新股前瞻|物业股再添猛将，融创服务三年业绩翻1.5倍

物业股越来越热闹了。

今年以来，已经有兴业物联、建业新生活、金融街物业等六家房企关联物业公司赴港上市，还有卓越物业、合景悠活、金科智慧服务和世茂服务等十余家房企关联物业公司正在排队候审。恒大也有单独分拆物业公司上市的计划，备受投资者关注的融创中国终于也将自己的物业公司分拆上市了。

智通财经APP观察到，8月6日，融创服务控股有限公司(以下简称“融创服务”)向港交所递交招股书，汇丰和摩根士丹利担任联系保荐人。

融创中国作为房地产业的大牛股，其物业公司市场关注度自然也非常高，在递交招股书之前，市场曾多次传闻其要上市，这一次它终于来了。

三年利润复合增长率翻1.5倍

招股书显示，融创服务主要业务包括提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三个业务板块。其中物业管理服务主要涵盖安保、清洁、绿化、园艺及公区设施运行的维修维护等服务;非业主增值服务包括协助其在售楼处及展厅进行销售营销活动和向房地产开发商提供的房产中介服务;社区增值服务包括美居服务、车位使用权服务、家政服务等。

截至2020年5月末，融创服务的业务覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市，涉及在管物业项目635处。其中，融创服务的86.2%在管面积位于中国的一线及二线城市。

智通财经APP了解到，2017年至2019年，融创服务的营业收入分别为11.12亿元、18.42亿元以及28.27亿元，三年复合增长率为59.5%，2020年一季度公司营业收入达7.19亿元。相应的，2017年至2019年，公司的利润分别为4295.8万元、9830.7万元及2.70亿元，三年复合年增长率为150.7%。值得一提的是，2020年第一季度其的利润由2019年的1360万元增至6730.6万元，同比增长高达394.9%。

业绩高增长，也归功于公司合约建筑面积的大幅度增长。自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由5744万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%;同期在管建筑面积亦由1999万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。

虽然融创服务2020年3月至5月在管建筑面积有大幅提高，从5811万平米大幅增长至1.01亿平米，但是潜在管理面积或还有现在的两倍。

根据招股书来看，公司合约建筑面积也从1.58亿平米增长至2.27亿平米。这也就意味着，随着融创中国期房的交房，这些合约建筑面积将顺其自然的被融创服务管理，融创服务的管理面积将会提高225.46%。

过去几年融创服务业绩可谓是十分亮眼，分业务来说，物业管理服务和非业主服务是公司2019年之前的主要收入来源。

招股书显示，2019年，公司物业管理服务实现营业收入11.48亿元，占公司总营业收入的40.6%;非业主增值服务实现营业收入15.72亿元，占公司总营业收入的55.6%。

从毛利率来看，非物业增值服务是公司2019年之前的主要毛利来源。招股书显示，2019年之前公司非业务增值服务毛利率高达27%以上，而其他业务毛利率都在20%以内，其中物业管理服务毛利率更是不到10%，不过截至2020年3月31日，公司非物业增值服务毛利率下降至18.3%，物业管理服务毛利率大幅提升至20.6%。因此，未来物业管理服务或成公司未来的主要增长点。

融资补短板，融创服务物业管理业务未来可期

由于融创服务的大部分物业管理服务与管理融创集团(及其合营企业及联营公司)开发的物业有关。2017年、2018年、2019年以及2019年3月31日及2020年3月31日止三个月，管理物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.5%及99.2%。

也就是说融创服务当前严重依赖融创中国，因此融创中国的房地产面积销售对融创服务的影响非常大。

近两年房地产行业受 “房住不炒”政策影响，因此过去几年的高增长在这两年也有被打压，但是房地产行业仍有发展潜力。

2019年国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，到2035年，我国城镇化率将达到75%，而截至2019年底，我国城镇化率仅60.60%。虽然房地产行业很难再现高增长，但与此同时，行业集中度也在提升，融创中国作为房地产行业龙头，显然是受益者。因此只要融创中国业绩仍有增长，融创服务业务便有了着落。

此外，除了依靠融创中国，融创服务还可以开拓第三方项目，尽管从当前角度来看，公司的外拓动力略显不足。截至2020年3月末，融创服务的外拓项目只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。

外拓，无疑是融创服务当前的短板，而公司也意识到了这个问题，因此将收并购列入融资的首要目标。其实，融创服务也有收并购的先例， 2020年5月8日融创服务收购开元物业管理的控制性权益，但由于公司招股书业绩时间仅截至2020年3月31日，因此并未将此项资产重组列入合并财务报表。

总体来看，依靠融创中国这棵大树，使得融创服务这几年增速十分迅猛，但从业务构成看，公司2019年之前主要还是依靠非业务服务，而非物业管理。但这一现象在2020年一季度后已出现改观，公司的物业管理毛利率得到大幅提升。倘若公司利用募集所得资金弥补自身短板，长期来看，融创服务又将是行业内的一匹大黑马。