十二月土地报告：年底供应量增加，成交略有回升

本文来自微信公众号“观点指数”。

摘要：由于前期土地市场成交冷淡，部分城市未完成供地计划而集中放量，12月引发了一波补仓热潮。但从成交情况来看，地块基本上是低溢价甚至零溢价成交。

年末土地市场开始集中放量，“翘尾”效应显现，成交出现回暖。

但不难发现，除了个别房企大手笔拿地之外，其余地块基本上以低溢价率成交，成交量虽然有一定回升，但成交金额不会太高。

有分析认为，由于前期土地市场交易持续降温，导致地块流拍、延期出让的数量增多，部分城市尚未完成供地计划，因而年末开始集中放量。另一方面，在下半年加大推盘去化力度后，多数房企消耗了大量的土地资源，急需补充“弹药”。

二者之间的相互作用引发了12月的一股补仓热潮，中海、保利、金茂(00817)、正荣(06158)、祥生、融创(01918)等房企均有拿地动作。12月27日，融创+侨建+中建联合体以78.86亿元夺得广州增城中新镇3宗宅地，其中一宗地块还需落实政府拆迁安置房源建设。

政策方面，在“因城施策”的指导下，部分城市出现了购房政策上的边际放松，针对人才住房颁布相关政策，称之为人才新政，包括人才购房、人才租赁住房、人才落户等。预计未来将针对人才新政，持续围绕供应、资金支持和加强市场监管等方面展开工作指导。

年底供应量加大，广州单月成交502亿元

Choice数据显示，2019年12月全国推出住宅土地面积约4885.07万平方米，同比增长134.48%，比11月提高了19个百分点。12月推出住宅土地1167宗，数量比11月增加将近300宗。

一线城市住宅土地供应方面，2019年12月共推出540.34万平方米，比11月增加了近100万平方米，同比增长近5倍。

从监测的城市来看，北上广深12月份分别供应住宅土地面积44.89万平方米、241.51万平方米、227.54万平方米和26.41万平方米。成交面积上，广州在四大核心城市中位居第一，为158.43万平方米，同时土地出让金亦为最高——502亿元。

在土地均价上，北京12月比11月下跌了36个百分点，为1.78万元/平方米。另外3个城市均出现了不同程度的上涨，其中深圳12月比11月上涨了151.88%，为5.79万元/平方米。

国土勘测规划院发布的《2019年第四季度全国主要城市地价监测报告》显示，2019年第四季度，全国主要监测城市总体地价增速较上一季度下降0.52个百分点，为0.54%。总体来看，综合、商服、住宅地价环比增速持续下降，工业地价环比增速则由升转降。

国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业土地购置面积2.58亿平方米，比上年下降11.4%，降幅比1-11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%;土地成交价款1.47万亿元，下降8.7%，降幅比1-11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。

有专家指出，房企土地购置面积同比下降11.4%，此种同比跌幅已经持续了大半年时间，这说明土地市场在连续降温，从市场的表现来看，房企在严峻的融资环境下不得不趋于谨慎拿地。

年末低溢价拿地，广东实施点状供地

即使到了年末仍有不少房企赶着拿地的“末班车”，中海、绿地香港、保利、金茂等均有动作。纵观12月份的成交情况不难发现，成交的地块基本上是低溢价率甚至零溢价成交。

但也有大手笔拿地的企业，其中12月6日中海斥资26.7亿元竞得郑州北龙湖宅地，溢价率20.27%。据了解，共有保利、金茂、中海、平安不动产、启迪5家房企参与竞拍，经过1个半小时竞价，最终该地块被中海地产摘得，折合楼面价1.47万元/平方米。

截止2019年12月，中海在土地市场收获土地储备1145.61万平方米，应占楼面面积1096.77万平方米，土地出让金1133.60亿元。

而12月27日，广州增城4宗宅地入市出让，地块起拍总价达111.16亿元，最终全部底价成交。融创+侨建+中建联合体以78.86亿元夺得中新镇中新村3宗宅地，其中一宗地块需落实政府拆迁安置房源建设。

观点指数研究院不完全统计，2019年12月样本房企在公开市场拿地成交金额合计超过400亿元，成交面积超过250万平方米。

而在土地政策方面，据观点指数研究院不完全统计，12月共发布了3条土地政策，其中广东实施点状供地，助力乡村产业振兴。

12月20日，广东省自然资源厅印发《广东省自然资源厅关于实施点状供地助力乡村产业振兴的通知》。《通知》共分为六个部分，涉及明确点状供地实施范围和负面清单。

据了解，“点状供地”是指在坚守耕地红线保护的前提下，在城镇开发边界以外，按照项目开发建设的实际用地需求，灵活以“点状”供应土地，建多少、批多少，其最大的特点就是灵活。

这主要针对乡村产业用地供地难的问题，尤其是乡村休闲旅游产业。旅游开发需要的配套用地分散且面积小，开发企业往往面临拿不到合适用地的难题，这个问题一直是制约旅游开发的“短板”。

《通知》还特别强调，严禁以点状供地为名开发房地产项目，坚决遏制违法建设大棚房及别墅类项目，严肃查处违法违规占用、转让土地及改变土地用途等行为。

除了广东省之外，目前点状供地政策已在海南、浙江、吉林、安徽省、重庆市、四川省部分地区先后出台，并予以落地执行。其代表性项目有杭州莫干山裸心堡、重庆归原小镇、宁波九龙湖度假村等。

（编辑：张金亮）