业绩会实录︱建业地产(00832)：未来2-3年为“战略巩固期”，轻资产的分拆暂无可披露的信息

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稍晚于其他房企，建业地产(00832)的业绩会定在了4月1日。

当天下午，董事会主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官袁旭俊、首席财务官胡平、投资者关系总监及首席投资官梅世荣出席会议。

与往常一样，会议的第一项流程是胡葆森致辞，随后梅世荣介绍了过去一年的业绩亮点。事实上，对建业地产而言，2019年是个特别的年份，这一年，建业实现河南县级市全覆盖，这一年建业提出要走出河南，这一年，建业首次突破千亿。

“千亿对房地产这个行业来说也不算什么新闻了，但这对业务聚焦在一个省的我们来讲，是具有标志性意义的。”胡葆森表示。

建业的战略期

“2016年，我们的房地产销售刚刚突破200亿，三年的时间，我们从200亿跨上1000亿的台阶，增长了4倍，对我们来讲也是不容易的，这是大家共同努力的结果。”

业绩会上，胡葆森回顾了过去一年建业地产的发展与变化，言语中透露出他对手中这份成绩单的欣慰与满意。

从数据上看，建业地产交出的答卷比较亮眼。

2019年全年，建业地产实现了河南省18个地级市及104个县级市全覆盖，合同销售金额录得1011.50亿元，同比增长约为39.8%，其中重资产的合同销售金额为718.01亿元，同比增长约为33.8%；轻资产的合同销售金额为293.49亿元，同比增长约为57.0%。按年度轻重资产合同金额计算，建业地产2019年在河南省市场占有率约为11.2%。

期内，该公司实现收益约为307.67亿元，较2018年度增加约108.1%；公司权益持有人应占溢利约为20.15亿元，较2018年度增加约74.6%。

“我们去年整个业绩还不错”，谈到建业地产的业绩增长、在河南市场的布局等情况，胡葆森如数家珍，娓娓道来。

“但任何事情都有两面性，三年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的。”他话锋一转，开始阐述业绩高速增长背后隐藏的一些弊端。

在胡葆森看来，近年，建业地产实现了高速的增长，与此同时，公司的负债有所增加，盈利能力没有实现同步增长，虽然去年的利润比2018年实现了70%增长，但离建业的利润目标还有不小的距离。

数据显示，年内，建业地产溢利率为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点。同期，该公司的的毛利约80.05亿元，同比上升57.2%；毛利率为26.0%，较2018年下跌8.4个百分点。

对此，胡平也解释道，2019年公司的毛利率是一个正常的水平，2018年实际上是偏高的。2018年，在建业地产结算的资源里，郑州和洛阳相对毛利比较高的项目，占比比较偏高。而关于2019年的结算，毛利率就处于全省的平均水平，平均水平是25%左右。

至于负债方面，2019年，建业地产录得总资产1439.67亿元，总负债为1313.65亿元，资产负债率为91.24%，较2018年89.9%的负债率上升约1个百分点。此外，建业地产的融资成本亦由2018年约人民币2.26亿元上升74.8%至2019年约人民币3.95亿元。

“我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强......这些就说明我们在经营管理上还有很大的提升空间。”胡葆森这样指出。

2020年的总要求

针对业绩背后暴露出的问题，胡葆森对建业地产的未来几年提出了新要求：“我提议把建业地产未来的2-3年称为‘战略巩固期’。”

按照他的说法，“战略巩固期”就是巩固过去三年快速成长的成果，同时要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力，从而在国际市场和国内市场还存在着不确定性的时候，把企业的发展安全性继续提高。

站在千亿的新起点，胡葆森显得更加的从容，或许，这种从容与淡定可以从其业绩数据窥探一二。

财报显示，于2019年12月31日，建业地产拥有物业销售未结转金额约为634.71亿元，其对应毛利约为146.05亿元，此外，合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约为人民币174.66亿元，其对应毛利约为40.58亿元。

这也就意味着，上述金额将会在接下来的两到三年结转为建业地产的收益与毛利。袁旭俊在会上也提到，已售未结会是建业2020年业绩比较强有力的支撑，今年建业地产将销售目标定在800亿元。

事实上，当胡葆森将目光放到了企业的安全性与盈利能力上时，建业地产的管理层对新一年的布局和发展也有了新的考量。

最显而易见的是建业在中原的布局变化，这家下沉至河南“省市县镇村”五级市场的企业似乎慢慢地将重心重新拉回郑州大本营。

据悉，2019年，该公司通过招拍挂和股权合作获取土地约476.5万平方米，新增储备建筑面积约1303万平方米。截至2019年12月31日，建业拥有土地储备建筑面积约5093万平方米，其中权益建筑面积约3858万平方米。当中，该公司在郑州拥有的土储面积达到1371万平方米，占总土储的26.9%。

