新股前瞻︱5个月新增110万平米土储，能助大唐地产踏入港交所？

当下，中国房地产行业在“房住不炒”的新定位背景下，正从“黄金时代”向“白银时代”有序过渡。在此背景下，部分房企面临发展换挡的问题，尤其是2019年以来，不断有中小房企破产的消息传出，就连曾排名前200的银亿股份（000981.SZ）也走向了退市的边缘。

但回过头来看，中小房企中仍不乏有逆势前行者，比如近期向港交所递交招股文件的大唐集团控股有限公司(下称“大唐地产”)就是其中之一。

中国地产百强企业，近三年业绩稳步增长

据智通财经APP了解，大唐地产曾于2019年11月29日递交过上市申请，5月31日为公司第二次向港交所递交上市，工银国际担任其独家保荐人。

据大唐地产招股书，公司成立于2010年4，总部位于厦门。公司主要布局在海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。2020年按综合实力计，大唐地产获中国房地产产业协会及中国房地产测评中心中国房地产开发企业500强第88名，排名比去年略有下滑。2018年及2019年，按合约销售额计，公司获克而瑞评选为南宁三大物业开发商之一。

业务方面，大唐地产专注于物业开发及销售。于2017年、2018年及2019年，公司分别实现收益40.19亿元人民币（单位下同）、54.96亿元及81.08亿元。

过往三年，大唐地产来自销售物业产生的收益分别约为34.0亿元、52.3亿元、77.7亿元，分别占总收益的约84.7%、95.2%及95.9%。公司通过提供建筑服务产生部分收益，其中包括为地方政府建造安置房所得收益，分别占总收益的约13.3%、3.7%及2.7%。此外，于往绩记录期，公司自租赁物业、提供酒店服务及其他服务产生小部分收益。

大唐地产称，期内收益的上涨主要由于已交付的物业项目数量增加。智通财经APP注意到，随着大唐地产业务规模增长，公司盈利水平总体稳定向好。

2017年至2019年，大唐地产毛利润分别为9.66亿元、15.25亿元和21.85亿元；毛利率分别为24.0%、27.8%及27.0%。年内溢利分别达到4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元。

利润实现稳定增长的同时，公司财务状况得到明显改善。经营活动现金净额由2017年的净流出12.41亿元提升至2019年的净流入33.2亿元，年末现金等价物于2019年末达到22.14亿元。

同时，公司净负债比率由2017年的1087.9%下降至2019年的119.2%。大唐地产在招股书中表示，于往绩记录期，公司维持大量借款以为经营提供资金。截至2017年、2018年及2019年12月31日，公司的借款总额分别约为91.45亿元、84.61亿元及77.7亿元。

关于财务杠杆降低，大唐地产在招股书中表示，主要由于保留盈利于2017年至2019年持续增加及本公司股东注资于2019年增加所致。

充裕项目及土储支持未来发展     

智通财经APP注意到，三年大唐地产的财务杠杆得到优化，一定程度给公司扩张提供动能。

据公司首次上市申请招股书显示，截至2019年9月30日，公司拥有69个开发项目（具体如下）。最新招股书显示，截至2020年2月29日，拥有82个由附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业开发项目。

从2019年9月30日至2020年2月29日期间，大唐地产新增物业开发项目13个，已竣工未售面积新增15.3万平方米，开发中规划建筑面积新增32.8万平方米。应占土地储备总量新增110.7万平方米至889.7万平方米。

公司称，按内部记录及目前的方案，以及因市场状况变动及对项目开发方案的调整而产生的变化，就截至2020年2月29日由附属公司开发的所有项目而言，截至2019年12月31日物业项目的估计未来开发成本总额为人民币164.0亿元，其中72.6亿元预期于2020年产生，而剩余部分预期将于2021年及其后产生。

在智通财经APP看来，重点布局海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区等经济发达地区的大唐地产，未来不仅业务规模有望实现稳步扩张，公司盈利能力也可望继续保持。

以大唐地产在海西经济区重点布局的漳州为例，由于毗邻厦门获得厦门市场外溢需求，漳州已售商业住宅物业的建筑面积从2014年的420万平方米增加至2019年的690万平方米，复合年增长率为10.5%。

此外，大唐地产的北部湾经济区“重镇”——广西南宁房地产行业也保持良好发展势头。2014年至2018年期间，已售的住宅物业的总建筑面积从2014年的7.2百万平方米增加至2018年的14.4百万平方米，复合年增长率为18.8%。

总体来看，布局一二线城市及强低线城市是大唐地产未来保持快速发展的“金钥匙”。但扩张是否会导致公司财务杠杆继续抬升，还有待观察。