除了并购整合加剧外 物管行业未来还有这四大趋势

本文来源于“光大证券研究”。

报告摘要

物管板块复盘：四大发展阶段，公共卫生事件后价值深度挖掘

根据上市进度及股价表现，结合行业节点事件，我们将行业发展分为4个阶段：1)第一阶段：价值潜伏期(2014.7-2017.5);2)第二阶段：价值逐步发现(2017.5-2018.10);3)第三阶段：价值受到市场高度关注(2018.10-2020.3);4)第四阶段：公共卫生事件后价值充分挖掘(2020.3-至今)。

物管行业发展五大边际趋势

1)公共卫生事件防控常态化，短期职能长期化。我国目前已进入公共卫生事件常态化防控阶段。居民和政府对物业的需求增加固化，企业部分短期防疫职能长期化;

2)加大对社区消费场景的挖掘和建设。近年来行业不断扩大社区消费型业务覆盖面和种类，单位效能快速提升。随着“私域流量”概念兴起，物业管家在一定程度上成为KOC。物业管家带货具备渠道和成本优势。

3)科技赋能提升管理效率。公共卫生事件防控中，物业企业的科技应用得到了充分发挥。当前行业信息化提升主要包括两个方面：增值服务平台建设和内部管理信息化提升。对“中台”科技的持续投资，展现了企业的战略定力。

4)切入城市服务，提升行业发展空间。随着市场化推进，政府部门开始解决多条线管理所产生的摩擦成本，物业城市服务崛起。“后公共卫生事件时期”，物业企业加速布局城市服务。

5)行业集中度加速提升，并购整合加剧。公共卫生事件对于多数中小企业(包括物业企业和房地产企业)来说是一次严峻考验。年初至今，已有多家物业上市公司进行市场融资，预计下半年将会看到较多的并购案例落地。

投资建议

关注五条主线：1)各方面指标优异的龙头个股，推荐碧桂园服务(06098)、雅生活服务(03319);2)二线规模梯队的高成长弹性标的，推荐新城悦服务(01755)、永升生活服务(01995);3)增值服务壁垒深厚的品质服务商，推荐绿城服务(02869);4)资源和赛道较好，运营效率有望进一步提升的物管央企，推荐招商积余、中海物业(02669)、保利物业(06049);5)扩张积极、估值较低 “五条小龙”：推荐时代邻里(09928)，关注建业新生活(09983)、佳兆业美好(02168)、宝龙商业(09909)、奥园健康(03662)。

风险分析

作为劳动密集型行业，需关注人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。

（编辑：张展雄）