充足的土储是企业实现更高销售目标的基础，事实上，2016年至2018年三年时间，建业在郑州拿地的总金额约为75亿元。而去年上半年，建业频繁落子郑州，仅前三个月，该公司就花了55亿元在郑州拿下多宗地块，新增土储超过15万平方米。

也正是因为土储的不足，前些年，建业在郑州的市场份额逐渐降低。数据显示，2018年其在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。

“在2019年的总销售中，郑州占22%”，袁旭俊预期，2020年，郑州的销售额占比将要达到25%左右，其他的地级市占到50%，另外我们的县里占到了25%。

“往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%。”

以下为建业地产股份有限公司2019年投资者业绩会问答实录：

现场提问：经过了2019年的突破，尤其是实现了全省县级市全覆盖之后，2020年主席会在公司的哪些方面继续努力实现突破？在全覆盖的市场里我们如何挖掘这些市场的潜力？

胡葆森：今年1月中旬的时候，我们在开封，在集团管理年会上就提到，大家知道我是一个忧患意识还算是比较强的人，我认为任何一个企业，主要针对我们自己过去3年的快速增长，从200亿增长到1000亿，这当然是一个很好的事情，也是我们管理团队带领全体员工拼搏的结果。但任何事情都有两面性，两年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的，我们其实在业绩的背后还是暴露出了一些问题。这就说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间。

因此，我提议就把2020年，包括明年和后年，我的原话就是，把建业地产未来的2-3年称为“战略巩固期”。

战略巩固期就是从战略上来讲，我们从2002年开始实施这个战略，到去年用了18年时间做到了（省域）全覆盖，特别是过去3年实现高速增长，跨上了千亿台阶，这都是很好的事情，但遇到了一系列的问题。虽然我们看到今年的利润比去年实现了70%的增长，但离我们的目标，离行业的标杆水平还有不少的距离。所以我们的战略巩固期就是要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力。

也就是说在国际市场和行业国内的市场还存在着不确定性的时候，要把企业的发展安全性继续提高，巩固过去3年快速成长的成果，同时把自己的管理，把负债降下来，把自己的产品溢价能力提升，把我们产品的打造能力也继续提升，让我们的产品，企业的持续发展建立在产品和服务不断提升的基础上，实现一个有质量的增长。这就是今年我们管理的总目标。

对于规模的增长，今年作为董事会没有给管理团队提出很高的要求，刚刚讲到的800亿是经营团队自己提出来的，不是我要求的，我今年提的要求就是战略巩固期，让企业更加地安全。这是我对建业地产今年总的要求，巩固过去3年的快速成长的成果，继续提升我们的管理水平，让建业实现有质量的增长，总结出来就是几句话，谢谢。

现场提问：公司过去几年，甚至更长的历史，合约销售的占比是逐年下降的。但看到2020年的现金流规划里面，销售费用要增长30%，相对于合约销售的增长是快很多的。这个原因是我们会预计销管费用对合约销售的比例会有所上升呢，还是我们在合约销售的增长预算上是更高的？

胡平：我们在2019年的时候，刚刚我们主席也讲到了，全省覆盖的战略动作已经落地了。既然是全省覆盖，我们会进入一些县级市，所以相对应的我们这个管理动作铺开之后，在2020年的销售方面对应的营销人员投入，还有市场的推广都会有一个支出的安排。

第二，我们在2020年的销售是800亿，但面积增幅对比去年同期多，也就是说我们的项目会多，因为我们进的县比较多，单价比较低，但对应的人工投入是跟着面积走的，一般不会跟着金额走的。主要是这些原因，人员的增长和推广的增加，大概增幅会高于销售额。

现场提问：2019年已竣工但没有销售的面积有一个蛮大幅度的上升，将近240万平方米，这个数据跟竣工和实际入帐的面积的增幅也是相符合的。相对应我们2020年计划的竣工增长是比较低的，我们应该在这些数据里如何理解2020年结转收入的增长？是已竣工没有销售的部分归到2020年销售并且结转来支撑入帐的增长吗？

胡平：因为我们从2018年开始采用新的会计准则，结算的面积里面包括两个，一个是按时点交付的，一个是按照完工进度，所以竣工面积和交付面积和最后结转的面积，没有办法完全地匹配的。如果对于我们2020年的业绩可以看到，我们的已售未结这一块，会是我们2020年业绩比较强有力的支撑。

现场提问：想请教第一个是分红方面，今年50%的分红比例，未来我们应该怎么看分红呢？

王俊：因为业绩的增长，我们希望让股东分享到公司的成长，所以有一个比较慷慨的分红比例。分红比例我们按照总的净利润的50%分配。

有几方面原因，我们参考了地产行业今年有不少公司的业绩不错，分红的比例也不低，整个地产行业差不多在35%-50%之间的水平。第二，参考了公司现金流的情况，刚刚胡总也介绍了，实际上1-3月虽然受到卫生事件的影响，但在3月我们取得了不错的销售业绩。所以结合几方面，我们有这样的分红政策。

