业绩会实录丨华润置地(01109)：全年的销售目标是2620亿，物业上市的大方向与策略基本形成

本文来自微信公众号“如说地产”，作者：胡华如等。

会议概要

主题：华润置地(01109)2019年业绩发布会

时间：2020年3月26日周四15:00 至 16:00

主讲：华润置地管理层

主要内容

第一部分：业绩汇报

第二部分：问答环节

华润置地 管理层

【主席分享】

随着租住并举、老年化加速、文体消费升级等趋势，开发商纷纷尝试主营业务之外的创新业务，进入了康养、长租、物流、汽车和机器人等跨行业领域，华润置地围绕城市综合投资开发运营商的定位，聚焦协同主业、市场潜力大、品牌影响力强的创新业务，包括物业、康养、长租、文体场馆运营、影院等业务。目前，开阳业务积极尝试教育、医疗、养老、康复、研究“五位一体”的创新模式，包括实现康养业务的产业闭环；长租业务积极扩展集体用地、租赁用地等规模性项目，在营项目业绩稳步增长，同时，在业务创新之外，我们也会关心金融环境的变化，顺应国家金融政策，抓住窗口期，推进金融创新。

综上，华润置地将继续坚持城市综合开发运营商的定位，坚持商业模式，保持销售规模行业前十和中国商业地产领导者的地位，保持规模和利润双增长，业绩稳中有进，为股东创造更大价值。

我既是华润置地董事会主席也同时是华润集团的总经理，未来的工作中我会将重点放在“把方向，管大局，出措施”上，领导董事会高效运行公司治理，全力以赴支持华润置地的发展，华润置地对华润集团的业绩和品牌均有重要影响，直到今天，置地仍是集团业绩的主力军，集团会继续赋予置地资源，集团的各业务线也会给予置地大力支持。

【业绩亮点】

开发业务、投资业务共同推动营业额总体平稳增长，全年综合营业额共计1477亿元，增长22%。其中，开发业务营业额1272亿元，增长21%；投资业务租金收入首次突破百亿人民币，达人民币120亿元，增长26%；结算利润率回归正常水平，仍居行业高位，综合毛利率37.9%，其中，开发业务毛利率36.5%，投资物业整体毛利率66.5%。单看42家在营自持购物中心毛利率为75.1%，这是一个非常硬的指标。今后一至两年，开发业务毛利率水平会继续挤压，但公司有信心维持有行业竞争力的毛利率水平。股东应占核心利润稳健提升，全年实现股东应占核心利润287亿元，同比增长18%；核心股东应占利润216.5亿元，同比增长12%。2019年，全年股息1.066元，其中，末期股息每股0.937元，按照惯例将折成港币1.026港币派发。2019年全年股息派发仍维持核心净利润的35%，公司长期关注股东回报，未来在实现业绩持续增长的同时，置地会维持稳健的派息，实现股东价值和股息的稳健提升。

回顾2019年，置地在开发物业、投资物业投资和财务管理方面均不乏亮点。开发物业签约额稳健增长，实现全年签约目标，总口径签约额2425亿元，增长15%，保持行业前十地位，兼顾规模增长与利润率。投资物业规模及综合实力行业领先，在营及新开购物中心各自亮眼。投资管理层通过调结构、调节奏、调布局不断优化土储结构，同时实现多渠道获取优质资源。财务管理方面，继续维持行业最高信用评级，行业最低融资成本，资产负债稳健。投资物业中的购物中心业务表现继续亮眼，规模及综合实力行业领先，本集团拥有近20年商业地产经验，已经形成行业领先的全价值链专业能力，在投资定位、设计建造、招商、运营专业体系支持下，品牌市场认可度高，资产回报率持续提升。本集团旗下在营42家在营自持购物中心，在营项目运营效率持续提升，同比增长强劲，零售额同比增长18%，租金收入同比增长15%，多项目实现业绩突破，优质项目数量不断提升，其中4个项目年零售额超40亿，7个项目零售额在20-40亿元之间，11个项目在10-20亿之间。稳定期项目持续领先，培育期项目快速占领市场，18年开业的9个项目中，已有6个项目零售额排名进入城市前三。新开购物中心项目亮点突出，年内新开及重装开业购物中心11个，平均开业率96%，多年的行业积累，本集团旗下的购物中心开业成功率100%，已经形成商业轻资产管理的核心能力。截至2019年底，本集团管理输出购物中心项目28个，其中，在营项目19个，通过商业管理输出，本集团积累了项目改造、经营等成功经验，实现老旧项目资产价值的大幅提升，形成了置地差异化的资产管理能力，成为商业地产核心能力的重要组成部分。投资管理方面，坚守精准投资，严守投资纪律，坚持量入为出的投资原则，坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资策略，积极补充优质土储，2019年共获取项目82个，新增土储合同计容面积2020万平米，权益计价934亿元，平均楼面计价7050元/平米，截至2019年底，公司总土储面积达6868万平方米，保证公司未来可持续发展。在财务管理方面，继续保持审慎风格，财务风险降低财务弹性加大，有力支持公司持续稳健增长：资产负债表稳健，净有息负债率降至30.3%；进一步优化融资渠道，在融资成本保持行业最低水平的同时将债务期限拉长至5.4年；外币净敞口创8%新低；维持行业最高国际信用评级。

