港股仍在寻底 一家千亿房企即将空降港交所

近日，市场传出TOP50房企之一金辉集团赴港上市的消息。众所周知，受疫情影响，房地产行业正在面临着一定的压力，而金辉集团作为地产50强，曾经冲刺A股四年未果，其在这个时点赴港上市的消息自然倍受关注。

知名地产分析师严跃进认为，在当前房地产市场降温的情况下，此类上市的动作客观上说明地产企业依然受认可。

不过随之而来的是，金辉集团的负债情况也更多被曝光。有报道指出公司总负债高，拿地激进等。但据智通财经APP了解，负债率较高是房地产行业普遍存在的现象，而实际上，金辉集团的净资产负债率低于行业平均水平。

据金辉集团2019年的一份债券募集说明书显示，2019年1-6月、2018年度、2017年度，金辉集团资产负债率分别为85.82%，85.46%，83.17%，基本保持稳定。中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，125家上市房企的净负债率均值为92.52%。

数据显示，截至2019年6月30日，金辉集团一年内到期的非流动负债余额为141.81亿元人民币(单位下同)，一年内到期需偿还借款为116.46亿元，一年内到期需偿还债券25.78亿元。结合公司的在手现金、销售回款情况看，这一短期债务总额水平在金辉集团的可控范围内。

在2019年6月30日，金辉集团期末现金及现金等价物为134.8亿元。结合同期102.4亿的营收数据，以及888.6亿的2019年全口径销售数据来看，正常情况下，金辉集团应该能够应对总额在140亿左右的一年内到期负债。

此外，2019年上半年，金辉集团利息保障倍数为9.73，流动比率1.45，而2018年这两项指标分别为6.36、1.41，反映公司的偿债能力在加强。

去年10月，标普给予金辉集团“B”评级，展望为“正面”，该机构预计金辉集团土地储备充足，销售持续增加，负债率可控制。标普对金辉集团基本面和财务状况的认可，有利于公司以更低的成本获得融资，从而优化债务结构。

标普预测金辉集团的合并债务与息税折旧及摊销前利润的比率将从2018年的10.2倍改善到2019年的8倍至9倍，2020年改善至7倍左右。此外，该机构还预计，合资企业在2017年至2018年将从2019~2020年开始投资收益，假设投资周期约为两年，金辉集团的资产负债表外杠杆率低于其合并杠杆率。

对于房企来说，在偿债能力无虞的情况下，更关键的指标是销售和土储。据智通财经APP了解，金辉集团算是一家老牌闽系房企，1996年创立于福州，2004年起将业务扩张至福建以外，2009年将总部迁至北京，目前在全国30个城市开展业务。

从销售额数据来看，金辉集团2017年-2019年全口径销售额数据分别为445.1亿、746.8亿、888.6亿，排名稳定在行业40名左右，整体业绩发展速度稍稍快于行业平均水平。

销售额的增长自然带动营收和净利润稳步增长。2019年上半年，金辉集团主营业务收入为102.4亿元，2018年度为160.9亿元，2017年度为123.8亿元，同比增长保持在30%左右。2017年、2018年及2019年上半年的净利润分别为22.66亿元、22.7亿元、12.6亿元，也保持稳定增长。

金辉集团的拿地不算激进，更多是为了实现当期业绩与未来成长之间的平衡。2019年，在全行业进入周期低谷的大背景下，金辉集团逆周期而动，抓住土地市场低迷的窗口期，以较低代价进行了土地储备的有限扩充。根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计，金辉集团以272亿元的金额位列所有房企中的35位，稍高于同期销售排行榜中的排名。

同时，稍快于企业发展的阶段性拿地，也使得金辉集团的存货周转率在2019年1-6月达到0.09，为近年来最低，但这主要因为公司短期增加土地储备，导致的存货增长。这一举措有利于金辉集团长期降低土地的相对成本。

金辉集团目前70%以上的土地储备位于市场需求旺盛的一、二线城市，主要是福州、重庆、西安、武汉、天津等直辖市和省会城市。截至2019年上半年末，其土地储备总建筑面积为2200万平方米，高质量和充足的土地储备，足以满足3至4年的发展。

据克而瑞数据，2019年金辉集团全口径销售金额为888.6亿元，按照公司目前的发展节奏，预计今年能实现千亿目标。