现在的分红比例，也是跟我们上半年的分红比例是相若的。我们的分红比例每一年都会评估，每一年评估的几个参考因素也是基于我刚刚说的几点，第一是当然看企业现金的情况，视企业现金的情况决定分红的比例；第二，会参考同行业的水平；第三当然看公司的业绩，公司业绩好就会分得多一些。不是说这一次分得比较慷慨，以后每一次都会按照这样的比例来，但总的原则在不影响公司现金的情况下，还是希望给股东一个持续稳定的回报。

现场提问：关于咱们以后销售的城市能级分布，中期的时候提到一个目标，要增加郑州的贡献率差不多30%，比2019年的22%的贡献率是有上升的，与此同时管理层提到说要继续深入全覆盖，下沉镇级、县级市，请问一下管理层2020年和以后整个推盘的计划是怎样的？郑州以及更低能级的镇级的分布，谢谢。

袁旭俊：我们2019年郑州的销售占22%，今年也做了这么一个安排，今年整体的销售郑州占到25%左右，其他的地级市占到50%，另外我们的县里占到了25%，基本是这样的布局。因为我们2019年获得了大量郑州的土地，整个销售体现后面慢慢有这个过程。同时我们在2020年新增土地的时候都关注到了，我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳，包括新乡、商丘等高回报的城市，我们也会做一些倾斜，这种前提下，往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%，2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间，确保25%，大概是这样的情况。

现场提问：从技术层面来讲，轻资产之后的结算是怎样的情况？这次卫生事件，如果公司的工期或者整个交付和结算有一定的滞缓，轻资产的收入包括入帐会不会有一些影响？

胡平：我们轻资产的结算主要是整个项目开发周期平均计算的，如果一年12个月除以开发周期以后乘以12个月，是当年确认的结算收入。目前卫生事件的影响我们判断是2个月左右，对全年结算的影响是很少的，这个不用担心。

现场提问：现在政策方面不是一刀切，弹性会高一些，想请胡总介绍一下河南省的房地产政策，您怎么看卫生事件过后大概会有怎样的政策方向？

胡葆森：我印象中大概从2001年、2002年开始频繁的调控，这也是政府控制这个行业正常的施政的行政手段，我们也经历了差不多20年的调控，对政策的敏感性从个人来讲逐渐降低了。

为什么呢？因为大家知道，建业28年了，在市场上经历了各种大的政策调控、波动，大的波动我印象从2009年国际金融危机那一次，包括2011年之后的双限，又包括土地市场在2004年的8.31大限等等。大家知道中央的宏观经济，经济全球化，受国际卫生事件的蔓延，包括前期国内卫生事件的影响，宏观经济今年肯定是受影响的。有些经济学家比较悲观一点地讲，今年可能GDP增长会跌到3%以下，当然这是比较悲观的。中央肯定还是希望能保持在5%，至少保持在5%以上，至于能不能保持在6%以上，大家还在努力。

从这个方向来看，从金融政策和房地产的行业政策来看，就我个人的经验来讲，不会继续收紧。但中国经济这几年通过宏观调控，刚刚取得了调结构的成果，不会因为卫生事件突发的影响，突然把房地产市场从供应端、从消费端又放开。供应端比如说原来的限价、限售这些供应端的控制也不会马上放开。从消费端那一端，比如说限购对每个城市，特别是河南郑州、洛阳这些二三线城市不会马上放开，让你对户籍的购房，限购的政策突然马上放开，我想也不会。

所以无论是供应端还是消费端，不会对房地产行业马上放开，让你像10年前或者15年以前那样，我觉得还不会，因为突出的还是“稳”字，不会把房地产作为短期刺激经济的手段，这个政策两年前已经开始实施了。不会把中国的经济对房地产的依赖性，不会继续增强，也不会因为卫生事件的影响突然把房地产拿过来作为一个很重要的武器，或作为刺激经济的重要手段，我觉得也不要有那么高的期望。

我总的判断，今年无论从供应端还是消费端，政策上不会有大的放开。反而在金融政策上，对实体经济大家都看到不断地降准，不断地释放贷款，使得流动性会增加，这些虽然没有直接的，但从间接的对供应端和消费端都会一部分流入到房地产这个行业。对房地产来说，利好的消息还是有的。

我总的判断，今年市场虽然受卫生事件影响，可能有10%左右的下调影响，但从比较好的、比较健康的企业来讲，过去几家比较优秀的企业也没有调低今年的目标。好的企业对政策的依赖性不会那么高，反而生存状态不好的企业，即使没有卫生事件，在房地产市场格局的调整过程中也会逐步地出局，只不过因为卫生事件的影响他们出局的速度可能会加快。这是我对市场总的判断。

