中金：时代中国控股(01233)城市项目转化好于预期，维持“跑赢行业”评级

本文源自“中金公司”。

2019 年盈利同比增长 25%或更高 

中金公司预计时代中国控股(01233)2019 年核心净利润同比增长 24.7%至 52 亿元，派息率30%，对应当前估值收益率为6.0%。

城市更新项目转化速度快于预期。该行估计时代中国控股 2019 年 转化了 6-8 个城市更新项目(新增土地储备 200-250 万平方米)， 且产生了约 9 亿元的一级土地开发利润。此外，公司进一步开拓 旧改市场(如进入深圳和东莞)，于新市场获取了 9 个项目。整体 来看该行预计 2019 年土地储备增加约 650 万平方米(对应可售资源约 1,000 亿元)，且土地成本有吸引力(约占销售均价的 30%)。

财务状况稳健。2019年销售回款率从 2018 年的 70%提升至 80-85%，全年新获土地总成本约为销售回款的 45%。该行预计2019 年底净负债率为 70-75%(2019 年上半年底为 70.8%)。

关注要点 

销售料延续稳健势头。2019年销售额同比增长 29%至 780 亿元。 该行认为 2019 年稳健的土地储备补充有望推动 2020 年可售资源 达到 1,500-1,600 亿元，销售收入增速预计达到 20-25%。

盈利加速释放。该行预计2019年和2020年盈利分别同比增长 25% 和 27%至 52 亿元和 67 亿元。该行认为积极的项目交付与稳定的 利润率(28-29%) 为盈利增长奠定坚实基础，且一级土地开发可作出额外贡献(该行预计 2020 年一级土地开发利润同比增长 20% 以上)。

2020 年平均融资成本有望下降至 7%以下。该行预计 2019 年底的 融资成本将和2019年上半年底基本持平(7.4-7.7%)。 2020 年随 着部分高收益率债券再融资，整体融资成本有望下降至 7%以下。

估值与建议 

该行保持盈利预测不变。维持“跑赢行业”评级及目标价 19.2 港元， 对应 2019 年和 2020 年市盈率 6.3 倍和 5.1 倍，相对于 NAV 折让 45%，目前股价具有 26%上行空间。目前估值对应 2019 年和 2020 年市盈率 5 倍和 4 倍，相对于 NAV 折让 56%。

风险 

2019 年盈利低于该行预期。

(编辑：宇硕)