置地是一家对股东有长期承诺的公司，更是一家勇于承担社会责任的公司。今年初面临突入其来的卫生事件，华润置地全体员工为确保防疫、复工复产工作紧张有序进行做出了巨大努力，在做好卫生事件防务工作的同时基于实际情况，置地确定了两项重要管理举措，分别是：降准提质增效和抢时间保业绩。2020年，置地将继续秉承“守正初心，笃定前行”的稳健功能，全力以赴打赢卫生事件防控和抢保业绩的攻坚战，奋力实现高质量发展，履行我们社会责任，实现我们对股东的承诺。

【财务表现回顾】

开发业务和投资业务共同推动年内业绩增长：其中开发业务营业收入按年增长21%；租金收入按年增长26%，带动投资物业公允价值提升；开发业务毛利率回归至36.5%，仍处于行业高位，投资物业毛利率按年提升0.6个百分点至66.5%；扣除物业评估值后的股东应占核心净利润按年增长12.2%至216.5亿元；每股盈利按年增长17.7%。

财务结构稳健，反映了公司运营及财务管理效率的持续提升。2019年，本公司通过加快存货周转、强化资金集 中管理、盘活监管资金等一系列举措，有效提高了营运资本效率和资金使用效率，实现了在债务总额微升1.8%、 净有息负债率按年下降3.6个百分点、现金及现金等价物按年下降10.2%的同时，支持了公司签约规模、租金收 入和土地获取等多个业绩指标的稳健增长。

债务结构持续优化：坚持高质量低成本的融资策略，融资质量行业领先，融资成本、偿债风险及外汇风险下降。融资成本维持行业低位：综合融资成本按年下降2bps，至4.45%，保持行业最佳水平；外汇风险敞口下降：非人民币借款占比降8个百分点，至26%，非人民币净负债敞口大幅降至8%；债务期限结构优化：综合融资成本降低同时，延长平均债务期限至5.4年，2020年到期债务人民币213亿元，现金短债比为3倍。

【业务表现回顾】

19年开发物业实现营业额人民币1,272亿元；受结算结构变化影响，毛利率回归至36.5%，仍处于行业高位；公司长期聚焦高能级城市的发展策略不变，一二线城市结算金额占比提升3个百分点至89%，其中前十城市结算收益贡献59%。签约均价、签约面积共同带动签约额增长，实现全口径签约额2,425亿元， 同比增长15.1%， 完成全年签约目 标，保持行业第十；签约额贡献前五的城市有三个一线城市，一二线城市签约额贡献占比仍维持在80%以上， 位于行业较高水平。

投资物业租金达人民币120亿元，同比增长26%；公允值增加至人民币1,565亿元，评估资本化率保持稳定。其 中购物中心规模及经营效率市场领先，实现租金收入人民币91.5亿元，同比增长33%，租金收入贡献占比达 76%，占投资物业公允值的72%；14个主要在营写字楼项目位于一二线城市，实现租金收入人民币13.9亿元， 同比增长12%；9个在营酒店，实现营业额14.9亿元，同比增长5%。自持在营/在建购物中心数量88个，计容建筑面积(GFA) 1,013万㎡；其中在营购物中心42个，计容建筑面积516万㎡，可租面积 (GLA) 317万㎡。2019年实现零售额人民币646亿元，同比增长37%，同店增长18%；合作品牌总量近4,000个；本集团是国际品牌在国内最大合作方；会员总数突破1,000万人，同比增长61%。

