政策放松的信号：一线城市二手房市场已出现回暖

本文来自微信公众号“小谢看地产”。

导读：尽管深圳二手楼市的好转有极大的政策推动作用，但北京市场的企稳也蕴含了筑底的信号，一线城市的二手房体现出不同的含义。

①全国楼市处于下行通道，12月百强房企销售下行反应如此，对融资放松的期许可能带来错误的判断。不可否认的是，当前全国楼市整体处于下行通道，供给侧的推盘加速、优惠促销、商品房库存累积，均反应了楼市下行的实际情况。

然而在这一过程中，政策一直处于呵护的状态，要求稳定预期和防范金融风险。

在我们前序报告中已经反复提到，房地产面临的问题就是金融问题，因此防范金融风险，就是让房地产风险不至于引发连锁反应。在这个基础上，市场集体出现了对融资宽松的期许。我们认为，在金融超短周期的框架之下，当前确实将出现短周期的宽松，但若以持续性宽松看待楼市，预计将出现2019年年初类似的行情，即地价大幅上行、然而楼市依然严控，成为了对政策的错误判断。

②尽管新房市场在呵护中下行，但一线城市二手房市场已经出现回暖，我们认为这是先行指标，也是政策放松的信号，也是自然见底的证据。如果要拿极端城市为例，就是不断放松的深圳，不仅取消了高额税费、还放开了购房条件、更是给与一定程度的购房补贴。这确实刺激了楼市上行，深圳市场已经出现了“坐地起价”二手市场业主。而另外一个极端的城市，就是完全没有任何政策放松的北京，也在11月以来迎来见底。2019年北京二手房成交14.2万套，而2018年为15.3万套，在每个月几乎都是两位数下滑幅度的情况下，11月以来连续2个月成交正增长，且12月份单月达到了+23%。我们认为，当前一线城市不具备大幅上行的基础，但是至2016年9月30日的深圳上海调控、和2017年3月17日北京调控，楼市的自然见底已经达到。

③供给侧改革年，抓住需求放松十年大周期，完成企业整合和出清，维持板块增持评级。随着金融端的供给侧改革已经进入到中期，需求侧逻辑将越来越重要，房企去金融化以后还能留下什么能力，将是未来需求十年大周期的核心竞争力。围绕需求进行企业改革，是房地产过去20年都没想过的战略，正在拉开大幕。在去金融化过程中，我们看好核心房企估值抬升。推荐第一类企业包括：万科(02202)、大悦城(00207)、龙湖集团(00960)、中国金茂(00817)、融创中国(01918)，受益中骏集团控股(01966)、华润置地(01109)、新世界发展(00017)等，第二类企业我们推荐中国海外发展(00688)等。当前，基于我们认为可持续的基本面，推荐龙光地产(03380)、易居企业控股(02048)等。

（编辑:郭璇）