新股前瞻︱方圆房服集团(08376)获主板“盖章”，业绩能否获得投资者认可?

伴随着港股新股热度不减，转板上主板的身影也逐渐多了起来。历经半年多时间，来自创业板的方圆房服集团(08376)终于成功圆梦主板。

5月20日方圆房服集团发布公告称，联交所已于2020年5月20日原则上批准转板上市。股份以现有股份代号“8376”于GEM的最后买卖日将为2020年5月27日。股份预期于2020年5月28日上午九时整开始在主板买卖，新股份代号“9978”。

智通财经APP了解到，早在2019年10月3日就根据主板上市规则向联交所递交了转板申请，今年4月提交续期申请后，最终获得联交所转板批准。根据公告，公司将把4亿股已发行股份及根据购股权计划可能售出的股份上市流通。

公众持股比36.5%，潜在新增4000万股股份

智通财经APP了解到，方圆房服集团是一家房地产代理公司，主要在广州及大湾区的其他地方从事物业代理服务，其服务涵盖了物业发展项目从规划阶段到推广及销售再到售后服务等整个周期的不同阶段。2017年11月份，方圆房服集团在香港GEM上市，业务主要分为房地产代理服务、物业研究及咨询服务、综合服务。

2018年联交所将修订了主板和GEM上市规则，将主板定位为“优质板块”，GEM定位为独立板块，因此在主板上市的公司被投资者认为更具有优势地位。方圆房服集团董事认为，自公司在GEM上市之后，已经在扩大客户群并于开展项目数量、收益计盈利上取得增长，例如提供一手房地产代理服务的客户数量由2017年的186名增加至205名，因此为了提升公司影响力、扩大投资者基础等，申请转主板上市。

智通财经APP观察到，截至2020年3月9日，方圆房服集团合计拥有已发行股份4亿股，其中控股股东合计持有2.16亿股，持股占比54%，其他非公众股东合计持有3800万股，持股占比9.5%，公众股东合计持有1.46亿股份，持股占比36.5%。前25名股东(含控股股东)持股合计329352000股，占比82.34%。按照主板上市规则，方圆房服的公众持股比例、股东数量等达到要求。

转板上市后公司业务不会发展重大变动，也不会涉及发行新股份。目前，方圆房服每手买卖单位为4000股并以港元交易，转板后公司中英文股份简称、现有股票、每手买卖单位、股份交易货币等信息不会更改。

虽然不会发行新股，但是按照公司在2017年的购股权计划，公司可向合资格人士售出购股权，合共4000万股股份(占已发行股份10%)，且购股权计划将于转板上市后维持有效及生效。不过购股权行使后依然会增加其股份的流动性，主板的投资者依然可以在其上市后对流通股份交易，而这家公司投资价值如何呢?

净利润下滑，关联业务占比大

方圆房服的业务分为房地产代理服务、物业研究及咨询服务、综合服务。其中房地产代理服务又分为线下一手、二手市场代理服务及网上转介平台，是公司的核心收入来源。

一手市场代理服务指为房地产开发商一手房进行代理销售，二手市场代理主要是二手房买卖、出租等，而网上转介平台指方圆房服可以利用自身资源，为房地产开发商和其他第三方代理服务商作为中介，从中收取佣金。

智通财经APP观察到，方圆房服的一手房代理服务平均佣金率约为所售物业单位合约值的0.9%至1.3%，二手房佣金相当于所售物业合约值的1%至3%，或者是月租当中的0.5或1倍。网上转接平台方面，于开发展的实际佣金率约为所售物业单位合约值的4.1%至5.2%，与第三方地产代理分拆佣金则要根据合约而定，2017年至2019年分拆的佣金费约为佣金总额的57.8%、60.3%及70.6%，意味着比第三方地产代理占据优势，利润率也更高。

2017年至2019年，方圆房服收入分别为1.66亿、2.29亿和2.56亿元人民币(单位下同)，年复合增长24%，年内溢利分别为-665万、3012万及2242万，可以看到波动较为明显。2019年公司在收入同比增长11.8%的情况下，净利润下滑25.6%，主要是因为公司的广告、推广及其他佣金开支从2018年的6854万增加至9539万，同比增加39%。

2019年，房地产代理服务收入占比98.6%，依然是核心收入来源，不过其中线下一手房产代理服务收入占比42.8%，二手房产代理服务收入占比更是从2017年的17.3%降至2019年的6.5%。网上转介平台的收入占比逐渐攀升，2017年至2019年收入占比分别为23.8%、34.7%及49.3%，2019年已经与线下业务持平。

智通财经APP观察到，这种变化可能跟公司的发展策略有关。公告显示，方圆房服正在逐渐将资源由二手物业代理服务转移至一手物业代理服务，公司门店近几年出现明显变动。2017年、2018年和2019年末公司拥有门店数量分别为49、50和40间，2019年内公司新开设6间门店但是关闭16间门店。目前公司40间门店中，33间位于广州，4间位于鹤山，另外在清远、佛山和惠州各有1间。

与此同时公司的客户也有所减少。2017年至2019年其一手房代理服务客户数量分别为205、232及229个，其中独立客户数量分别为186、207及205个，关联客户数量19、25及24个。

然而从收入占比看，2019年核心业务中，关联客户和独立客户收入占比分别为46.6%及45.5%，少数的关联客户收入占比超过了独立客户，方圆房服的业务对于关联客户的依赖较大，而且从趋势上看还在逐步增加，也凸显了在目前竞争激烈的市场中，方圆房服的竞争力有所减弱，业务有所收缩，这种业绩风险需要注意。