华创证券：物管获互联网企业等战投，行业进入黄金发展阶段

本文来自微信公众号“地产豪声音”，作者：袁豪、鲁星泽、曹曼、邓力。

事 件

5月14日，世茂房地产(00813)发布公告，红杉资本中国基金和腾讯控股(00700)已于近期完成对世茂服务控股有限公司的投资。红杉资本中国基金和腾讯分别对世茂服务投资1.30亿美元及1.14亿美元。

点 评

1 物管公司频获互联网企业和投资机构战投，物业管理流量经济再获认可，物管入口变现价值逐步验证

5月14日，世茂服务引入战略投资者红杉资本中国基金和腾讯控股，两者分别投资 1.30 亿美元及 1.14 亿美元。红杉资本中国基金将支持世茂服务与红杉生态体系协同发展，协助企业引入极具价值的小区商业资源，并进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。而腾讯则将利用线上线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。

2019年7月，京东，以及基石股东360.com和彩生活在资本和业务层面达成战略合作协议，按每股5.22港元分别认购彩生活7,114.9万股、2,295.6万股新股份，二者分别持有的权益总额占彩生活扩股后已发行股份的5.00%、3.05%。19年12月，GIC、高瓴资本作为基石投资者，分别认购保利物业8,500、3,500万美元的发售股份，分别占总股本3.55%、1.46%。20年5月，高瓴资本作为基石投资者，认购建业新生活7,500万美元股份，占总股本9.61%。

我们认为，近期，互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，包括京东和360投资彩生活;高瓴资本投资保利物业、建业新生活等，显示物管公司流量经济概念广受认可，并科技赋能物业管理，有望助力物管公司逐步挖掘物业管理服务产业全链条价值，催生更多元化增值服务萌芽，在行业发展第二阶段逐步打开更为广阔的成长空间。

2 公共卫生事件之下，物管行业的危中有机，行业价值将获得再认识，推动行业进入黄金发展阶段

公共卫生事件之下，物管行业危中有机：短期来看，公共卫生事件对于物管行业虽有一定负面影响：1)短期成本增加：采购物资、加班费用等产生的额外费用，但占比全年较小;2)项目拓展放缓：公共卫生事件会导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，由此物业公司项目拓展或有所放缓;3)部分增值服务受限：案场服务等部分增值服务会受到一定冲击，但是这部分增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。

但中长期来看，公共卫生事件对于物管行业的正面影响意义则更为重大：1)行业存在感提升：此次公共卫生事件中，主流物管公司积极部署防控预案，独有的围墙属性再次发挥优势，使得物管行业的价值让社会、政府重新认识;2)业主体验感增强：此次公共卫生事件事件让业主和物业公司的关系更为紧密，增强业主对于物业公司的信任感和对优质物业的诉求，利于收缴率、物业费提升;3)利于建立良好的服务口碑和品牌：此次公共卫生事件事件可能会让优质的物业公司更加快速的建立良好的服务口碑和品牌形象，也有望加速行业集中度的提升。

总体而言，本次公共卫生事件对于物业管理行业而言，将是一次物管行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

3 投资建议：互联网企业等战投物管，物管流量经济再获认可，重申行业“推荐”评级

近期受到公共卫生事件的持续扩散影响，短期对于物业管理行业形成一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响。近期，互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。

我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2万亿元，并较目前规模有望翻番。国家大力提倡后勤社会化，政府机关后勤服务逐步市场化，并非住宅物管范围有望扩围至城市市政服务。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。

我们重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐：招商积余、永升生活服务(01995)、绿城服务(02869)、保利物业(06049)、新大正;并建议关注：碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、雅生活服务(03319)、时代邻里(09928)、奥园健康(03662)等。

4 风险提示：公共卫生事件影响超预期。

(编辑：张金亮)