世茂房地产(00813)点评：红杉、腾讯(00700)参股世茂服务，物管价值再受认可

本文来自微信号“地产豪声音”，作者为华创地产研究团队。

事件

5月14日，世茂房地产(00813)公告红杉资本中国基金和腾讯控股有限公司(00700)(透过其全资子公司)已于近期完成对世茂服务控股有限公司的投资。红杉资本中国基金和腾讯分别对世茂服务投资1.30亿美元及1.14亿美元。

点评

1、世茂服务引入战投红杉资本和腾讯，物管流量经济和价值再受认可。

5月14日，世茂服务引入战略投资者红杉资本中国基金和腾讯控股，两者分别投资1.30亿美元及1.14亿美元。红杉资本中国基金将支持世茂服务与红杉生态体系协同发展，协助企业引入极具价值的小区商业资源，并进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。而腾讯则将利用在线线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。

近期主流物管公司频受因特网+公司及专业投资机构认可，包括京东和360投资彩生活;高瓴资本投资保利物业(06049)、建业新生活(09983)等，显示物管公司流量经济概念广受认可。我们认为本次红杉和腾讯入股世茂服务将助力世茂服务挖掘物业管理服务产业全链条价值，推动数字智能化发展。

2、20E销售额3,000亿、同比+15%，19年拿地领跑行业，收并购发力。

4M2020公司销售额583亿元，同比+4%;销售面积332万平，同比+6%;2020年销售目标3,000亿元，同比+15%;考虑到今年新拿地年底推盘以及福晟资产包贡献后，今年销售表现或将更加积极。

2019年公司拿地积极，全年拿地3,092万方，权益比例58%，拿地面积/销售面积211%;拿地金额1,557亿元，拿地/销售金额比达60%，拿地额中一二线占比61%、收并购占比65%;拿地均价5,035元/平，拿地/销售均价比28%，同比-2.6pct。2019年末，公司总土储7,679万方，对应未竣工货值1.36万亿，复盖2019年销售额5.2倍。

3、财务稳健、负债低位、融资成本进一步下行，多元业务稳步发展。

2019年末公司资产负债率75.2%，同比+3.1pct;净负债率仅59.7%，同比+3.1pct，连续8年控制在60%以内;融资成本5.6%，同比-0.2pct;3月发债17亿/5年/3.23%和28亿/7年/3.9%，成本创新低。

并且，2019年穆迪将公司的评级由Ba2提升至Ba1，展望稳定。多元业务方面，公司自持酒店22家，2019年营收21.0亿元，同比+9.9%。商场租金14.3亿元，同比+30.9%。物业管理及其他收入27.0亿元，同比+68.1%;世茂物业2019年排名行业17，签约面积超1亿平。

4、投资建议：红杉、腾讯参股世茂服务，物管价值再受认可，重申“强推”。

世茂房地产海西起家、全国扩张，三十年稳健前行，2019年初许世坛接任总裁后发起一系列变革，以海峡区域为代表的积极进取型“新世茂”与稳健发展的“老世茂”文化互相促进，推动公司重回高增长信道;并且公司2018年至今拿地领跑行业、收并购发力、土储质优量足。

我们维持公司2020-22年每股收益预测为3.81、4.59和5.58元，目前2020PE7.2倍，我们维持目标价37.82港元、相当于2020PE为8.8倍，重申“强推”评级。

5、风险提示：卫生事件影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

（编辑：孟哲）