东北证券：新城悦服务(01755)在管面积增加，社区增值服务空间巨大，首予“买入”评级

本文源自微信公众号“东北地产研究”。

报告摘要

新城悦服务(01755)发布2019年正面盈利预告，公告称预计2019年年度公司归属于上市公司权益持有人的合并净利润将较2018年度增长至少80%。同比高速增长的主要驱动因素包括：1)公司的在管面积增加;2)增值服务收入取得增长，特别是社区增值业务和智慧园区业务。

背靠大树，面积增长确定性强。截止至2019年年中，公司合约面积达到1.33亿平米，其中1.06亿平米来源于关联方，合约面积/在管面积倍率约为3倍，位居上市公司中前列。2019年，公司关联方新城控股实现合同销售金额2708亿元，销售面积2432万平米，分别同比增长22.48%、34.21%，维持增长态势。我们预计公司2019/20年的在管面积将达到6261/9707万平米，分别同比增长46%/55%，其中来自于关联方的在管面积占比约为75%。

社区增值服务空间巨大。2019年上半年，公司社区增值服务录得收入0.71亿元，同比增长206%，2018年全年社区增值服务录得收入仅为0.48亿元。截止至6月底，社区增值服务在公司营收中占比仅为8.3%,毛利占比11.6%，较同行仍有较大差距，考虑到公司收费项目以经济较发达的长三角地区为主，随着公司在管面积的迅速增长和社区增值服务开展业务的多样化，我们预计未来两年公司社区增值服务将保持快速增长。

股权激励方案落地激发团队活力。公司董事会于2019年11月采纳了股份激励计划，未来将根据公司业绩表现、员工贡献授出，方案授予的最高股份数量累计不超过公司已发行总股本的1.25%。随着股份激励计划的落地，公司补上了员工激励中的重要一环。

首次覆盖，给予公司买入评级。预计公司2019/ 2020/2021年EPS分别为0.33、0.51、0.71元，对应的PE分别为47.0、31.0、22.1倍，给予目标价19.6HKD。

风险提示：关联方竣工面积不及预期，疫情带来持续性影响

01 盈利预测

1) 在管面积：结合公司合约面积和关联方销售数据，我们预计公司2019/2020/2021年在管面积分别为6261/9707/13307万平米，其中来自于关联方的收费在管面积分别为4647/7447/9847万平米，每年新增收费面积为1600/2800/2600万平米;来自于第三方的收费在管面积分别为1614/2259/3259万平米，每年新增收费面积为372/646/1000万平米。

2) 物业管理服务收入：考虑到关联方新城控股的交付节奏，预计2019-21年公司物业管理服务收入同比增长24.44%/45.72%/53.57%，毛利率分别为28.0%/ 28.2%/28.4%。

3) 业主增值服务：考虑公司2019H1社区增值服务的收入表现，结合我们对于行业的观点逻辑，我们预计公司的社区增值服务收入将快速增长，2019-2021年分别带来收入1.56/3.08/4.23亿元，同比增速为+225%/97%/37%，毛利率维持在70%的高位;

4) 非业主增值服务：考虑到房地产行业的整体趋势和关联方的发展现状，以及公司给出的2020年关联业务交易金额上限为10.7亿元，我们预计2019-2021年开发商增值服务分别带来收入6.17/6.47/6.93亿元，同比增速为+108%/5%/7%;专业服务收入为2.37/2.85/3.42亿元，同比增速为225%/20%/20%。

综合来看，公司2019-2021年总营业收入分别为19.21/25.67/34.95元，同比增速分别为+67%/ 34%/36%，综合毛利率为29.4%/31.3%/31.7%。

预计公司2019-2021年净利润为2.72/4.13/5.78亿元，2019-2021年净利润的CAGR为45.69%。

(编辑：宇硕)