自持购物中心运营效率及回报持续提升：自持购物中心租金收入按年大幅增长36%，出租率提升至94.8%，毛利率进一步提升至75.1%；成熟期购物中心运营效率精进，成本回报率同比提高2.3个百分点至33.4%；稳定期购物中心运营效率攀升，成本回报率改善1.9个百分点至13.1%；培育期购物中心快速成长，成本回报率改善1.7个百分点至14.6%。2020年新开业压力较小，仅成都万象城2期及3个轻资产项目计划开业；2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目；截至2022年底，本集团将有88个项目在营；另有28个项目将在2022年后开业。截至2019年末，本集团持有写字楼项目共计35个，建筑面积249万平米。其中，写字楼主要在营项目14个，建筑面积78万平米，年内实现租金收入人民币14亿元，同比增长12%；境内写字楼平均成本回报率达10.6%，同比增长0.8个百分点。写字楼战略聚焦一二线城市核心地段，其中一线（含伦敦）面积占比49%，二线占比49%，三线占比2%，唯一一个三线写字楼项目为年内新获取的雄安新区绿色建筑展示中心项目，完成雄安战略落地。截至2019年末，本集团持有酒店共计32个，客房10,241间，其中在营酒店9个，客房2,661间。年内酒店业务 实现营业额14.9亿元，同比增长5%，酒店平均入住率同比上升3.7个百分点至69.9%。经营效率提升带动酒店业务回报持续改善：其中GOP同比增长9%至5.40亿元，经营利润同比增长24%至8,480万元，成本回报率按年提 升0.4个百分点至6.9%。本集团将持续推进酒店自有品牌“木棉花”发展，即将开业的北京大兴国际机场木棉花， 位于本集团成功获取经营权的大兴机场综合服务楼内，将成为本集团自有酒店品牌旗舰店。

土储策略坚定落实京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设三大国家区域战略，坚持在重点区域深 耕战略，加大优质资源配置，实现战略性城市梯级布局。2019年，坚持稳健投资，控制土地成本，共获取82个项目。一二线权益地价占比81%，大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%，22%，13%；新增土储计容总面积2,020万平方米，其中开发物业1,784万平方米，持有物业236万平方米；总土地款人民币1,424亿元，权益土地款人民币934亿元，其中持有物业权益土地款为人民币103亿元；平均拿地成本7,050人民币/平方米，其中开发物业7,083人民币/平方米，持有物业6,808人民币/平方米。实现多渠道获取优质项目，非公开市场项目获取数量占比达44%：场馆代建+片区综合开发模式：复制深圳湾体育中心成功经验，成功在西安、成都、青岛共获取5个优质项目；集体用地：低成本获取北京瀛海长租项目、和谐银座商业项目；收并购：北京、唐山、太原等地6个优质项目；TOD合作：通过TOD轨交合作，成功在宁波、无锡获取4个优质项目。

持有物业投资坚持战略导向，重点布局一二线城市，通过“1个万象城+多个万象汇”模式深耕当地市场。年内，成功获取北京3个优质商业项目，深圳1个优质商业项目。

开发业务土储充足，可支持规模持续增长，截至2019年12月末，本集团开发物业土储面积5,852万平米，按年增长17%，其中权益土储面积4,167万平米（权益比71%），一二线城市面积占比67%，三线城市多位于城市群且具有产业支撑和人口流入；本集团战略深耕三大区域，长三角、大湾区及京津冀的土储面积占比分别为 13%，10%和9%。

投资物业聚焦一二线城市，项目获取坚持战略导向，截至2019年12月末，本集团投资物业土储面积1,016万平 米，按年增长8%，其中权益土储面积694万平米（权益比68%），一二线城市面积占比达82%；投资物业土储以购物中心为主，面积占比达52%，写字楼、酒店分别占比22%、11%。

城市更新是获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道，城市更新项目具有体量大、位置好、毛利率高于公开市场等优势。作为城市更新业务先行者，本集团拥有超过350人的专业团队，并成功打造广东省内最大且最具示范效应的城中村整体改造项目-深圳南山华润城。未来3年，城市更新业务将总开发面积近900万平米，有力支持本集团规模和盈利的持续增长。