现场提问：过去半年开始看到726（筑友智造科技）和832建业地产有一些互动，管理层对726上市公司（筑友智造科技）和建业地产，往后怎么看整个公司的发展？

胡葆森：去年业绩发布会的时候，中期也有朋友问到这个问题，我今年从大建业集团的角度做出了比较重要的并购，主要因为我大约在15、16年之前，我和王石、冯仑经常去日本，看日本的住宅产业化，我去年也和大家谈到了这一点。建业地产收购筑友的目的是希望帮我们树立行业自信。

房地产行业虽然过去20年取得长足的发展，但从产品质量来讲跑冒滴漏的现象没有得到根本的解决。怎么解决呢？还是通过房子在建造的过程中利用模式化、标准化、产业化几个手段，设计的模式化、产品的产业化，以及整个产业链的标准化，来实现产品的跑冒滴漏问题得到根本的解决，也就是说提高你的产品自信。

建业地产过去28年培育了战略自信、品牌自信、文化自信，我们从5年前开始着力于产品自信，所以在产品自信过程中收购筑友是非常重要的举措，通过筑友和地产形成的协同，主要解决我们产品制作过程中跑冒滴漏的问题，让我们的产品不断地提高住宅产业化率，不断地把我们的产品交给筑友去智造，让我们的产品在市场上通过产业化，标准化、模式化，设计改善产品的质量，从而进一步提高我们的产品品质，从而树立我们的产品自信。今后他和建业地产的协同还会不断地增多。

这一点我刚刚讲了这么多，他和建业地产今后把产品的制造，包括智能化在智能家庭、智慧家庭、智慧楼宇和智慧社区，三重智慧系统，今后筑友智造也会担负起这个责任，也就是说让我们的产品在市场上，能够帮助建业地产树立我们的产品自信。

关联交易数额比较大的时候还会开特别股东大会，甚至提交股东大会表决，这方面随着关联交易的增多，我们会按照市场的要求提前做准备，做披露的准备。

现场提问：资产负债表上看到受限制现金增长到80亿的水平，可不可以介绍一下80亿里面是怎么受限制的？

胡平：这些受限主要是三个，一个是我们按揭的保证金大概有25亿，另外是我们做商票的承兑保证金接近24亿，另外我们做了长期的，超过3个月以上的定期理财，大概有21亿，主要是三个部分的组成。

现场提问：关于公司的轻资产业务，这一块收入贡献今年已经超过10个亿了，近期我们会有分拆的打算吗？如果要拆分，公司会不会考虑以特别股息的方式分派给现有股东呢？

王俊：轻资产的分拆方面，我们目前没有可以披露的信息，如果有的话我们会第一时间做公告的披露，目前没有任何可以披露的信息。

现场提问：公司去年探索往河南以外地区发展的可能性，管理层能不能分享一下走出河南的进度是怎样的？

胡葆森：我去年在轻资产走出河南的时候提出三个条件，中原建业，就是我们的轻资产业务承担着走出河南的战略任务，但我依然会坚持三个大的原则：第一，走出河南必须是用轻资产的模式；第二，我们相对有一个半径的限制，大约就是以郑州为中心，用500公里划了一个范围。

因为我们的郑州是中国高铁的重要枢纽，现在除了东西南北四个方向以外，米字形，东南、东北、西南、西北四个方向，现在往西南方向的重庆、四川那边高铁也通了，往东南方向的安徽、合肥方向的高铁也通了，也就是有六个方向，米字形的八个方向已经通了六个方向。为了发挥交通优势，未来两年往山东济南的东北方向，以及往山西太原的西北方向，这两条高铁未来两年也会开通，这样一来为整个轻资产业务走出河南提供了非常好的条件。研究高铁500公里的半径，我们划了一个范围大约有3亿人口。

其实这是建业地产2008年上市的战略指向，要做中国中部的市场，500公里半径的原则我们要坚持。我们去年在新疆库尔勒有一个轻资产项目，因为河南老乡在那里，大家知道新疆有将近300万河南人，有一些创业有成，也拿有地，希望用轻资产业务跟我们合作，而且大家看到成果很好。新疆库尔勒的项目11号开盘那一天，3个小时把200套房卖完了，那个超过了500公里半径，这只是一个个别现象。包括在海南也有几个项目，主要以轻资产为主，大家要知道，河南人在海南买房子，在过去十几年一直是在海南房地产市场的前三位，我们在海南的项目80%以上是河南的消费者。除此以外都是500公里半径的消费者。

第三，我们做中原文化小镇的产品形态为主，所以我去年给大家报告的走出河南的三个扩张原则，轻资产、500公里半径和中原文化小镇的产品形态，未来还是执行这三个原则。

(编辑：李国坚)