务规模快速萎缩，到了2019年上半年，该业务收入仅占总收入2.6%。相反，销售业务则快速增长，2016年到2018年收入从11.44亿元增长至52.3亿元，复合增速高达113.8%。2019上半年增速虽然有所下降，不过依旧保持85.4%的高增速。

（来源：大唐地产招股书）

如果说大唐地产在2016年时还有一半是承建商的身份，今天的大唐地产已经完完全全是个房地产开发商。

大唐地产不仅增速快，在建筑设计上有一定造诣。在设计上分成了大唐果系、世家系和印象系，其中印象系以“新中式”元素建造高端产品。旗下南宁的大唐臻观还获得了Property Guru授予的“亚洲不动产最佳住户型设计大奖”。

合约负债成新筹资手段

设计再好，那是对客户来说的，对于投资者来说，关注的是现金流。特别是现在国内房企融资难的环境下，现金流更是重中之重。

从大唐地产的现金流量表来看，经营活动现金流有所改善，2018年经营现金流从负转正至20.5亿。到了2019年上半年，经营活动现金流更是快速扩大至29.5亿元，大唐地产也终于脱离了现金的增加主要依靠筹资活动的局面。

（来源：大唐地产招股书）

然而，大唐地产在招股书中坦言，经营现金流改善主要是因为合约负债增加，而合约负债增加主要是收取客户的预售垫款。根据国家规定，开发商在预售楼盘中投入的资金不得少于楼盘开发所需资金的25%。换句话说，在正式交楼前，大唐地产还需要继续投入建设资金。

大唐地产利用合约负债，将经营现金流从负转正，其实只是换了另一种手段筹资。2016年合约负债占总负债29%，到了2019年上半年，该比例提升至47%。大唐地产会采用这种非常规手段维持现金流，主要是因为常规渠道现金流已经覆盖不了。

（来源：大唐地产招股书）

从上图可以看到，2018年之前借款所得款项可以覆盖偿还借款，但是2018年开始改变了这种状态，偿还借款开始超过借款所得款项，筹资活动现金流也变为负值。

在大唐地产长长的项目名单可以发现，该公司已竣工面积为51.5万平方米，是开发中面积十分一左右，而且还有超过200万平方米待开发，将近已竣工面积的4倍，对资金的需求可想而知。

（来源：大唐地产招股书）

此外，从筹资用途也可以发现，大唐地产的主要目标是消化地块完成建设，而非拿地。对比2021年8月到期的银行借款利息和2022年6月到期的银行借款利息，大唐地产承受的利息也逐渐提高。

（来源：大唐地产招股书）

从大唐地产的业绩增速和合约负债增长来看，该地产公司的销售成绩了得，在不温不火的大环境保持快速增速实属不易。但是负债情况需要重点关注，如果能成功上市，通过二级市场缓解债务，同时还要保持好的销售成绩，将是投资者关注的重点。