本集团物业服务致力成为中国最值得托付的资产运营服务商，2019年通过对标行业、抓品质、促经营，物业客户满意度提升至86分，达到行业优秀分位，上线“悦+”科技运营管理系统，实现工程服务科技化运营。截止2019年底，在管面积规模达1.4亿平米，按年增长40.8%，其中商业在管面积为1,100万平米，对外拓展面积 3,990万平米。年内，物业服务实现营业收入达人民币57.8亿元，同比增长31.5%，其中住宅及其他物业管理营业收入达38.1亿元，同比增长35.8%，投资物业管理营业收入人民币19.7亿元，同比增长24.0%，年内实现经 营利润达人民币4.08亿元，同比增长27.7%。

长租公寓布局聚焦核心城市核心区域，累计进入13个城市，获取项目33个，2.8万间房，其中18个项目已开业，开业6个月以上项目出租率达91%；项目拓展注重回报，积极拓展集体土地、租赁用地机会，年内低成本获取北京大兴瀛海项目，楼面地价仅4,025人民币/平米。康养业务以三大都市圈为基础，重点聚焦粤港澳大湾区中心城市，积极打造运营服务核心能力和品牌力，尝试集教育、医疗、养 老、康复（护理）、研究“五位一体”的创新模式，初步实现康养业务的产业闭环。截至2019年末，已进入12个城市，累计获取18个项目，共计7,778张床位，其中在营项目6个，在营床位数2,725张。

代建代运营业务在积极配合城市开发布局，增强政企互信，改善城市生态人文空间，打造公司品牌美誉度的同时，协同主业助力资源获取。年内，本集团成功获取 深圳人才公园运营权，所代建大沙河生态长廊正式开园，市政公园类代运营广受社会各界好评，深圳南山后海片区统筹助力公司获取深圳湾地块。

置地将继续坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，公司持续稳健业绩增长支持股价表现。近年来，大家对ESG的关注度提升，置地也在不断努力提升这一部分的表现，2019年置地连续第二年入选香港恒生可持续发展企业指数成份股（共30家），连续第六年参加全球房地产可持续性基准（GRESB），维持4星评级，继续保持行业领先；在环境层面，注重将绿色环保理念融入项目开发及企业运营的过程中，最大程度降低企业运营行为对环境的不利影响。2019年，华润置地环保总投入达到1,900余万元人民币，新增65个绿色建筑项目， 新增绿色建筑总面积1,000万平方米。同时，置地持续完善ESG管理架构，逐步打造并完善系统的ESG 管治能力，在上市公司董事会层面成立企业社会责任委员会，协助董事会指导及监察包括ESG在内的企业社会责任工作。

回答环节

Q1：王总同时作为华润集团的总经理及华润置地董事会的主席，精力主要放在质地层面还是集团层面？在置地层面关注哪一方面比较多？

A：我的主要精力放在董事会事务上面，重点放在“把方向，管大局，出措施”上，具体在经营管理上，我会全力支持以总裁为首的董事会工作。我作为集团的总经理接管置地董事会的主席，这说明了集团对置地发展的关注与重视，应该会在资源的支持上面会发挥作用。

Q2：受卫生事件影响，今年的销售目标在哪里？公司如何应对卫生事件的影响？

A：卫生事件来得比较突然，短期冲击比较大，公司反应比较迅速。从目前的结果来看，措施比较得当，卫生事件对公司业绩的影响在预测范围之内，全年的业绩目标实现是可预期的。具体来讲，在项目的复工复产和售楼处的复工复产方面行动比较早，项目的复工复产影响全年的供货和交付结利，在2月10日左右召开以“抢时间，保业绩”为主要议题的管理层会议，会上要求各大区总经理尽快返岗，到现场组织卫生事件防控及恢复生产工作，各大区总经理基本在2月15日之前返回到工作岗位，同时开始与各地政府进行复工复产的沟通以及我们自身内在的准备工作，目前来看，效果比较明显。到3月中旬，我们置地一共393个项目工地，已经复工了378个，除了武汉现在没有复工以外，其他全部复工，复工率在96%。积极进行施工管理，劳务人数大概14万，累计上岗接近13万，复产率92%，我们全国的工地基本是第一批获得政府复工备案许可的。在售楼处复工方面的措施也比较得当，抓得早，落得实，2月15日各个大区的总经理抵达所在城市，进入工作状态，主要工作有抓卫生事件防控、抓复工复产两件事。复工复产中很重要的部分就是售楼处的开放，销售团队基本在2月15日进入到售楼状态，208个售楼处从2月底开始开放到3月中旬全部开放（除武汉），销售团队开始接待客户、签单成交，各地售楼处也是所在城市第一批复工开放的。总体来讲，到3月中旬，我们的营销售楼处和项目工地全部实现复工复产。

