中金：保利物业(06049)确定性规模扩张，增值服务潜力将进一步释放，看好公司的盈利增长

本文来自“中金公司研究”。

投资亮点

我们首次覆盖保利物业，给予公司“跑赢行业”评级以及目标价 78.10 港元，对应 35 倍 2021 年市盈率(51 倍 2020 年市盈率)，较公司目前股价存在 20%的上行空间。理由如下：

国企行业龙头、公共服务先行者。保利物业是规模最大的国企物业管理企业。根据中国指数研究院的综合实力排名，保利物业在国内物业服务百强企业中排名第四(截至 2019 上半年底，公司在管面积达到 2.6 亿平方米)。公司在公共服务领域领先同行(截至 2019 上半年底，公司管理的公共物业面积达到 1.32 亿平方米)，尤其是首创了乡镇“全域化管理”模式，打开了物业管理行业极具潜力的新赛道。

多渠道推进高质量、确定性规模扩张。公司通过从保利发展获取项目及独立竞标，已经累积了充裕的储备面积(截至 2019 上半年底，住宅及商写储备面积相当于在管面积的 0.9 倍)。若进一步计入潜在收并购项目，我们预计 2019–2021 年期间保利物业的住宅与商写物业在管面积有望实现 24%的年化复合增长。同时，我们预计 2019–2021 年期间公司所管理的公共物业项目数量有望实现 39%的年化复合增长。

增值服务潜力将进一步释放。公司社区增值服务业务的发展仍处于初期阶段，我们预计未来随着渗透率提升以及服务种类逐渐丰富，该业务板块有望延续快速增长。我们预计 2019–2021 年期间该业务收入有望实现 60%的年化复合增长(2018 全年及 2019 上半年分别实现了 95%和 81%的同比增长)。

我们与市场的最大不同?考虑到公司的综合实力以及多维潜力，我们更加看好公司的盈利增长(我们对公司 2021 年的盈利预测高出市场一致预期 8%)。

潜在催化剂：成功推出股票期权激励计划;新的收并购项目落地;获得高新技术企业资质认定。

盈利预测与估值：我们预计公司 2019 年、2020 年和 2021 年每股盈利分别为 0.90 元人民币、1.33 元人民币和 1.90 元人民币，对应 47%的年化复合增速。目前，公司股价分别对应 42 倍 2020 年市盈率和 30 倍 2021 年市盈率。

风险：激励计划或收并购项目落地不及预期;镇域管理服务或社区增值服务发展不及预期。（编辑：罗兰）