收入三年翻两倍，股价一年涨一倍，永升生活服务(01995)成物业股“门面”

物业板块是港股过去一年来最热门的板块之一，由于其轻资产模式，现金流稳健，抗通胀，且兼具高确定性成长的特性，在资本市场上倍受青睐。

2019年，港股物业管理板块累计上涨94.83%，远远跑赢恒指，6只物业股涨幅超过100%，新城悦服务(01755)、永升生活服务(01995)、佳兆业美好(02168)分别以216.36%、196.63%、182.64%领涨。进入2020年，物业股继续保持强势，虽然近日有所回调，永升生活服务依旧涨幅领先，仅次于滨江服务(03316)。

物业股的大涨，反映了过去几年国内房地产市场高歌猛进的背景之下，物业管理面积增长和盈利增长的高度确定性。永升生活服务之所以表现相对更加抢眼，与其高于同业的增长速度不无关系。

当前物业费提价难，物业管理公司增长主要依靠在管面积的扩张。而管理规模的扩张无外乎三种方式：承接母公司物业，承接第三方开发商新盘，收并购其他物管公司。

在管面积三年半增长4倍

通过前两种方式，永升生活服务在短短几年内业务规模和业绩实现强势增长。永升生活服务背后的母公司是旭辉(00884)，近年来旭辉合约销售额迅猛增长，2015年合约其销售额仅302亿元，2017年首次突破千亿，2019年达到2006亿元规模。

智通财经APP注意到，2017年以前，永升生活服务的管理面积大部分来自旭辉，但从2017年开始对母公司的依赖度下降，来自旭辉的建筑面积占在管总建筑面积比例从2015年的89.28%下降至2019年上半年的32.5%，相反，来自第三方物业开发商的建筑面积占比大幅提升，体现公司的外拓能力不断增强。

与同行业相比，永升生活服务来自母公司的管建筑面积比例非常低，在第三方拓展方面的能力处于行业前列。长期来看，强大的外拓能力使其更能抵抗依靠单一房企输送资源的周期性波动。

2015年至2019年上半年期间，永升在管建筑面积从977.6万平方米增加至4902.4万平方米，三年半的时间内增长了4倍。公司营业收入也从2015年的3.34亿元上升至2018年的10.76亿元，净利润从1556.2万元升至1亿元。

2019年上半年，永升生活服务收入同比增长61.37%，净利润同比增长119.67%，与同业对比，永升生活服务的营收规模虽然不大，但营收和净利润增速均较为突出。

增值服务带动毛利率快速提升

在业务规模和业绩增长的同时，永升生活服务的盈利能力也在不断提升。毛利率从2015年的16.1%上升至2019年上半年的29.73%，同期净利润率从4.66%上升至12.77%，提升的幅度超过多数同行。据智通财经APP了解，毛利率上升主要反映了公司在管物业大幅扩张形成规模经济、毛利率更高的社区增值服务快速增长，以及实施成本控制措施。

据2019年中期财报显示，永升生活服务社区增值服务的毛利率为64.5%，远高于物业管理服务的20.8%。由于进一步优化业务架构，并大力推动社区增值服务发展，社区增值服务收入的同比增速达到1.6倍，快于物业管理服务收入的增速，从而拉动整体毛利率向上。

但需要注意的是，毛利率的上升并非随着在管面积的扩大而呈线性增长，而是先增后降，最后趋于稳定的状态。因为随着规模逐渐上升，新交付面积带来毛利率提升的边际效益递减，另一方面由于存量管理项目提价受限，以及设备老化会带来维修成本上升，拉低整体毛利率。去年上半年永升物业管理服务的毛利率同比有所下跌，公司称主要是由于对服务素质的投资增加以提高客户满意度所致。

由此可见，增值服务才是物业公司最赚钱的板块。增值服务的增长一方面得益于在管面积的扩大，另一方面在于增值服务的种类日益丰富。针对住宅，永升生活服务拥有“37°社区”、“铂悦管家”;针对商业办公楼推行“悦泽商办”;针对机关客户推出“悦泽公众”。在业态拓展方面，公司还推出了旭惠美家、旭惠团、邻聚游、租售中心，永升生活服务的增值服务体系在大部分上市同行中相对更加完整。

背靠旭辉，规模增长可期

据智通财经APP了解，2019年上半年，永升生活服务签约面积的增长大幅超过在管面积的增长，使得可以转化为建筑面积的储备建筑面积进一步增厚，从而锁定未来的增长。

房企的土储会转化为竣工面积，从而成为潜在的物管面积。若只看母公司的贡献，根据方正证券对房企销售增速的统计，若按照2年的竣工周期来算，预计未来两年永升生活服务、奥园健康、新城悦服务、佳兆业美好和滨江物业的管理面积的增速会有大幅提升。

据了解，目前中国物业管理行业规模大约为1.1万元，渗透率仍处于较低水平，未覆盖的物业面积达到100亿平方米，存量面积的管理空间就很大，加上每年新增的房地产销售面积，市场空间巨大。

物业股近期出现调整，广发证券认为，板块整体仍位于历史新高附近。然而，市场预期高度一致，多个公司的股价已经充分反应了未来的高增长预期，对于风险的定价不足。

经过一年多的持续攀升，永升生活服务的股价或许该“歇歇”了。