基于复工复产情况，华润置地半年的供货影响在10%以内，全年基本可弥补回来。半年的交付结利的影响，项目个数在个位数，我们进行了具体的铺开和安排，希望能够在半年之内有效得力的补救。全年的供货和交付不会受太大的影响。

销售方面，二月份确实受卫生事件影响比较大，但三月份总体呈恢复状态，且三月下旬恢复急速。客户的到访恢复了七成左右，成交量基本接近正常水平的七成，呈现持续回暖的状态。特别是华北、华东、华南复苏明显，来往成交基本达到去年同期八成左右，华西、东北复苏也比较快，其中，重庆、成都、贵阳、大连、长春恢复七成，影响比较大的华中地区，合肥、长沙、南昌、赣州的售楼处都实现了开放。我们在湖北地区的项目比较少，全年预算总额也比较低，大概在100亿左右，占比4%左右，所以湖北对置地的整体影响比较小，处于可控状态。从项目的布局端看，置地八成左右的土储可售货值都布局在港澳大湾区、长三角、成渝这些核心城市，也包括沈阳、济南这些区域中心城市，这些城市需求端是健康的，市场恢复比较快，客户购买力比较强，并且我们的项目多为当地成熟区或有潜力的新兴片区的核心地段，产品也多为高品质主流和刚需改善的主流产品，在市场复苏期间是主流客群的首选，近期来看，客户的到访转化率也是比较高的。另外，3月份，置地在各地进行了阶段性营销的促销活动，目前来看效果比较好，一周成交三四十亿。预计4月份市场可恢复至正常水平。我们全年的销售目标是2620亿，从目前初步判断，上半年完成1000亿左右的签约额是可以预期的。我们在投资窗口也做了铺排，去年买了82个项目，基本避开了全年的高点（3、4月份），除香港外2019年权益计价是833亿，权益面积是1342平米，基本都属于高周转项目。同时，置地现金流健康，财务稳健，财务弹性比较好，抓住了年初比较短暂的土地窗口期，积极参与招拍挂，获取了北京、苏州、沈阳、西安、嘉兴、深圳等城市10个项目，获取价格比较便宜，今年的投资主要是瞄准窗口期，做一些高周转的补充。同时，把重点转到能够发挥华润置地优势的拿地方式上来，去年多措并举的渠道挺有效，今年在这一方面继续发挥，拿地渠道要发挥优势，比如文体场馆、代建、片区统筹配建等模式，也包括POD合作、核心城市做城市更新项目。今年预判投资并购的机会比较多，公司打算在这一方面发力。总的来说，在投资方面，保持总体财务稳健，信用评级BBB+的资产约束下，根据销售情况、土地投资窗口期动态管理投资活动。在运营方面，结合卫生事件的影响，把工作导向降准提质增效强化、基础管理水平，“调节奏，调布局”，以应对卫生事件带来的市场不确定性。总的来讲，从开发业务角度来讲，今年华润置地要推动规模行业前十、利润持续增长，强化运营管理水平，保持行业领先地位。投资物业方面，受卫生事件影响，2月份购物中心营业额六成左右，举措有：支持租户做生意，对1月25日开始的65天的固定租金进行了减免，达十亿；加强卫生防疫管理；联合租户进行线上销售，1个月大概1亿元销售额；利用金融资源给租户提供短期贷款。到3月22日，租户开业率94.2%，出去政府强制关闭外，开业率达98.6%；3月1日到23日，零售额是21.5亿，恢复至去年同期的62%，客流恢复50%，整体零售恢复较快。高端定位项目恢复好于普通定位项目，高端定位项目恢复七成至八成，如沈阳恢复至87%。总体来看，购物中心2月是低点，3月是回升，4月增长，5月会看到持平，根据以上判断，购物中心受卫生事件损失可预测，全年增长压力存在，在这种情况下，通过管理改善预计全年租金收入将逼于去年水平，或小幅上涨。总体来讲，虽然受卫生事件影响，但我们有信心遵守承诺，并通过努力实现2020年全年业绩增长。

