靓丽业绩难复制，盈大地产(00432)收入大增背后的隐患

年度收入同比上涨238%，然而盈大地产(00432)的股价却不为所动。

智通财经APP观察到，2月11日盘后，盈大地产发布了截至2019年12月31日的年度业绩，公告显示，期内综合收入同比增加238%至10.15亿港元，综合营业亏损减少68%至亏损7400万港元，股东应占亏损2.95亿港元，而上一年度为4.37亿港元。

虽然公司未实现盈利，但是综合收入大幅翻番，净亏损大幅缩减，可是次日股价表现却不尽人意，截至收盘仅上涨1.31%，成交量仅7千股，成交额刚刚过万，令人意外。

业绩翻倍，然持续性不佳

智通财经APP了解到，盈大地产最初并非房地产出身。1992年其前身投资公司友联建筑材料集团有限公司成立，后因财政问题被德祥企业收购并改名为东方燃气集团有限公司。2004年，电讯盈科把旗下数码港、北京盈科中心及其他投资物业等相关物业注入东方燃气，并改名盈科大衍地产，借壳上市，才最终形成上市公司。

因此，盈大地产的投资规模并不大。2014年至2017年，盈大地产的营收规模一直在1.6至1.7亿港元，2018年才达到3亿港元，该等收入规模对于房地产行业来说，一个项目对于业绩的影响就十分巨大，实际上2019年收入再次大涨，主要归功于日本物业项目。

期内盈大地产主要投资项目位于印尼、日本、泰国和香港。

2019年，来自印尼的物业投资项目录得租金收入2.17亿港元，同比增长57%，期内商业中心写字楼市场竞争较为激烈，PCP Jakarta预留或承租的写字楼楼面约86%。

而日本物业发展方面，在北海道，二世古花园柏悦酒店于2020年1月迎来首批宾客，而二世古花园柏悦居与业主的验收及交付工作自2019年12月以来一直陆续进行，目前超过90%的单位已售出。受益于此，期内录得收益6.2亿港元，占总收入比61%，上一年度未录得收入，因此使得2019年综合收入大幅提升。

在泰国攀牙省，18洞高尔夫球场、高尔夫球会所及乡村俱乐部以及附属的首期基建工程正在进行中，高尔夫球场及高尔夫球会所预计将于2020年第四季度完工，集团于2019年内开售首批别墅。另外，关于香港己连拿利3-6 号项目，集团已向城市规划委员会递交一份重新发展规划，须待政府批准。

康乐及休闲方面，集团自四季康乐业务录得收入约港币1.11亿港元，而2018年则约为港币 1.08 亿港元;物业管理相关服务，向本港客户提供优质物业管理及设施管理服务，产生收入约港币3000万港元，2018年则约为港币2800万港元;至于其它业务，主要包括日本的物业管理及香港的物业投资，来自该等其他业务的收入约为港币3700万港元，而2018年则约为港币2600万港元。

由此看来，2019年盈大地产收入主要来源于印尼和日本地区，其中日本的物业出售贡献了最大收入，而泰国和香港项目还未录得收入，这意味着下一财年收入要看泰国和香港项目的进展情况，从集团整体项目进展看，短期难有日本物业出售类似项目录得收入，可以预计下一财年的收入很难再有提升，增长难以持续。

除此之外，从财务数据看，其盈利能力也有所波动。

毛利下滑，负债增加

智通财经APP观察到，虽然2019年盈大地产收入大幅增加，但是营业成本从5000万港元增长至4.69亿港元，增幅达到838%，使得毛利率确由上一年度的83.3%大幅下滑至53.8%，利润空间急剧下滑。

另外，2019年一般及行政开支约为港币6.20亿元，较2018年约为港币4.89亿元增加27%。该增加主要是由于营运PCP Jakarta 所耗用的楼宇管理支出及专业费用增加以及物业发展项目的营销费用及员工成本增加所致。

在负债方面，据公告显示，期内集团借贷加权平均年利率为4.29厘，比上一年度4.61厘有所下降，因此融资成本有所减少，约为港币1.76 亿元，2018年约为港币2.0亿元。但是集团的负债水平明显上升。

2019年集团的短期借款达到15.17亿港元，而在2018年该项为零，同时应付账款也从3.35亿港元增加至10.68亿港元，导致盈大地产的流动负债从10.39亿港元增加至34.62亿港元，而集团整体的负债率也由66.25%增加至73.47%。

从资产数据中看到，借款主要用于非流动资产的物业、设备和器材投资，流动资产中的待出售物业，而现金及现金等价物仅增加约5亿港币，截至期末在手现金约13.78亿港元，数据表明盈大地产在扩充项目过程中资金并不富裕。

综合来看，2019年度盈大地产的业绩增长后劲不足，而且公司并未实现盈利，资产负债水平也较高，那么股价不为所动也就不难理解了。