Q3：国资委对企业的资产负债率具有一定的硬性标准，地产企业由于经营活动特殊性，从主席的角度，是否会有意去帮助华润置地跟国资委或者集团内部的一些考核和沟通，对整个资产负债率有一定的突破？王总（主席）对华润置地的目标有什么要求？

A：今年按照国资委年度工作会议要求，整个国资委系统还要下降1个百分点，“降杠杆”行动曾经“一刀切”，但有些优秀的企业杠杆率已经不高了，我们就属于这一类，针对这种情况，我们向国资委进行申报，希望“一企一策”，国资委回复将开展这项工作的研究。受卫生事件的影响，今年的经济面临很大挑战，为此我们给中央建议放开资产负债率，上周与国资委领导进行了直接沟通，这项工作正在加快。受卫生事件影响，国家经济下行压力大，出口受影响，基础设施建设等受影响，在“房主不吵”的前提下如何促进房地产行业健康发展，我们相信国家会出台一定政策，这些都会给置地发展带来利好。同时，集团也在加快绩效无效资产的处置，应该会释放出一定的资产。综合来看，除了国资委会给发展比较好的企业一定空间，通过我们内部的挖潜，我们绩效资产处置成果的显现都会用来支持置地的发展。

战略为“两个坚持”，具体目标是保持销售行业规模前十，保持行业领导者的地位，实现规模和利润的双增长。目前，集团开展了“十四五”的工作，处于准备阶段，主要对宏观经济、行业发展的格局、行业发展与企业发展问题等的研究。从近年发展看，华润置地走了一条高质量发展的道路，战略也是契合的，对未来战略方面不会做大的调整，但在一些举措方面，如城市生根、优质土地储备，我们仍有许多工作要做。

Q4：是否认为卫生事件对市场的影响还具有不确定性，所以对定价保持一定的灵活性，那么毛利率如何去看？

A：第一，华润置地的布局城市能级高；第二，目前都处在恢复期且速度比较快；第三，客户的购买力比较强；第四，我们做的是主流产品。综上原因，今年及以后公司坚持回报水平，2020年的利润水平在30%以上。

Q5：去年的核心派息率是38%，是受汇率等其他因素影响，还是有所下压？未来派息会如何变化？

A：2018年的派息率为38%，是由于汇兑亏损比较大，亏损约17.8亿。19年的汇兑亏损少，实际按照净利润配的，计算下来为35%，其他没变化。短周期依旧保持35%。

Q6：物业上市的时间表是怎样的？

A：关于物业上市的大方向与策略基本形成，现在正在深化当中。我们与中介机构的沟通工作也完成，今年会加快上市的进程。

Q7：以目前的计划来看，未来两三年可能会被某些比较激进的公司超越，那么未来五年的计划如何保持头十大的开发商的地位？

A：第一，我们会延续十三五战略并进一步细化。第二，关注核心团队的建设。去年华润集团被列入国资委国有资本改革试点单位，未来我们会持续完善管理团队的激励机制和考核体系。具体工作举措上，过去拿地方式比较单一，未来在多元化拿地方面加大举措，比如在收并购方面，我们可能会取得突破。第三，我们今年提出的“三调”是长期工作，比如在调布局上，原来我们的资源过于分散，在城市生根方面不足，下一步我们会围绕大湾区、京津冀、长三角三大城市都市圈以及以十大核心城市为中心都市圈，我们会生根城市市场；调结构方面，拥有一定规模之后，我们会在品牌塑造上，特别是运营核心能力打造上进一步提升，在投资合作上往住宅物业多一点匹配。

Q8：现在管理层的KPI是什么？

A：开发业务维持有质量的规模增长，行业前十为大目标，同时毛利率今年为30-35%，以后增长大概在30%左右，购物中心租金收入增长20%以上，购物中心毛利率水平70-75%，公司整体核心净利润增长维持低双位数。

(编辑：李国坚)